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在馮俊的話語體系中，他的核心意旨在于：厘清社會(huì)不正確理解,，減少猜測,，合理引導(dǎo)預(yù)期，營造信心,，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正能量,。
房地產(chǎn)稅改革與試點(diǎn)快速“落地”，迅速成為一個(gè)“現(xiàn)象級(jí)”討論話題,?！吨袊康禺a(chǎn)金融》日前就一些熱議的話題專訪了中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長馮俊。
“首先要聲明,，我只是盡我知識(shí)所能,，談一些關(guān)于房地產(chǎn)稅的認(rèn)識(shí)，并不代表任何機(jī)構(gòu)意見,?！瘪T俊表示,。
在馮俊的話語體系中，他的核心意旨在于：厘清社會(huì)不正確理解,，減少猜測,，營造信心，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正能量,。
房地產(chǎn)稅與國有土地使用權(quán)出讓制度相矛盾,？
《中國房地產(chǎn)金融》：有人認(rèn)為房地產(chǎn)稅在法理上存在 “瑕疵”。依據(jù)是商品住宅用地只有70年使用權(quán),，土地是國家的,，只有土地上的住宅是自己的，購房時(shí)已經(jīng)包含了土地出讓金,，不應(yīng)再征收房地產(chǎn)稅,。從法理上您如何看？
馮?。哼@個(gè)說法混淆了稅收與價(jià)租費(fèi)的概念,，也錯(cuò)誤理解了財(cái)產(chǎn)權(quán)概念。在我國,，土地使用權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種重要形式,，土地出讓金是為獲得土地使用權(quán)而支付的價(jià)款，實(shí)質(zhì)是若干年的租金貼現(xiàn),，與稅收完全不同,。個(gè)人買了房，并不因?yàn)橥恋厮袡?quán)是國家的,，土地使用權(quán)就不是個(gè)人財(cái)產(chǎn)了,。你買了出讓土地上的房子，房子的所有權(quán)是你的,，土地使用權(quán)也是你的,，土地使用權(quán)也是財(cái)產(chǎn),。舉個(gè)例子,，如果土地使用期限是50年，土地上的房子不幸在20年就倒塌了,，房屋的財(cái)產(chǎn)價(jià)值沒有了,，但是并不能說你擁有的土地使用權(quán)的價(jià)值就沒有了，土地就被所有權(quán)人收走,。
實(shí)行國有土地使用權(quán)有償,、有限期出讓方式，它的法律基礎(chǔ)是土地國有的所有權(quán)屬性不變化,，不是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓或交易,。我國香港地區(qū)在國家恢復(fù)行使主權(quán)前,，土地使用權(quán)和所有權(quán)就是分離的，現(xiàn)在亦是,，獲得土地使用權(quán)要支付一定的地價(jià),，香港稱之為“土地批租”，同時(shí)也在房地產(chǎn)持有過程中征收“差餉”,。中國內(nèi)地實(shí)行國有土地使用權(quán)出讓借鑒了香港的做法,，內(nèi)地的土地使用權(quán)出讓跟香港的土地批租是同一概念，土地出讓金與地價(jià)是同一概念,。香港的“差餉”,，其含義就是“財(cái)產(chǎn)稅”或“房地產(chǎn)稅”、“不動(dòng)產(chǎn)稅”,。那么,，概念就很清晰了，房地產(chǎn)稅并不是與國有土地使用權(quán)出讓制度在法理上不相容的,，并不矛盾,。
交了土地出讓金，不用再交房地產(chǎn)稅,？
《中國房地產(chǎn)金融》：買住房的人取得國有土地使用權(quán)時(shí)已經(jīng)付過土地出讓金了,，征房地產(chǎn)稅的話是事先沒有預(yù)期的，會(huì)不會(huì)有一種事出意料的感覺,，對(duì)個(gè)人買房會(huì)不會(huì)有心理影響,？
馮俊：稅收對(duì)社會(huì)成員的影響不能一概而論,。合理的稅制設(shè)計(jì)下,，調(diào)節(jié)作用顯著。征稅會(huì)加重部分社會(huì)成員的負(fù)擔(dān),，由此增加的公共福利有利于社會(huì)全體成員,，特別是另一部分成員能夠更加公平地共享社會(huì)發(fā)展。
說交了土地出讓金而沒有交房地產(chǎn)稅的預(yù)期,，其實(shí)是一個(gè)誤解,。我們說說歷史。1949年新中國成立后,，政務(wù)院發(fā)布《全國稅政實(shí)施要?jiǎng)t》,，將房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅列于開征的14個(gè)稅種之中,。1951年政務(wù)院發(fā)布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,，將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅（該條例于2008年廢止）。1986年國務(wù)院發(fā)布《房產(chǎn)稅暫行條例》,，適用于國內(nèi)單位和個(gè)人,。
1986年發(fā)布的《房產(chǎn)稅暫行條例》,，而后在2011年修訂過，其中第五條規(guī)定了房產(chǎn)稅免征的范圍,，包括“個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)”,，主要指的是個(gè)人自住的住房。實(shí)際上,，對(duì)商業(yè)用房,、辦公用房以及個(gè)人出租的住房，在國有土地使用權(quán)實(shí)行有償出讓前,，房產(chǎn)稅一直在征收,；在國有土地使用權(quán)實(shí)行有償出讓后，也沒有停止征收房產(chǎn)稅,。
房地產(chǎn)稅會(huì)增加所有家庭稅收負(fù)擔(dān),？
《中國房地產(chǎn)金融》：房地產(chǎn)稅對(duì)誰征收，對(duì)個(gè)人自住住房是不是會(huì)有豁免,？
馮?。航衲?0月,，《全國人大常委會(huì)關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定》明確提出，“試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅,。土地使用權(quán)人,、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人,?！?
全國人大常委會(huì)的決定明確了試點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象和納稅人，沒有說免征對(duì)象,。其實(shí),，社會(huì)比較關(guān)注的是若一個(gè)家庭只有一套面積不大的住房，是否要交房地產(chǎn)稅,，擔(dān)心每個(gè)家庭都會(huì)為之增加住房稅收負(fù)擔(dān),，覺得原來房產(chǎn)稅對(duì)自住住房的免稅政策突然改變了。細(xì)想一下,，早些年城鎮(zhèn)居民家庭住房的面積都比較小,，為了推進(jìn)解決住房問題，簡單地對(duì)自住住房免征房產(chǎn)稅就可以了?，F(xiàn)在情況不一樣了,，有些家庭有多套住房,，有些家庭住房面積特別大,。有專家說，房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)會(huì)設(shè)置人均一定面積的起征點(diǎn),，如果是這樣,，我覺得比較合理,，第一是保護(hù)人的基本居住生活條件；第二是調(diào)節(jié)過多占有住房資源,，促進(jìn)住房資源均衡,、公平配置，從而促進(jìn)共同富裕,；第三使大多數(shù)家庭不會(huì)因之增加住房稅收負(fù)擔(dān),，提高社會(huì)接受度，有利于試點(diǎn)推進(jìn),。
房地產(chǎn)稅的稅基以征收時(shí)點(diǎn)市場價(jià)為標(biāo)準(zhǔn),？
《中國房地產(chǎn)金融》：房地產(chǎn)稅稅基，是以購買時(shí)價(jià)格還是以征收時(shí)點(diǎn)市場價(jià)為標(biāo)準(zhǔn),？
馮?。簢H上征收房地產(chǎn)稅一般都是以市場評(píng)估價(jià)作為計(jì)稅的基礎(chǔ)。這個(gè)評(píng)估價(jià)不是我們通常認(rèn)為對(duì)每個(gè)房子評(píng)估一次的屆時(shí)市場價(jià)格,，而是在某個(gè)時(shí)點(diǎn)對(duì)區(qū)塊的房屋做一個(gè)價(jià)值的理論評(píng)估,，然后對(duì)此理論評(píng)估值打個(gè)折扣，作為具體房屋的房地產(chǎn)稅計(jì)稅基礎(chǔ),。時(shí)點(diǎn)的理論評(píng)估可以定期進(jìn)行并調(diào)整估值,，也可以在相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)保持穩(wěn)定。
《中國房地產(chǎn)金融》：若有人認(rèn)為自己房屋的價(jià)值不及納稅所依據(jù)的評(píng)估價(jià)怎么辦,？
馮?。哼@種情況很少，因?yàn)閰^(qū)塊評(píng)估值打折以后一般不會(huì)出現(xiàn)某個(gè)房屋市場價(jià)值低于評(píng)估價(jià)的情況,。從其他國家和地區(qū)的情況看,，萬一出現(xiàn)了這種情況，通常由異議人自己委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估,，如果房屋價(jià)值確實(shí)低于納稅的評(píng)估價(jià),，就按實(shí)際的市場評(píng)估價(jià)作為納稅基數(shù)，當(dāng)然要經(jīng)過法定程序,。
我們接著前面的問題,。也有一些國家的一些地方，房地產(chǎn)稅的實(shí)施時(shí)間比較久了,，就一律按交易時(shí)的價(jià)格作為納稅基數(shù),。也就是說，你如果一直不交易,，一直自己住,，就一直以買入時(shí)的價(jià)格作為房地產(chǎn)稅納稅基數(shù)；一旦交易,，就按成交價(jià)為基礎(chǔ)對(duì)房屋新所有權(quán)人征收房地產(chǎn)稅,。這樣也有利于穩(wěn)定居住,。當(dāng)然，有時(shí)候會(huì)對(duì)成交價(jià)打個(gè)折扣作為納稅基數(shù),。房地產(chǎn)稅的實(shí)施時(shí)間久了,，就不會(huì)出現(xiàn)沒有交易數(shù)據(jù)的情況了。也有一些國家的一些地方,，房地產(chǎn)稅計(jì)稅基數(shù)將定期區(qū)塊評(píng)估與按成交價(jià)兩種方法結(jié)合起來使用,。
你可能又會(huì)問，交易雙方瞞價(jià)怎么辦,？這也好解決,。第一，政府可以有一個(gè)市場的基準(zhǔn)價(jià)或指導(dǎo)價(jià),，明顯低于這個(gè)線的,，可以查處；而且交易雙方有風(fēng)險(xiǎn),，政府優(yōu)先收購了怎么辦,？第二，新房交易一般很難這么做,，二手房交易,，搞陰陽合同，公開紙面合同的價(jià)格低,，對(duì)購房人就是一個(gè)巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn),，哪天你交易了，會(huì)表現(xiàn)出需要承擔(dān)巨額的土地增值稅和所得稅,，買房人一般不會(huì)愿意承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn),。第三，我們還是要相信個(gè)人的誠信機(jī)制會(huì)逐漸完善起來,。
房地產(chǎn)屬于固定資產(chǎn),，應(yīng)該有折舊？
《中國房地產(chǎn)金融》：有人說,，房地產(chǎn)屬于固定資產(chǎn),，應(yīng)該有折舊。房地產(chǎn)稅是不是要按逐年折舊來征稅,？如何考慮折舊因素,？
馮俊：房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù),，理論上是房地產(chǎn)的市場價(jià)值,。折舊是會(huì)計(jì)上的概念。按照房地產(chǎn)評(píng)估原理，房屋折舊因素已經(jīng)體現(xiàn)在市場估值中了,。舉個(gè)比較絕對(duì)的例子，如果土地上的房屋倒塌了,，而且房屋倒塌的建筑材料等沒有價(jià)值了,，房地產(chǎn)的市場估值就僅僅是土地價(jià)值了。
國際上,，凡是征收房地產(chǎn)稅的,，一般都按照房地產(chǎn)的市場價(jià)值為基礎(chǔ)確定納稅基數(shù)。房地產(chǎn)的價(jià)值不僅僅是房屋的價(jià)值,，還包括土地的價(jià)值,。雖然房屋和機(jī)械設(shè)備都是固定資產(chǎn)，但固定資產(chǎn)有兩類,，不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn),，房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)的估值方法完全不同于機(jī)械設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)估值方法,。如果出現(xiàn)房地產(chǎn)市場價(jià)值下降的情況,，政府就會(huì)對(duì)征收房地產(chǎn)稅的估值基數(shù)進(jìn)行調(diào)整。
對(duì)房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)還不完善,，會(huì)制約征稅,？
《中國房地產(chǎn)金融》：有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，征房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)信息系統(tǒng),，目前我國不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)還很不完善,，因此房地產(chǎn)稅很難落地。您如何看,？
馮?。海ㄐΓ５谝?，發(fā)達(dá)國家征收房地產(chǎn)稅最早的差不多有200年的歷史了,，那時(shí)候有信息系統(tǒng)嗎？我們說的信息系統(tǒng),，指的是以計(jì)算機(jī),、網(wǎng)絡(luò)、通訊設(shè)備為載體的信息收集,、儲(chǔ)存,、處理系統(tǒng)，應(yīng)運(yùn)于社會(huì)事務(wù)管理上,，還不到二十年的時(shí)間,，所以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)并不是征收房地產(chǎn)稅的必要條件。第二，全世界實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)屬行政登記的只有中國內(nèi)地,，外國沒有依靠房地產(chǎn)權(quán)屬行政登記建立起來的房地產(chǎn)信息系統(tǒng),，也征收房地產(chǎn)稅，為什么我們非要有完備的房地產(chǎn)權(quán)屬登記信息系統(tǒng)才能征收呢,？也就是說,，有房地產(chǎn)信息系統(tǒng)對(duì)征收房地產(chǎn)稅固然更便利，但沒有也不是做不了,。當(dāng)然,，房地產(chǎn)稅征收不征收是由全國人大決定的，我要說的意思是房地產(chǎn)稅的征收不是必須等到有完備的信息系統(tǒng)的時(shí)候才能實(shí)施,。
全國人大常委會(huì)決定的房地產(chǎn)稅征收范圍是試點(diǎn)地區(qū)的“居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)”,，從字面上理解，除了《決定》明確的不包括項(xiàng),，是全面征收,。我們還可以設(shè)想一種機(jī)制，就是全面征收,，依申請(qǐng)減免,。就是說，對(duì)征收范圍內(nèi)的房屋,，全面開征房地產(chǎn)稅,，然后由房屋所有權(quán)人按規(guī)定提出減免申請(qǐng)。而稅收征管體系是非常完備的,，誰繳納過房地產(chǎn)稅,，誰減免過，誰還可以減免,，系統(tǒng)里會(huì)非常清楚,。進(jìn)一步設(shè)想，通過稅收的信息系統(tǒng),，房地產(chǎn)持有狀況的信息也自然完整起來,。而發(fā)達(dá)國家的個(gè)人財(cái)產(chǎn)狀況也主要是通過稅收信息系統(tǒng)來獲取的。擴(kuò)展一點(diǎn)說,，如果房地產(chǎn)稅收信息完整了,，住房普查的功效差不多也可以實(shí)現(xiàn)了。
征收房地產(chǎn)稅會(huì)影響市場的需求,、改變預(yù)期,？
《中國房地產(chǎn)金融》：目前大城市普遍面臨一個(gè)問題，有些人擁有的房產(chǎn)估值很高,，但其年收入并不高,，有的甚至還在每月付銀行按揭貸款,。從財(cái)富分配角度來看，向這部分房產(chǎn)征稅是否合理,？
馮?。喝绻康禺a(chǎn)稅制設(shè)計(jì)會(huì)設(shè)置起征點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)值再高,，如果占有的住房面積小于起征點(diǎn),，實(shí)際上是不交稅的。若是貸款購買多套住房的人,，則需要適應(yīng)稅收制度調(diào)整自己的行為了,。這對(duì)促進(jìn)社會(huì)公平,、共同富裕是有積極意義的,。
一般情況下，擁有房地產(chǎn)價(jià)值高的人,，年收入也會(huì)比較高,。很少有房子住得很大，而收入很低的情況,，因?yàn)槿烁纳粕顥l件的本性使然,，大多數(shù)人會(huì)利用富余的房子改善收入從而改善生活。當(dāng)然會(huì)有一些特殊情況,，如退休的人,、喪失勞動(dòng)能力的人，或者就業(yè)不充分的人,。在國外,，對(duì)這部分特殊群體，也會(huì)有適當(dāng)?shù)亩愂諟p免政策,。
《中國房地產(chǎn)金融》：近期我們關(guān)注到,，擁有多套房的人對(duì)于房地產(chǎn)稅試點(diǎn)很敏感，有的認(rèn)為房地產(chǎn)稅是“給租房客加的”,，會(huì)導(dǎo)致房租上漲,，您怎么看？
馮?。鹤》康淖赓U市場上,，稅負(fù)轉(zhuǎn)移是一個(gè)不能不考慮的問題。稅負(fù)轉(zhuǎn)移多少,，是由租賃住房供求關(guān)系決定的,。供應(yīng)不足時(shí)，稅負(fù)轉(zhuǎn)移會(huì)多一些,，供應(yīng)充分時(shí),，稅負(fù)轉(zhuǎn)移就會(huì)少一些。房租上漲的決定因素也是供求關(guān)系。所以,，根本上是要改善供應(yīng),，使供應(yīng)是充分的。同時(shí),，當(dāng)前國家鼓勵(lì)住房租賃市場發(fā)展,，相信會(huì)對(duì)出租住房如何征收房地產(chǎn)稅有所考慮。所以,，不必?fù)?dān)憂房地產(chǎn)稅是給租房人加的,。對(duì)租賃住房的一些減免稅收政策，我想,，在試點(diǎn)中也應(yīng)該會(huì)充分考慮的,。
在一些發(fā)達(dá)國家，出租的住房,，房地產(chǎn)稅由承租人支付,，他們的立意是房地產(chǎn)稅的主要功能是為區(qū)域公共服務(wù)提供財(cái)政收入，租房人是公共服務(wù)的實(shí)際享受者,，房地產(chǎn)稅就由租房人承擔(dān),。這樣做，對(duì)住房租賃市場的實(shí)際效果是,，如果承租人符合減免條件,，就可以減免房地產(chǎn)稅，就不會(huì)有房地產(chǎn)稅加給租房人的問題了,。當(dāng)然,，擁有閑置住房的人不出租，承租人如果不符合減免條件,，對(duì)其征收房地產(chǎn)稅也合乎情理,。
《中國房地產(chǎn)金融》：有人說，征收房地產(chǎn)稅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場的需求帶來影響,，您怎么看,？
馮俊：房地產(chǎn)稅增加了持有環(huán)節(jié)的稅負(fù),，在制度層面上,，是完善房地產(chǎn)長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,，是真正落實(shí)“房子是用來住的不是用來炒的”,。
在市場的供求關(guān)系上，從不同方面來分析,。
對(duì)二手房的供應(yīng),，如果住房持有環(huán)節(jié)存在稅負(fù)了,，持有者就可能將閑置的住房供應(yīng)到租賃市場，這就會(huì)增加租賃住房的供應(yīng),，減少空置,，有利于住房資源的有效利用，有利于改善租賃市場的供求關(guān)系,?；蛘撸钟姓邔㈤e置住房出售,，那也會(huì)增加二手房市場的供應(yīng),。所以，總體上會(huì)增加二手房的供應(yīng),，供應(yīng)增加了,，會(huì)促進(jìn)供需矛盾緩解。
在新房市場,，我把住房需求分為兩類,，一是居住消費(fèi)需求,，二是投資需求,，當(dāng)然也可以再加一類投機(jī)需求，但是投資需求與投機(jī)需求很難嚴(yán)格界定,，只是動(dòng)機(jī)差別,，或者說是思想上的事情，而市場行為的判斷很難以動(dòng)機(jī)為標(biāo)準(zhǔn),。對(duì)居住消費(fèi)需求來說,，如果房地產(chǎn)稅的制度設(shè)定起征點(diǎn)，那就對(duì)此類需求基本沒有影響,；只是對(duì)占有住房面積大的會(huì)有影響,，占有住房資源多了，交點(diǎn)稅,，應(yīng)該說也合理,。對(duì)投資需求而言，房地產(chǎn)稅會(huì)增加持有環(huán)節(jié)的成本,，改變了投資預(yù)期,，相對(duì)于原來房地產(chǎn)市場的狀況，投資需求就會(huì)減少,，在同樣的建設(shè)規(guī)模條件下,，那就對(duì)滿足居住消費(fèi)需求的供應(yīng)量會(huì)增加，也就是說會(huì)改善住房市場的供求關(guān)系,，會(huì)更有利于促進(jìn)住房屬性的回歸,。
征收房地產(chǎn)稅會(huì)影響新建住房規(guī)模,？
《中國房地產(chǎn)金融》：還有一個(gè)問題，就是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的,，房地產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)新建住房的規(guī)模產(chǎn)生影響,？
馮俊：我們還是要分析住房的需求,，生產(chǎn)總是應(yīng)該基于需求,。
我在前面說到了，基本不會(huì)影響居住消費(fèi)需求,。如果住房居住消費(fèi)的需求是存在的,，并且不斷增長，為了滿足居住消費(fèi)需求的供應(yīng)就要保持一定的建設(shè)規(guī)模,。
投資需求,，如果將購置的住房出租，或者說形成租賃市場的有效供給,，由于租賃市場的居住消費(fèi)需求拉動(dòng),，就不會(huì)影響建設(shè)量。由于住房投資需求的存在,，在供應(yīng)量一定的情況下,，住房居住消費(fèi)需求會(huì)受到投資需求的擠壓，適度遏制住房的投資需求,，對(duì)釋放居住消費(fèi)需求是有積極作用的,。
我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的問題，就出在住房的投資需求并不形成租賃市場的有效供給,，而是囤積居奇,，就是飽受社會(huì)詬病的空置，房地產(chǎn)稅對(duì)這部分需求必然會(huì)有影響,。大量空置是房地產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)形式之一,。如果需求是飽和的，供應(yīng)減少一些應(yīng)該是正常的,，靠不斷催生泡沫很危險(xiǎn),。
如果我們判斷居住消費(fèi)需求尚未得到滿足，是不斷增長的,，住房的建設(shè)規(guī)模就仍然會(huì)保持增長的態(tài)勢,。反過來，因?yàn)橥顿Y需求的最終目標(biāo)還是要將購置的住房出售,，才能形成投資收益,，如果居住消費(fèi)需求已經(jīng)得到滿足，投資者把住房賣給誰去,？投資需求只會(huì)使市場風(fēng)險(xiǎn)加劇,。所以,，根本的問題是對(duì)需求的判斷。
本文轉(zhuǎn)自《中國房地產(chǎn)金融》雜志11月刊
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