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中房網(wǎng)訊 (曲濤/文)國家統(tǒng)計局今日(12月15日)公布的《2021年1-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示,，1-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資137314億元,，同比增長6.0%。商品房銷售面積158131萬平方米,，同比增長4.8%;商品房銷售額161667億元,，增長8.5%,，上述三個指標(biāo)的同比增速均進(jìn)一步下滑,。

同日公布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，11月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有9個,，環(huán)比下跌的城市有59個,，2個城市環(huán)比持平。二手住宅方面,，環(huán)比上漲的城市僅3個,，環(huán)比下跌的城市有63個，4個城市持平,。根據(jù)易居研究院測算,，11月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為2.4%;全國70個城市二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.4%,，同比漲幅為1.5%,。

易居研究院認(rèn)為，后續(xù)要防范房地產(chǎn)開發(fā)投資步入“過冷”區(qū)間,。隨著商品房銷售降溫態(tài)勢更為明顯,，房屋銷售壓力較大,，建議在信貸和去庫存方面積極給與有力的政策。另外,，從房價方面來看,，房價指數(shù)一旦下跌，即便是房貸政策趨于寬松,，一般很難在短期內(nèi)轉(zhuǎn)正,。從房地產(chǎn)價格的運行邏輯看，當(dāng)前供應(yīng)規(guī)模偏大,，而市場需求偏少,。所以要穩(wěn)房價，關(guān)鍵是加快庫存去化,，同時激活合理的住房消費需求,。同時，對于二手房市場,，如果交易不好,，也會影響到一手房的房屋置換。因此,，其降溫風(fēng)險,，也同樣需要引起關(guān)注。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)下滑

具體來看,，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況方面,，1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資137314億元,，同比增長6.0%;比2019年1-11月份增長13.2%,，兩年平均增長6.4%。其中,，住宅投資103587億元,，增長8.1%。

從數(shù)據(jù)上看,，房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)入“溫和”區(qū)間,，后續(xù)要防范步入“過冷”區(qū)間。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中房網(wǎng)表示,，房地產(chǎn)開發(fā)投資是衡量房地產(chǎn)景氣度非常好的指標(biāo),，短期內(nèi)數(shù)據(jù)會略顯低迷，與房地產(chǎn)銷售大環(huán)境沒有持續(xù)改善有關(guān),。

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積來看,，1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積18287萬平方米，同比下降11.2%;土地成交價款14519億元,，增長4.5%,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，1-11月份,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金183362億元,，同比增長7.2%;比2019年1-11月份增長14.2%，兩年平均增長6.9%,。其中,，國內(nèi)貸款21640億元，下降10.8%;利用外資90億元,，下降41.7%;自籌資金59378億元,，增長4.8%;定金及預(yù)收款67156億元，增長17.0%;個人按揭貸款29633億元,，增長9.8%,。

從數(shù)據(jù)來看，土地市場壓力較大,。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，積極降低拿地成本和創(chuàng)造更好營商環(huán)境尤為關(guān)鍵。當(dāng)前很多重點二線城市土地交易市場面臨降溫的可能,，在第三輪拍地中也出現(xiàn)了各類流拍的現(xiàn)象,，這些都需要引起注意。另外,，從到位資金情況看,，資金面總體還沒有過快改善的可能。嚴(yán)躍進(jìn)表示,，即便近期各類政策持續(xù)放松,，但要反映到房企中，還需要一定的時間,。當(dāng)然需要注意兩個變化,。第一,、個人按揭貸款資金回籠的速度略加快,，即其11月份單月同比增速明顯為正，這說明銀行對于房貸的撥付速度在加快,。第二,、自籌資金的資金到位情況在改善，即11月份單月同比增速為正,，說明一些債券發(fā)行等工作在持續(xù)推進(jìn),。

商品房單月銷售有所回暖

商品房銷售情況方面，前11月的銷售增速繼續(xù)收窄。從單月銷售情況看,，較上月有所回升,，但仍低于前11月的月度平均水平。

數(shù)據(jù)顯示,，1-11月份,，商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%;比2019年1-11月份增長6.2%,，兩年平均增長3.1%,。其中，住宅銷售面積增長4.4%,，辦公樓銷售面積增長2.0%,，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降2.6%。商品房銷售額161667億元,，增長8.5%;比2019年1-11月份增長16.3%,，兩年平均增長7.8%。其中,，住宅銷售額增長9.3%,，辦公樓銷售額下降3.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降2.2%,。

根據(jù)2021年以來的國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)分拆后測算,，11月份商品房銷售面積達(dá)15090萬平方米，環(huán)比上漲18.73%,。商品房銷售額為14482億元,，環(huán)比上漲16.88%。從同比情況來看,，10月份商品房銷售面積和銷售額相比2020年同期分別下降了13.97%和16.31%,。

庫存方面，11月末商品房待售面積50165萬平方米,，比10月末減少38萬平方米,。其中，住宅待售面積減少99萬平方米,，辦公樓待售面積減少14萬平方米,，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少26萬平方米。

整理發(fā)現(xiàn),，住宅待售面積自今年1-2月份迎來階段高點以來,，已經(jīng)連續(xù)9個月下降。經(jīng)測算,，11月份住宅待售面積為22320萬平方米,。

房價繼續(xù)降溫

國家統(tǒng)計局同日發(fā)布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示,，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比總體下降，同比漲幅持續(xù)回落,。

根據(jù)報告,，11月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有9個，環(huán)比下跌的城市有59個,，2個城市環(huán)比持平,，上個月這一數(shù)字分別為13個、52個和5個,。二手住宅方面,，環(huán)比上漲的城市僅3個，環(huán)比下跌的城市有63個,，4個城市持平,。上個月這一數(shù)字分別為4個、64個和2個,。

具體到各城市表現(xiàn),，新建商品住宅方面，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)整理顯示,，11月份三亞(0.7%)和杭州(0.5%)位居漲幅前兩位,，北京、銀川和岳陽以0.3%的漲幅并列第三,。石家莊(-1.2%),、貴陽(-1.2%)和大理(-1%)處于跌幅前三位。同比方面,，54個城市處于上漲態(tài)勢,，包括大理、瀘州,、秦皇島,、太原、常德,、岳陽,、哈爾濱、南充,、牡丹江,、北海、唐山,、安慶,、石家莊、呼和浩特,、桂林和昆明在內(nèi)的16個城市新房價格處于下跌態(tài)勢。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，新房價格出現(xiàn)環(huán)比下跌的城市數(shù)量是2015年3月份以來最多的一次,，充分說明當(dāng)前房企壓力較大,。尤其是庫存積壓壓力，所以使得房價普遍以下降為主,。另外需要看到,，三亞房價漲幅比較大，這和新房供應(yīng)偏少等因素有關(guān),。

二手住宅方面,，11月份僅贛州(0.4%)、?？?0.3%)和唐山(0.2%)三個城市上漲;長沙,、重慶、濟寧,、三亞4個城市持平,。共63個城市下跌，大理(-1%),、哈爾濱(-1%)和瀘州(-0.9%)位居跌幅前三,。同比方面，以北京,、?？凇V州和上海為代表的45個城市繼續(xù)呈上漲態(tài)勢,。

從二手房數(shù)據(jù)來看,，與10月份數(shù)據(jù)相比下跌城市數(shù)量沒有擴大，只有7個城市沒有下跌,。對此,，嚴(yán)躍進(jìn)提醒，類似?？诤腿齺?，受一手房房源不足的影響，二手房容易價格出現(xiàn)炒作,。