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李念2015年購入的科華錦繡城，那是他計劃里的婚房,。
項目位于河北省保定市滿城區(qū),，由保定科華房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱科華地產）開發(fā)建設。原本2017年交付的婚房,，四年過去仍在施工,。無奈之下，李念只能和家人一起,，帶著三歲的孩子住在出租房,，不知道何時才能拿到那把開啟新生活的鑰匙。
在建房突然停工
公開資料顯示,，科華錦繡城建筑面積80000平方米,，占地面積28000平方米，容積率2.3,，五棟樓共約700戶,。
天眼查顯示,，科華地產成立于2003年，持股股東為河北中興基業(yè)農業(yè)科技集團有限公司和康朝陽,。該公司此前曾開發(fā)過保定科華錦東茗郡,、唐縣科華錦悅城等項目。
李念買房時,，科華錦繡城五證尚不齊全,。從認購協(xié)議及公開信息來看，科華錦繡城2014年10月開盤,，2017年10月交付,，可直到交付時，項目才取得一期預售證,。
認購協(xié)議 業(yè)主提供
經咨詢發(fā)現,，當時的新開樓盤大多五證不全?！澳菚r大多數樓盤都是這樣,，加上開發(fā)商承諾證件肯定能辦下來，”綜合考慮后,，李念于當年5月購入該房,。
在該項目的房屋認購協(xié)議上，有兩種付款方式：一種為一次性付款,，另一種為商業(yè)按揭貸款,。李念選擇了第二種付款方式，他以3568元/平方米的價格簽署了協(xié)議,，并于2015年5月27日將201670元首付款,，付給了名為“保定中興恒基建筑材料有限公司”的商戶。此后的按揭款,，也一直打入該商戶,。
看著婚房一天天建起來，李念和家人對未來充滿期待,?？墒牵诩s定時間到來之前,，科華錦繡城卻突然停工,。李念回憶，第一期預售證下來的時候,，1#2#3#5#已經封頂，剩余工程量并不算多,?！爱敃r覺得沒有問題,，售樓處也很正常，還安撫我們會按時交房,?！?
可在2016年未批先建責令停工之后，幾年來項目依然停滯不前,?！?號樓證件齊全至今，只安裝了部分門窗,，基本處于停工狀態(tài),。”在去年的訴求信中,，業(yè)主指明這一問題,，并希望相關部門能推動項目施工建設。
2020年業(yè)主訴求信
后來,，李念又發(fā)現其付款的賬戶,，并不是項目售樓處公示的預售資金監(jiān)管賬戶。這也就意味著,，在2017年10月預售證下發(fā)之前,，李念和其他業(yè)主的購房款，并未按照相關法規(guī)得到政府部門監(jiān)管,。
項目建設資金去哪了,？
“五證不全就開始預售是嚴重違法行為，商品房預售資金沒有打到專項監(jiān)管賬戶上,，也違反了商品房預售資金監(jiān)管條例,。”北京金訴律師事務所主任王玉臣律師指出,，一般而言,，業(yè)主所支付的購房款遠遠高于開發(fā)成本，因此樓盤爛尾往往和開發(fā)商轉移購房款,，挪用監(jiān)管資金有關,。
這一分析與業(yè)主猜想不謀而合。
對此,，中房報京津冀與科華地產工作人員及項目售樓處電話求證,，均未得到回復。而在記者采訪負責此事的滿城區(qū)住建局物業(yè)科負責人時,，他否認了項目資金被挪用的說法,，指出科華錦繡城資金緊張，主要是科華錦繡城“沒算過來賬”以及運營操作不當,。
“近年來建設施工成本高漲,，而當時項目定價低于目前建設成本,。科華錦繡城銷售均價在4000元/平方米左右,，而當前建筑（一般質量）成本則在5000元/平方米左右,。以2016年的銷售均價和2021年的建筑成本來對比是不科學的。所以這么來看,，項目其實是虧錢的,。”上述負責人表示,。
2014年開盤,，2017年交房，科華錦繡城的成本測算,，不該以目前建設成本與當時房價作對比測算,。根據安居客數據統(tǒng)計，2015年5月滿城區(qū)樓市均價為3673元/平方米,，李念彼時購買科華錦繡城的價格為3568元/平方米,，項目售價與市場同期房價相差不大。
那么,，本該用于建設項目的資金,，到底去哪兒了呢？
對此,，中房報京津冀采訪了滿城區(qū)住建局預售監(jiān)管賬戶負責人,，他表示由于項目未批先建，因此取得預售證前,，業(yè)主購房款并未打入預售監(jiān)管賬戶,。目前，預售監(jiān)管賬戶的款項,，已確保投入項目開發(fā)建設之中,。而未納入監(jiān)管賬戶的資金動向正由公安系統(tǒng)進行調查。
消失又重現的“4號樓”
業(yè)主購房款去向成謎,，科華錦繡城4號樓消失又重現的操作,，同樣讓人生疑。
科華錦繡城原業(yè)主趙先生透露,，他于2016年購置了該項目4號樓,，購房協(xié)議的交付時間為2017年12月?？墒俏迥陙?，1# 2# 3# 5#號樓陸續(xù)五證齊全并開始辦理貸款手續(xù)，4號樓卻始終未動工。
同一項目,，同一時間開盤,，不同樓棟建設時間相差為何這么久,？對此,，科華錦繡城售樓部負責此事的張經理此前曾對媒體表示：“項目最初設計的容積率高，后來被列入解遺項目,，容積率被下調,，所以4號樓和5號樓4單元就被取消了?！?
“當時的退款條件是除房款外,，還有月息1%（截至2019年6月底），外加2萬元補償,?！壁w先生表示，彼時業(yè)主們對此并不滿意,，因為幾年過去,，房價早已不是當時的水平。退房之后再買新房的價差,，遠不是這筆賠償款可以彌補的,。因此他們走訪了政府相關部門，但依然被要求退房,，無奈之下,，只能辦理退房手續(xù)。
與趙先生一樣,，同樣被退房困擾的李先生,，是5號樓4單元業(yè)主。小區(qū)其他樓棟已建成,，但自己購買的房屋卻沒有蓋,，而且開發(fā)商對業(yè)主的賠償標準“區(qū)別對待”，讓李先生不知該找誰訴苦,。
據李先生講述,，他是2016年底入手的5號樓4單元一套住房，購買時5號樓的預售證還沒有辦理下來,。2019年初,，他突然接到開發(fā)商通知，4號樓及其所購買的5號樓的4單元因為容積率問題不能動工,。購買4號樓的購房者,，除退還的房款外，還將被賠付月息1%外加2萬元補償。但5號樓4單元的購房者,，開發(fā)商表示只退本金,。
對此，李先生深表不解,，也難以接受,，“房子蓋不成不是購房人的過錯，而且,，同樣是退房,，賠付的差別怎么這么大？”上述項目負責人張經理則表示,，“可能是4號樓購房者和政府聯系緊密一些,，所以公司給他們的賠償多一些?！?
但這一說法并未得到滿城區(qū)住建局認可,。上述物業(yè)科負責人表示，4號樓確定賠付標準,，是區(qū)相關部門多次與開發(fā)商協(xié)調溝通的結果,。5號樓4單元主要為回遷戶，關于銷售及后續(xù)退款賠付的情況,，他并不十分清楚,。但從了解的信息來看，針對這些回遷戶,，項目已經開始著手建設回遷房,，而這就是業(yè)主們猜測的再次復建的“4號樓”。
物業(yè)科負責人指出,，這部分回遷房是在原4號樓和5號樓四單元取消后,，用剩余的容積率來建設的。該樓共10層高,，一梯三戶,，解決30戶回遷人士安居問題。
爛尾四年誰該負責,？
房子沒有按時交付,，但每月的房貸繳費提示短信，卻雷打不動地準時出現在業(yè)主們的手機里,。
“除了還貸,，還要租房子，交房租,?！碧崆皟赡曩I房的李念，原本打算2017年房子交付后就裝修結婚。不曾想,，這個愿望竟遙遙無期,。
與他一樣焦急等待的，還有幾百戶居民,。
“如果5號樓2600萬元商業(yè)貸款能辦理下來,，項目建設問題將極大改善。但這筆錢依然不能完全覆蓋,，還有一部分資金缺口,。”物業(yè)科負責人表示,，目前經過政府核算，開發(fā)商還有約1000平方米的底商可以出售,，工信局200萬元返遷款撥付,，以及項目預售監(jiān)管資金近300萬元，這三筆錢或許可以支撐項目剩余工程施工建設,。如果順利的話,，大概2022年年底可以交付。
原本應于2017年交付的房子,，被拖到了2022年,，還是在理想狀態(tài)下。李念心緒難平,，不知道爛尾的這幾年,，誰該為此負責。
北京市盈科律師事務所律師高攀表示,，五證不全卻開盤銷售,、違規(guī)收取預收款、預售資金被挪用,，這些問題首先要承擔責任的是房地產開發(fā)企業(yè),，其次是新建商品房預售資金監(jiān)管的主管部門、日常監(jiān)管機構和監(jiān)管銀行,。
他解釋,，如果房地產開發(fā)企業(yè)確實挪用商品房預售資金，未將該資金用于該項目工程建設,，那顯然違反了法律規(guī)定,，應對此負責，主管部門可以據此進行處罰,。同時,，根據購房合同，房地產開發(fā)企業(yè)未能按照約定按期交付房屋，是一種違約行為,，也應對此承擔違約責任,。
“至于監(jiān)管主管部門、監(jiān)管機構和監(jiān)管銀行是否應負責,，需要根據其是否盡到監(jiān)管職責而定,。”高攀說道,。
“在已出臺的各地預售資金監(jiān)管實施細則中,，監(jiān)管主體一般包括監(jiān)管銀行和當地政府。但監(jiān)管銀行與開發(fā)商的復雜關系一定程度上影響了銀行在實際監(jiān)管過程中的獨立性和公正性,?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進解釋稱，從理論上講,，銀行是監(jiān)管者,，但銀行往往也與開發(fā)商有業(yè)務上的往來。
“例如,，開發(fā)商在投標或工程實施時會向銀行借款,，此時開發(fā)商若在工程實施中遇到資金困難，同時又沒有達到撥款的工程進度要求時,，銀行如果不及時提供資金幫助,，開發(fā)商很可能因為工程無法完成而無法償還銀行貸款，那么銀行會陷入兩難境地中,?！眹儡S進說道。
錯綜復雜,，卻又無可奈何,。在中房報京津冀電話采訪時，物業(yè)科負責人剛剛從項目工地趕回來,。自負責該項目以來,，他幾乎每天都會到項目現場，與業(yè)主溝通施工進度及相關問題,。
他表示,，為解決科華錦繡城開發(fā)建設中存在的問題，住建局已于2019年5月成立了工作專班,，住建局領導甚至多次前往開發(fā)公司約談公司負責人,，要求開發(fā)商全力推進項目建設，盡快完工并向業(yè)主交房,。
“住建局已經將開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)信息移送公安系統(tǒng),，但目前追責還在其次,，最主要的是聚集各方力量，優(yōu)先保障項目正常運轉,，盡早讓業(yè)主拿到鑰匙,，住進新房?！蔽飿I(yè)科負責人說道,。
（應采訪者要求，李念等皆為化名）
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