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2021年的最后一個月，廣州樓市的促銷大戰(zhàn)愈演愈烈。上周，增城區(qū)某在售項目推出了一批7折的公寓房源，還將部分住宅尾貨的渠道傭金調(diào)高到了13%。“今年業(yè)績壓力大，最后一個月了，還是要沖刺一下銷售和回款。”12月14日，該項目內(nèi)部人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，在高傭金的激勵下，產(chǎn)品的去化速度有明顯提升。

據(jù)廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜介紹，上半年房子好賣的時候，廣州不少項目給的渠道傭金在3個點以下，下半年市場轉冷，傭金點數(shù)也水漲船高。“11月成交有所回升，但情況沒有想象中那么好，價格降下來了，客戶的承受力和預期也在下降，12月還得以價換量。”

“形勢真的很嚴峻。”黃埔區(qū)某項目負責人透露，該項目正在辦理預售手續(xù)，預計月底前開盤，雖然備案價可以突破3萬元/平方米，但最終能否按這個價格銷售還得看市場走勢。據(jù)了解，附近萬科幸福譽的新品吹風價僅為2.7萬元/平方米，而該盤的二手房均價已達3.5萬元/平方米。

為去庫存 樓盤祭出史上高傭金

“史上最高傭金助力年終沖刺，五區(qū)住宅傭金點位13%”。上周，這則頗具誘惑的消息吸引了廣州不少中介的注意力。

這是增城某大盤給渠道開出的階段性傭金獎勵，截止時間為12月31日，針對的是部分住宅單位，售價方面也有優(yōu)惠。例如，約128平方米的單位最高可減23萬元，優(yōu)惠后的總價約為216萬元，傭金額可達28萬元。公寓方面，該盤也推出了大力度的優(yōu)惠措施，針對12月10日前一次性付款的客戶，給了69折的價格優(yōu)惠，均價由11月初的1萬多元/平方米，降至7000元/平方米。無法一次性付款的買家也能享受7折優(yōu)惠，要求認購7天內(nèi)且不超過12月13日付50%的首付，尾款則須在12月31日前交齊。據(jù)了解，公寓產(chǎn)品的傭金點數(shù)也頗為可觀，一套總價40萬元的公寓，傭金有3.5萬元，將近9個點。

“13%的傭金是針對部分天地樓層、朝向較差的住宅產(chǎn)品，貨量不會很多。“該項目內(nèi)部人士表示，此前其住宅產(chǎn)品的傭金是2個點至3個點，這次大幅提高點數(shù)，是希望能刺激渠道帶客，消化掉這些積壓的庫存，加速回款。至于公寓，“增城的公寓供應量很大，競爭激烈，大家都是這么高的傭金。沒辦法，投資客只能靠渠道帶來，好在公寓總價低，單套的傭金成本不算很高。”

據(jù)黃韜介紹，廣州一手房市場的傭金變化較大，開發(fā)商給渠道的傭金一般是3個點至12個點，“比較偏遠的地區(qū)，例如清遠、肇慶、惠州等，能去到10點至15個點。”他表示，傭金的點數(shù)視乎項目的銷售情況及去化的要求，上半年市場好的時候2個點也有渠道愿意做，下半年市場下行后，在售項目的傭金點數(shù)差距也逐漸拉大了。

增城另一個在售項目的開發(fā)商表示，此前該項目的傭金為2個點，從11月起便調(diào)高到了3個點，“因為我們沒有特別高的銷售目標，不然傭金估計還得往上提。”

高傭金的背后是去化壓力。來自克而瑞的統(tǒng)計顯示，11月廣州整體推貨的開盤去化率僅30%，各個區(qū)域的去化表現(xiàn)持續(xù)分化，市中心項目保持著較高的去化率，外圍區(qū)域的去化速度則明顯下降。例如，南沙區(qū)推盤套數(shù)706，去化率10%，增城區(qū)推了1571套單位，去化率也僅有13%。

放棄幻想 房企開打價格戰(zhàn)

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，剛剛過去的11月，在降價促銷、房貸松動等因素的作用下，廣州新房網(wǎng)簽8761宗，環(huán)比上漲22%，同比下降32%，擺脫了6月以來每月在7000宗左右徘徊的低迷狀態(tài)。該機構表示，廣州新房的新批供應已連續(xù)4個月超萬宗，基本與去年同期(8-11月)持平。但與去年三季度、四季度“火爆”行情之下開發(fā)商積極供應增加不同，今年開發(fā)商推貨帶有一絲“無奈”，在政策嚴控之下，市場回歸理性，開發(fā)商不得不為促回款“活下去”而加大推貨量+下調(diào)價格吸客。

據(jù)了解，在經(jīng)歷2021年二季度、三季度調(diào)控之后，廣州的開發(fā)商已逐漸放棄幻想，積極降價(或大幅低于吹風價)推貨吸客。根據(jù)克而瑞的不完全統(tǒng)計，9月以來廣州全市共有143次開盤加推，其中有45批次是降價發(fā)售的，而剛剛過去的11月37次加推之中，有12批次是降價加推。

臨近年末，開發(fā)商的調(diào)價動作更為活躍。“12月的第一周，6個加推樓盤有5個降價。”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，年關將至，房企進入搶收倒計時，為沖刺業(yè)績、加速回款，各大房企紛紛加緊出貨，陷入內(nèi)卷混戰(zhàn)期。

板塊內(nèi)的競爭對手內(nèi)卷的更厲害，保利羅蘭國際在12月10日推出新一批產(chǎn)品，最低的房源價格不到4萬元/平方米，較此前4.3萬元/平方米的吹風價有明顯的讓利。在保利羅蘭國際開售前，附近的佳大瑞園突然推出10套特價房，低至3.28萬/平方米，價格下調(diào)了約6000元/平方米。據(jù)了解，佳大瑞園的備案價接近4.3萬元/平方米，但因為品秀星樾以3.68萬元/平方米的低價開盤吸引了一波客戶，此前不得不推出一批3.88萬元/平方米的特價房，如今已經(jīng)第二度降價。

“最后一個月，大部分樓盤的銷售策略還是以價換量，不虧就賣，現(xiàn)金比利潤重要。”黃韜直言，目前廣州的新房不降價很難賣得動。

增城一位開發(fā)商告訴中國房地產(chǎn)報記者，該公司10月份推出了一批特價房，低至1.15萬元/平方米，相較之前1.6萬元/平方米至1.8萬元/平方米的均價，打了將近7折。為了追現(xiàn)金流，目前價格也沒有回調(diào)，均價在1.3萬元/平方米。