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中房網(wǎng)訊 (曲濤/文)國家統(tǒng)計局今日(12月15日)公布的《2021年1-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資137314億元，同比增長6.0%。商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%;商品房銷售額161667億元，增長8.5%，上述三個指標的同比增速均進一步下滑。

同日公布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，11月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有9個，環(huán)比下跌的城市有59個，2個城市環(huán)比持平。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市僅3個，環(huán)比下跌的城市有63個，4個城市持平。根據(jù)易居研究院測算，11月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為2.4%;全國70個城市二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.4%，同比漲幅為1.5%。

易居研究院認為，后續(xù)要防范房地產(chǎn)開發(fā)投資步入“過冷”區(qū)間。隨著商品房銷售降溫態(tài)勢更為明顯，房屋銷售壓力較大，建議在信貸和去庫存方面積極給與有力的政策。另外，從房價方面來看，房價指數(shù)一旦下跌，即便是房貸政策趨于寬松，一般很難在短期內(nèi)轉(zhuǎn)正。從房地產(chǎn)價格的運行邏輯看，當前供應(yīng)規(guī)模偏大，而市場需求偏少。所以要穩(wěn)房價，關(guān)鍵是加快庫存去化，同時激活合理的住房消費需求。同時，對于二手房市場，如果交易不好，也會影響到一手房的房屋置換。因此，其降溫風(fēng)險，也同樣需要引起關(guān)注。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)下滑

具體來看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況方面，1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資137314億元，同比增長6.0%;比2019年1-11月份增長13.2%，兩年平均增長6.4%。其中，住宅投資103587億元，增長8.1%。

從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)開發(fā)投資進入“溫和”區(qū)間，后續(xù)要防范步入“過冷”區(qū)間。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中房網(wǎng)表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資是衡量房地產(chǎn)景氣度非常好的指標，短期內(nèi)數(shù)據(jù)會略顯低迷，與房地產(chǎn)銷售大環(huán)境沒有持續(xù)改善有關(guān)。

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積來看，1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積18287萬平方米，同比下降11.2%;土地成交價款14519億元，增長4.5%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金183362億元，同比增長7.2%;比2019年1-11月份增長14.2%，兩年平均增長6.9%。其中，國內(nèi)貸款21640億元，下降10.8%;利用外資90億元，下降41.7%;自籌資金59378億元，增長4.8%;定金及預(yù)收款67156億元，增長17.0%;個人按揭貸款29633億元，增長9.8%。

從數(shù)據(jù)來看，土地市場壓力較大。嚴躍進認為，積極降低拿地成本和創(chuàng)造更好營商環(huán)境尤為關(guān)鍵。當前很多重點二線城市土地交易市場面臨降溫的可能，在第三輪拍地中也出現(xiàn)了各類流拍的現(xiàn)象，這些都需要引起注意。另外，從到位資金情況看，資金面總體還沒有過快改善的可能。嚴躍進表示，即便近期各類政策持續(xù)放松，但要反映到房企中，還需要一定的時間。當然需要注意兩個變化。第一、個人按揭貸款資金回籠的速度略加快，即其11月份單月同比增速明顯為正，這說明銀行對于房貸的撥付速度在加快。第二、自籌資金的資金到位情況在改善，即11月份單月同比增速為正，說明一些債券發(fā)行等工作在持續(xù)推進。

商品房單月銷售有所回暖

商品房銷售情況方面，前11月的銷售增速繼續(xù)收窄。從單月銷售情況看，較上月有所回升，但仍低于前11月的月度平均水平。

數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%;比2019年1-11月份增長6.2%，兩年平均增長3.1%。其中，住宅銷售面積增長4.4%，辦公樓銷售面積增長2.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降2.6%。商品房銷售額161667億元，增長8.5%;比2019年1-11月份增長16.3%，兩年平均增長7.8%。其中，住宅銷售額增長9.3%，辦公樓銷售額下降3.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降2.2%。

根據(jù)2021年以來的國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)分拆后測算，11月份商品房銷售面積達15090萬平方米，環(huán)比上漲18.73%。商品房銷售額為14482億元，環(huán)比上漲16.88%。從同比情況來看，10月份商品房銷售面積和銷售額相比2020年同期分別下降了13.97%和16.31%。

庫存方面，11月末商品房待售面積50165萬平方米，比10月末減少38萬平方米。其中，住宅待售面積減少99萬平方米，辦公樓待售面積減少14萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少26萬平方米。

整理發(fā)現(xiàn)，住宅待售面積自今年1-2月份迎來階段高點以來，已經(jīng)連續(xù)9個月下降。經(jīng)測算，11月份住宅待售面積為22320萬平方米。

房價繼續(xù)降溫

國家統(tǒng)計局同日發(fā)布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比總體下降，同比漲幅持續(xù)回落。

根據(jù)報告，11月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有9個，環(huán)比下跌的城市有59個，2個城市環(huán)比持平，上個月這一數(shù)字分別為13個、52個和5個。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市僅3個，環(huán)比下跌的城市有63個，4個城市持平。上個月這一數(shù)字分別為4個、64個和2個。

具體到各城市表現(xiàn)，新建商品住宅方面，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)整理顯示，11月份三亞(0.7%)和杭州(0.5%)位居漲幅前兩位，北京、銀川和岳陽以0.3%的漲幅并列第三。石家莊(-1.2%)、貴陽(-1.2%)和大理(-1%)處于跌幅前三位。同比方面，54個城市處于上漲態(tài)勢，包括大理、瀘州、秦皇島、太原、常德、岳陽、哈爾濱、南充、牡丹江、北海、唐山、安慶、石家莊、呼和浩特、桂林和昆明在內(nèi)的16個城市新房價格處于下跌態(tài)勢。

在嚴躍進看來，新房價格出現(xiàn)環(huán)比下跌的城市數(shù)量是2015年3月份以來最多的一次，充分說明當前房企壓力較大。尤其是庫存積壓壓力，所以使得房價普遍以下降為主。另外需要看到，三亞房價漲幅比較大，這和新房供應(yīng)偏少等因素有關(guān)。

二手住宅方面，11月份僅贛州(0.4%)、海口(0.3%)和唐山(0.2%)三個城市上漲;長沙、重慶、濟寧、三亞4個城市持平。共63個城市下跌，大理(-1%)、哈爾濱(-1%)和瀘州(-0.9%)位居跌幅前三。同比方面，以北京、海口、廣州和上海為代表的45個城市繼續(xù)呈上漲態(tài)勢。

從二手房數(shù)據(jù)來看，與10月份數(shù)據(jù)相比下跌城市數(shù)量沒有擴大，只有7個城市沒有下跌。對此，嚴躍進提醒，類似海口和三亞，受一手房房源不足的影響，二手房容易價格出現(xiàn)炒作。