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中房網(wǎng)訊 (曲濤/文)國家統(tǒng)計局今日(12月15日)公布的《2021年1-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資137314億元,，同比增長6.0%,。商品房銷售面積158131萬平方米,，同比增長4.8%;商品房銷售額161667億元，增長8.5%,，上述三個指標的同比增速均進一步下滑,。

同日公布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，11月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有9個,，環(huán)比下跌的城市有59個,，2個城市環(huán)比持平。二手住宅方面,，環(huán)比上漲的城市僅3個,，環(huán)比下跌的城市有63個，4個城市持平,。根據(jù)易居研究院測算,，11月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為2.4%;全國70個城市二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.4%,，同比漲幅為1.5%,。

易居研究院認為，后續(xù)要防范房地產(chǎn)開發(fā)投資步入“過冷”區(qū)間,。隨著商品房銷售降溫態(tài)勢更為明顯,，房屋銷售壓力較大，建議在信貸和去庫存方面積極給與有力的政策,。另外,，從房價方面來看,，房價指數(shù)一旦下跌,，即便是房貸政策趨于寬松，一般很難在短期內(nèi)轉(zhuǎn)正,。從房地產(chǎn)價格的運行邏輯看,，當前供應(yīng)規(guī)模偏大，而市場需求偏少,。所以要穩(wěn)房價,，關(guān)鍵是加快庫存去化，同時激活合理的住房消費需求,。同時,，對于二手房市場，如果交易不好,，也會影響到一手房的房屋置換,。因此，其降溫風險,，也同樣需要引起關(guān)注,。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)下滑

具體來看,，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況方面，1-11月份,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資137314億元,，同比增長6.0%;比2019年1-11月份增長13.2%，兩年平均增長6.4%,。其中,，住宅投資103587億元，增長8.1%,。

從數(shù)據(jù)上看,，房地產(chǎn)開發(fā)投資進入“溫和”區(qū)間，后續(xù)要防范步入“過冷”區(qū)間,。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中房網(wǎng)表示,，房地產(chǎn)開發(fā)投資是衡量房地產(chǎn)景氣度非常好的指標，短期內(nèi)數(shù)據(jù)會略顯低迷,，與房地產(chǎn)銷售大環(huán)境沒有持續(xù)改善有關(guān),。

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積來看，1-11月份,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積18287萬平方米,，同比下降11.2%;土地成交價款14519億元，增長4.5%,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面,，1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金183362億元,，同比增長7.2%;比2019年1-11月份增長14.2%,，兩年平均增長6.9%。其中,，國內(nèi)貸款21640億元,，下降10.8%;利用外資90億元，下降41.7%;自籌資金59378億元,，增長4.8%;定金及預(yù)收款67156億元,，增長17.0%;個人按揭貸款29633億元，增長9.8%,。

從數(shù)據(jù)來看,，土地市場壓力較大。嚴躍進認為,，積極降低拿地成本和創(chuàng)造更好營商環(huán)境尤為關(guān)鍵,。當前很多重點二線城市土地交易市場面臨降溫的可能，在第三輪拍地中也出現(xiàn)了各類流拍的現(xiàn)象,，這些都需要引起注意,。另外,，從到位資金情況看，資金面總體還沒有過快改善的可能,。嚴躍進表示,，即便近期各類政策持續(xù)放松，但要反映到房企中,，還需要一定的時間,。當然需要注意兩個變化。第一,、個人按揭貸款資金回籠的速度略加快,，即其11月份單月同比增速明顯為正，這說明銀行對于房貸的撥付速度在加快,。第二,、自籌資金的資金到位情況在改善，即11月份單月同比增速為正,，說明一些債券發(fā)行等工作在持續(xù)推進,。

商品房單月銷售有所回暖

商品房銷售情況方面，前11月的銷售增速繼續(xù)收窄,。從單月銷售情況看,，較上月有所回升，但仍低于前11月的月度平均水平,。

數(shù)據(jù)顯示,，1-11月份，商品房銷售面積158131萬平方米,，同比增長4.8%;比2019年1-11月份增長6.2%,，兩年平均增長3.1%。其中,，住宅銷售面積增長4.4%,，辦公樓銷售面積增長2.0%,，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降2.6%,。商品房銷售額161667億元，增長8.5%;比2019年1-11月份增長16.3%,，兩年平均增長7.8%,。其中，住宅銷售額增長9.3%,，辦公樓銷售額下降3.0%,，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降2.2%。

根據(jù)2021年以來的國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)分拆后測算,，11月份商品房銷售面積達15090萬平方米,，環(huán)比上漲18.73%,。商品房銷售額為14482億元，環(huán)比上漲16.88%,。從同比情況來看,，10月份商品房銷售面積和銷售額相比2020年同期分別下降了13.97%和16.31%。

庫存方面,，11月末商品房待售面積50165萬平方米,，比10月末減少38萬平方米。其中,，住宅待售面積減少99萬平方米,，辦公樓待售面積減少14萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少26萬平方米,。

整理發(fā)現(xiàn),，住宅待售面積自今年1-2月份迎來階段高點以來，已經(jīng)連續(xù)9個月下降,。經(jīng)測算,，11月份住宅待售面積為22320萬平方米。

房價繼續(xù)降溫

國家統(tǒng)計局同日發(fā)布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示,，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比總體下降,，同比漲幅持續(xù)回落。

根據(jù)報告,，11月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有9個,，環(huán)比下跌的城市有59個，2個城市環(huán)比持平,，上個月這一數(shù)字分別為13個,、52個和5個。二手住宅方面,，環(huán)比上漲的城市僅3個,，環(huán)比下跌的城市有63個，4個城市持平,。上個月這一數(shù)字分別為4個,、64個和2個。

具體到各城市表現(xiàn),，新建商品住宅方面,，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)整理顯示，11月份三亞(0.7%)和杭州(0.5%)位居漲幅前兩位,，北京,、銀川和岳陽以0.3%的漲幅并列第三。石家莊(-1.2%)、貴陽(-1.2%)和大理(-1%)處于跌幅前三位,。同比方面,，54個城市處于上漲態(tài)勢，包括大理,、瀘州,、秦皇島、太原,、常德,、岳陽、哈爾濱,、南充,、牡丹江、北海,、唐山,、安慶、石家莊,、呼和浩特,、桂林和昆明在內(nèi)的16個城市新房價格處于下跌態(tài)勢。

在嚴躍進看來,，新房價格出現(xiàn)環(huán)比下跌的城市數(shù)量是2015年3月份以來最多的一次,，充分說明當前房企壓力較大。尤其是庫存積壓壓力,，所以使得房價普遍以下降為主,。另外需要看到，三亞房價漲幅比較大,，這和新房供應(yīng)偏少等因素有關(guān),。

二手住宅方面，11月份僅贛州(0.4%),、?？?0.3%)和唐山(0.2%)三個城市上漲;長沙、重慶,、濟寧,、三亞4個城市持平。共63個城市下跌,，大理(-1%),、哈爾濱(-1%)和瀘州(-0.9%)位居跌幅前三。同比方面,，以北京、?？?、廣州和上海為代表的45個城市繼續(xù)呈上漲態(tài)勢,。

從二手房數(shù)據(jù)來看，與10月份數(shù)據(jù)相比下跌城市數(shù)量沒有擴大,，只有7個城市沒有下跌,。對此，嚴躍進提醒,，類似?？诤腿齺啠芤皇址糠吭床蛔愕挠绊?，二手房容易價格出現(xiàn)炒作,。