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李念2015年購入的科華錦繡城，那是他計劃里的婚房。
項目位于河北省保定市滿城區(qū)，由保定科華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱科華地產(chǎn)）開發(fā)建設。原本2017年交付的婚房，四年過去仍在施工。無奈之下，李念只能和家人一起，帶著三歲的孩子住在出租房，不知道何時才能拿到那把開啟新生活的鑰匙。
在建房突然停工
公開資料顯示，科華錦繡城建筑面積80000平方米，占地面積28000平方米，容積率2.3，五棟樓共約700戶。
天眼查顯示，科華地產(chǎn)成立于2003年，持股股東為河北中興基業(yè)農(nóng)業(yè)科技集團有限公司和康朝陽。該公司此前曾開發(fā)過保定科華錦東茗郡、唐縣科華錦悅城等項目。
李念買房時，科華錦繡城五證尚不齊全。從認購協(xié)議及公開信息來看，科華錦繡城2014年10月開盤，2017年10月交付，可直到交付時，項目才取得一期預售證。
認購協(xié)議 業(yè)主提供
經(jīng)咨詢發(fā)現(xiàn)，當時的新開樓盤大多五證不全。“那時大多數(shù)樓盤都是這樣，加上開發(fā)商承諾證件肯定能辦下來，”綜合考慮后，李念于當年5月購入該房。
在該項目的房屋認購協(xié)議上，有兩種付款方式：一種為一次性付款，另一種為商業(yè)按揭貸款。李念選擇了第二種付款方式，他以3568元/平方米的價格簽署了協(xié)議，并于2015年5月27日將201670元首付款，付給了名為“保定中興恒基建筑材料有限公司”的商戶。此后的按揭款，也一直打入該商戶。
看著婚房一天天建起來，李念和家人對未來充滿期待。可是，在約定時間到來之前，科華錦繡城卻突然停工。李念回憶，第一期預售證下來的時候，1#2#3#5#已經(jīng)封頂，剩余工程量并不算多。“當時覺得沒有問題，售樓處也很正常，還安撫我們會按時交房。”
可在2016年未批先建責令停工之后，幾年來項目依然停滯不前。“5號樓證件齊全至今，只安裝了部分門窗，基本處于停工狀態(tài)。”在去年的訴求信中，業(yè)主指明這一問題，并希望相關部門能推動項目施工建設。
2020年業(yè)主訴求信
后來，李念又發(fā)現(xiàn)其付款的賬戶，并不是項目售樓處公示的預售資金監(jiān)管賬戶。這也就意味著，在2017年10月預售證下發(fā)之前，李念和其他業(yè)主的購房款，并未按照相關法規(guī)得到政府部門監(jiān)管。
項目建設資金去哪了？
“五證不全就開始預售是嚴重違法行為，商品房預售資金沒有打到專項監(jiān)管賬戶上，也違反了商品房預售資金監(jiān)管條例。”北京金訴律師事務所主任王玉臣律師指出，一般而言，業(yè)主所支付的購房款遠遠高于開發(fā)成本，因此樓盤爛尾往往和開發(fā)商轉(zhuǎn)移購房款，挪用監(jiān)管資金有關。
這一分析與業(yè)主猜想不謀而合。
對此，中房報京津冀與科華地產(chǎn)工作人員及項目售樓處電話求證，均未得到回復。而在記者采訪負責此事的滿城區(qū)住建局物業(yè)科負責人時，他否認了項目資金被挪用的說法，指出科華錦繡城資金緊張，主要是科華錦繡城“沒算過來賬”以及運營操作不當。
“近年來建設施工成本高漲，而當時項目定價低于目前建設成本。科華錦繡城銷售均價在4000元/平方米左右，而當前建筑（一般質(zhì)量）成本則在5000元/平方米左右。以2016年的銷售均價和2021年的建筑成本來對比是不科學的。所以這么來看，項目其實是虧錢的。”上述負責人表示。
2014年開盤，2017年交房，科華錦繡城的成本測算，不該以目前建設成本與當時房價作對比測算。根據(jù)安居客數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年5月滿城區(qū)樓市均價為3673元/平方米，李念彼時購買科華錦繡城的價格為3568元/平方米，項目售價與市場同期房價相差不大。
那么，本該用于建設項目的資金，到底去哪兒了呢？
對此，中房報京津冀采訪了滿城區(qū)住建局預售監(jiān)管賬戶負責人，他表示由于項目未批先建，因此取得預售證前，業(yè)主購房款并未打入預售監(jiān)管賬戶。目前，預售監(jiān)管賬戶的款項，已確保投入項目開發(fā)建設之中。而未納入監(jiān)管賬戶的資金動向正由公安系統(tǒng)進行調(diào)查。
消失又重現(xiàn)的“4號樓”
業(yè)主購房款去向成謎，科華錦繡城4號樓消失又重現(xiàn)的操作，同樣讓人生疑。
科華錦繡城原業(yè)主趙先生透露，他于2016年購置了該項目4號樓，購房協(xié)議的交付時間為2017年12月。可是五年來，1# 2# 3# 5#號樓陸續(xù)五證齊全并開始辦理貸款手續(xù)，4號樓卻始終未動工。
同一項目，同一時間開盤，不同樓棟建設時間相差為何這么久？對此，科華錦繡城售樓部負責此事的張經(jīng)理此前曾對媒體表示：“項目最初設計的容積率高，后來被列入解遺項目，容積率被下調(diào)，所以4號樓和5號樓4單元就被取消了。”
“當時的退款條件是除房款外，還有月息1%（截至2019年6月底），外加2萬元補償。”趙先生表示，彼時業(yè)主們對此并不滿意，因為幾年過去，房價早已不是當時的水平。退房之后再買新房的價差，遠不是這筆賠償款可以彌補的。因此他們走訪了政府相關部門，但依然被要求退房，無奈之下，只能辦理退房手續(xù)。
與趙先生一樣，同樣被退房困擾的李先生，是5號樓4單元業(yè)主。小區(qū)其他樓棟已建成，但自己購買的房屋卻沒有蓋，而且開發(fā)商對業(yè)主的賠償標準“區(qū)別對待”，讓李先生不知該找誰訴苦。
據(jù)李先生講述，他是2016年底入手的5號樓4單元一套住房，購買時5號樓的預售證還沒有辦理下來。2019年初，他突然接到開發(fā)商通知，4號樓及其所購買的5號樓的4單元因為容積率問題不能動工。購買4號樓的購房者，除退還的房款外，還將被賠付月息1%外加2萬元補償。但5號樓4單元的購房者，開發(fā)商表示只退本金。
對此，李先生深表不解，也難以接受，“房子蓋不成不是購房人的過錯，而且，同樣是退房，賠付的差別怎么這么大？”上述項目負責人張經(jīng)理則表示，“可能是4號樓購房者和政府聯(lián)系緊密一些，所以公司給他們的賠償多一些。”
但這一說法并未得到滿城區(qū)住建局認可。上述物業(yè)科負責人表示，4號樓確定賠付標準，是區(qū)相關部門多次與開發(fā)商協(xié)調(diào)溝通的結(jié)果。5號樓4單元主要為回遷戶，關于銷售及后續(xù)退款賠付的情況，他并不十分清楚。但從了解的信息來看，針對這些回遷戶，項目已經(jīng)開始著手建設回遷房，而這就是業(yè)主們猜測的再次復建的“4號樓”。
物業(yè)科負責人指出，這部分回遷房是在原4號樓和5號樓四單元取消后，用剩余的容積率來建設的。該樓共10層高，一梯三戶，解決30戶回遷人士安居問題。
爛尾四年誰該負責？
房子沒有按時交付，但每月的房貸繳費提示短信，卻雷打不動地準時出現(xiàn)在業(yè)主們的手機里。
“除了還貸，還要租房子，交房租。”提前兩年買房的李念，原本打算2017年房子交付后就裝修結(jié)婚。不曾想，這個愿望竟遙遙無期。
與他一樣焦急等待的，還有幾百戶居民。
“如果5號樓2600萬元商業(yè)貸款能辦理下來，項目建設問題將極大改善。但這筆錢依然不能完全覆蓋，還有一部分資金缺口。”物業(yè)科負責人表示，目前經(jīng)過政府核算，開發(fā)商還有約1000平方米的底商可以出售，工信局200萬元返遷款撥付，以及項目預售監(jiān)管資金近300萬元，這三筆錢或許可以支撐項目剩余工程施工建設。如果順利的話，大概2022年年底可以交付。
原本應于2017年交付的房子，被拖到了2022年，還是在理想狀態(tài)下。李念心緒難平，不知道爛尾的這幾年，誰該為此負責。
北京市盈科律師事務所律師高攀表示，五證不全卻開盤銷售、違規(guī)收取預收款、預售資金被挪用，這些問題首先要承擔責任的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其次是新建商品房預售資金監(jiān)管的主管部門、日常監(jiān)管機構(gòu)和監(jiān)管銀行。
他解釋，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確實挪用商品房預售資金，未將該資金用于該項目工程建設，那顯然違反了法律規(guī)定，應對此負責，主管部門可以據(jù)此進行處罰。同時，根據(jù)購房合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能按照約定按期交付房屋，是一種違約行為，也應對此承擔違約責任。
“至于監(jiān)管主管部門、監(jiān)管機構(gòu)和監(jiān)管銀行是否應負責，需要根據(jù)其是否盡到監(jiān)管職責而定。”高攀說道。
“在已出臺的各地預售資金監(jiān)管實施細則中，監(jiān)管主體一般包括監(jiān)管銀行和當?shù)卣５O(jiān)管銀行與開發(fā)商的復雜關系一定程度上影響了銀行在實際監(jiān)管過程中的獨立性和公正性。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進解釋稱，從理論上講，銀行是監(jiān)管者，但銀行往往也與開發(fā)商有業(yè)務上的往來。
“例如，開發(fā)商在投標或工程實施時會向銀行借款，此時開發(fā)商若在工程實施中遇到資金困難，同時又沒有達到撥款的工程進度要求時，銀行如果不及時提供資金幫助，開發(fā)商很可能因為工程無法完成而無法償還銀行貸款，那么銀行會陷入兩難境地中。”嚴躍進說道。
錯綜復雜，卻又無可奈何。在中房報京津冀電話采訪時，物業(yè)科負責人剛剛從項目工地趕回來。自負責該項目以來，他幾乎每天都會到項目現(xiàn)場，與業(yè)主溝通施工進度及相關問題。
他表示，為解決科華錦繡城開發(fā)建設中存在的問題，住建局已于2019年5月成立了工作專班，住建局領導甚至多次前往開發(fā)公司約談公司負責人，要求開發(fā)商全力推進項目建設，盡快完工并向業(yè)主交房。
“住建局已經(jīng)將開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)信息移送公安系統(tǒng)，但目前追責還在其次，最主要的是聚集各方力量，優(yōu)先保障項目正常運轉(zhuǎn)，盡早讓業(yè)主拿到鑰匙，住進新房。”物業(yè)科負責人說道。
（應采訪者要求，李念等皆為化名）
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