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2021年的最后一個(gè)月,，廣州樓市的促銷大戰(zhàn)愈演愈烈,。上周，增城區(qū)某在售項(xiàng)目推出了一批7折的公寓房源,，還將部分住宅尾貨的渠道傭金調(diào)高到了13%?！敖衲陿I(yè)績(jī)壓力大,，最后一個(gè)月了，還是要沖刺一下銷售和回款,?！?2月14日，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示,，在高傭金的激勵(lì)下,，產(chǎn)品的去化速度有明顯提升。

據(jù)廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜介紹,，上半年房子好賣的時(shí)候,，廣州不少項(xiàng)目給的渠道傭金在3個(gè)點(diǎn)以下，下半年市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷,，傭金點(diǎn)數(shù)也水漲船高,。“11月成交有所回升,，但情況沒(méi)有想象中那么好,，價(jià)格降下來(lái)了，客戶的承受力和預(yù)期也在下降,，12月還得以價(jià)換量,?！?

“形勢(shì)真的很嚴(yán)峻?！秉S埔區(qū)某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露,，該項(xiàng)目正在辦理預(yù)售手續(xù)，預(yù)計(jì)月底前開盤,，雖然備案價(jià)可以突破3萬(wàn)元/平方米,，但最終能否按這個(gè)價(jià)格銷售還得看市場(chǎng)走勢(shì)。據(jù)了解,，附近萬(wàn)科幸福譽(yù)的新品吹風(fēng)價(jià)僅為2.7萬(wàn)元/平方米,，而該盤的二手房均價(jià)已達(dá)3.5萬(wàn)元/平方米。

為去庫(kù)存 樓盤祭出史上高傭金

“史上最高傭金助力年終沖刺,，五區(qū)住宅傭金點(diǎn)位13%”,。上周，這則頗具誘惑的消息吸引了廣州不少中介的注意力,。

這是增城某大盤給渠道開出的階段性傭金獎(jiǎng)勵(lì),，截止時(shí)間為12月31日，針對(duì)的是部分住宅單位,，售價(jià)方面也有優(yōu)惠,。例如，約128平方米的單位最高可減23萬(wàn)元,，優(yōu)惠后的總價(jià)約為216萬(wàn)元,，傭金額可達(dá)28萬(wàn)元。公寓方面,，該盤也推出了大力度的優(yōu)惠措施,，針對(duì)12月10日前一次性付款的客戶，給了69折的價(jià)格優(yōu)惠,，均價(jià)由11月初的1萬(wàn)多元/平方米,，降至7000元/平方米。無(wú)法一次性付款的買家也能享受7折優(yōu)惠,，要求認(rèn)購(gòu)7天內(nèi)且不超過(guò)12月13日付50%的首付，尾款則須在12月31日前交齊,。據(jù)了解,，公寓產(chǎn)品的傭金點(diǎn)數(shù)也頗為可觀，一套總價(jià)40萬(wàn)元的公寓,，傭金有3.5萬(wàn)元,，將近9個(gè)點(diǎn)。

“13%的傭金是針對(duì)部分天地樓層,、朝向較差的住宅產(chǎn)品,，貨量不會(huì)很多,。“該項(xiàng)目?jī)?nèi)部人士表示,，此前其住宅產(chǎn)品的傭金是2個(gè)點(diǎn)至3個(gè)點(diǎn),，這次大幅提高點(diǎn)數(shù)，是希望能刺激渠道帶客,，消化掉這些積壓的庫(kù)存,，加速回款。至于公寓,，“增城的公寓供應(yīng)量很大,，競(jìng)爭(zhēng)激烈，大家都是這么高的傭金,。沒(méi)辦法,，投資客只能靠渠道帶來(lái)，好在公寓總價(jià)低,，單套的傭金成本不算很高,。”

據(jù)黃韜介紹,，廣州一手房市場(chǎng)的傭金變化較大,，開發(fā)商給渠道的傭金一般是3個(gè)點(diǎn)至12個(gè)點(diǎn)，“比較偏遠(yuǎn)的地區(qū),，例如清遠(yuǎn),、肇慶、惠州等,，能去到10點(diǎn)至15個(gè)點(diǎn),。”他表示,，傭金的點(diǎn)數(shù)視乎項(xiàng)目的銷售情況及去化的要求,，上半年市場(chǎng)好的時(shí)候2個(gè)點(diǎn)也有渠道愿意做，下半年市場(chǎng)下行后,，在售項(xiàng)目的傭金點(diǎn)數(shù)差距也逐漸拉大了,。

增城另一個(gè)在售項(xiàng)目的開發(fā)商表示，此前該項(xiàng)目的傭金為2個(gè)點(diǎn),，從11月起便調(diào)高到了3個(gè)點(diǎn),，“因?yàn)槲覀儧](méi)有特別高的銷售目標(biāo)，不然傭金估計(jì)還得往上提,?！?

高傭金的背后是去化壓力。來(lái)自克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，11月廣州整體推貨的開盤去化率僅30%,，各個(gè)區(qū)域的去化表現(xiàn)持續(xù)分化,，市中心項(xiàng)目保持著較高的去化率，外圍區(qū)域的去化速度則明顯下降,。例如,，南沙區(qū)推盤套數(shù)706，去化率10%,，增城區(qū)推了1571套單位,，去化率也僅有13%。

放棄幻想 房企開打價(jià)格戰(zhàn)

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì),，剛剛過(guò)去的11月,，在降價(jià)促銷、房貸松動(dòng)等因素的作用下,，廣州新房網(wǎng)簽8761宗,，環(huán)比上漲22%，同比下降32%,，擺脫了6月以來(lái)每月在7000宗左右徘徊的低迷狀態(tài),。該機(jī)構(gòu)表示，廣州新房的新批供應(yīng)已連續(xù)4個(gè)月超萬(wàn)宗,，基本與去年同期(8-11月)持平,。但與去年三季度、四季度“火爆”行情之下開發(fā)商積極供應(yīng)增加不同,，今年開發(fā)商推貨帶有一絲“無(wú)奈”,，在政策嚴(yán)控之下，市場(chǎng)回歸理性,，開發(fā)商不得不為促回款“活下去”而加大推貨量+下調(diào)價(jià)格吸客,。

據(jù)了解，在經(jīng)歷2021年二季度,、三季度調(diào)控之后,，廣州的開發(fā)商已逐漸放棄幻想，積極降價(jià)(或大幅低于吹風(fēng)價(jià))推貨吸客,。根據(jù)克而瑞的不完全統(tǒng)計(jì),，9月以來(lái)廣州全市共有143次開盤加推，其中有45批次是降價(jià)發(fā)售的,，而剛剛過(guò)去的11月37次加推之中,，有12批次是降價(jià)加推。

臨近年末,，開發(fā)商的調(diào)價(jià)動(dòng)作更為活躍。“12月的第一周,，6個(gè)加推樓盤有5個(gè)降價(jià),。”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示,，年關(guān)將至,，房企進(jìn)入搶收倒計(jì)時(shí)，為沖刺業(yè)績(jī),、加速回款,，各大房企紛紛加緊出貨，陷入內(nèi)卷混戰(zhàn)期,。

板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手內(nèi)卷的更厲害,，保利羅蘭國(guó)際在12月10日推出新一批產(chǎn)品，最低的房源價(jià)格不到4萬(wàn)元/平方米,，較此前4.3萬(wàn)元/平方米的吹風(fēng)價(jià)有明顯的讓利,。在保利羅蘭國(guó)際開售前，附近的佳大瑞園突然推出10套特價(jià)房,，低至3.28萬(wàn)/平方米,，價(jià)格下調(diào)了約6000元/平方米。據(jù)了解,，佳大瑞園的備案價(jià)接近4.3萬(wàn)元/平方米,，但因?yàn)槠沸阈情幸?.68萬(wàn)元/平方米的低價(jià)開盤吸引了一波客戶，此前不得不推出一批3.88萬(wàn)元/平方米的特價(jià)房,，如今已經(jīng)第二度降價(jià),。

“最后一個(gè)月，大部分樓盤的銷售策略還是以價(jià)換量,，不虧就賣,，現(xiàn)金比利潤(rùn)重要?！秉S韜直言,，目前廣州的新房不降價(jià)很難賣得動(dòng)。

增城一位開發(fā)商告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者,，該公司10月份推出了一批特價(jià)房,，低至1.15萬(wàn)元/平方米，相較之前1.6萬(wàn)元/平方米至1.8萬(wàn)元/平方米的均價(jià),，打了將近7折,。為了追現(xiàn)金流，目前價(jià)格也沒(méi)有回調(diào),，均價(jià)在1.3萬(wàn)元/平方米,。