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李念2015年購入的科華錦繡城,，那是他計(jì)劃里的婚房。
項(xiàng)目位于河北省保定市滿城區(qū),，由保定科華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱科華地產(chǎn)）開發(fā)建設(shè),。原本2017年交付的婚房，四年過去仍在施工,。無奈之下,，李念只能和家人一起，帶著三歲的孩子住在出租房,，不知道何時(shí)才能拿到那把開啟新生活的鑰匙,。
在建房突然停工
公開資料顯示，科華錦繡城建筑面積80000平方米,，占地面積28000平方米,，容積率2.3，五棟樓共約700戶,。
天眼查顯示,，科華地產(chǎn)成立于2003年，持股股東為河北中興基業(yè)農(nóng)業(yè)科技集團(tuán)有限公司和康朝陽,。該公司此前曾開發(fā)過保定科華錦東茗郡,、唐縣科華錦悅城等項(xiàng)目。
李念買房時(shí),，科華錦繡城五證尚不齊全,。從認(rèn)購協(xié)議及公開信息來看，科華錦繡城2014年10月開盤,，2017年10月交付,，可直到交付時(shí)，項(xiàng)目才取得一期預(yù)售證,。
認(rèn)購協(xié)議 業(yè)主提供
經(jīng)咨詢發(fā)現(xiàn),，當(dāng)時(shí)的新開樓盤大多五證不全。“那時(shí)大多數(shù)樓盤都是這樣,，加上開發(fā)商承諾證件肯定能辦下來,，”綜合考慮后，李念于當(dāng)年5月購入該房,。
在該項(xiàng)目的房屋認(rèn)購協(xié)議上,，有兩種付款方式：一種為一次性付款，另一種為商業(yè)按揭貸款,。李念選擇了第二種付款方式,，他以3568元/平方米的價(jià)格簽署了協(xié)議，并于2015年5月27日將201670元首付款,，付給了名為“保定中興恒基建筑材料有限公司”的商戶,。此后的按揭款，也一直打入該商戶,。
看著婚房一天天建起來,，李念和家人對(duì)未來充滿期待?？墒?，在約定時(shí)間到來之前，科華錦繡城卻突然停工,。李念回憶,，第一期預(yù)售證下來的時(shí)候，1#2#3#5#已經(jīng)封頂,，剩余工程量并不算多,。“當(dāng)時(shí)覺得沒有問題,，售樓處也很正常,，還安撫我們會(huì)按時(shí)交房?！?
可在2016年未批先建責(zé)令停工之后,，幾年來項(xiàng)目依然停滯不前?！?號(hào)樓證件齊全至今,，只安裝了部分門窗，基本處于停工狀態(tài),?！痹谌ツ甑脑V求信中，業(yè)主指明這一問題,，并希望相關(guān)部門能推動(dòng)項(xiàng)目施工建設(shè),。
2020年業(yè)主訴求信
后來,，李念又發(fā)現(xiàn)其付款的賬戶，并不是項(xiàng)目售樓處公示的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶,。這也就意味著,，在2017年10月預(yù)售證下發(fā)之前，李念和其他業(yè)主的購房款,，并未按照相關(guān)法規(guī)得到政府部門監(jiān)管,。
項(xiàng)目建設(shè)資金去哪了？
“五證不全就開始預(yù)售是嚴(yán)重違法行為,，商品房預(yù)售資金沒有打到專項(xiàng)監(jiān)管賬戶上,，也違反了商品房預(yù)售資金監(jiān)管條例,?！北本┙鹪V律師事務(wù)所主任王玉臣律師指出，一般而言,，業(yè)主所支付的購房款遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開發(fā)成本,，因此樓盤爛尾往往和開發(fā)商轉(zhuǎn)移購房款，挪用監(jiān)管資金有關(guān),。
這一分析與業(yè)主猜想不謀而合,。
對(duì)此，中房報(bào)京津冀與科華地產(chǎn)工作人員及項(xiàng)目售樓處電話求證,，均未得到回復(fù),。而在記者采訪負(fù)責(zé)此事的滿城區(qū)住建局物業(yè)科負(fù)責(zé)人時(shí)，他否認(rèn)了項(xiàng)目資金被挪用的說法,，指出科華錦繡城資金緊張,，主要是科華錦繡城“沒算過來賬”以及運(yùn)營操作不當(dāng)。
“近年來建設(shè)施工成本高漲,，而當(dāng)時(shí)項(xiàng)目定價(jià)低于目前建設(shè)成本,。科華錦繡城銷售均價(jià)在4000元/平方米左右,，而當(dāng)前建筑（一般質(zhì)量）成本則在5000元/平方米左右,。以2016年的銷售均價(jià)和2021年的建筑成本來對(duì)比是不科學(xué)的。所以這么來看,，項(xiàng)目其實(shí)是虧錢的,。”上述負(fù)責(zé)人表示,。
2014年開盤,，2017年交房，科華錦繡城的成本測(cè)算,，不該以目前建設(shè)成本與當(dāng)時(shí)房價(jià)作對(duì)比測(cè)算,。根據(jù)安居客數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，2015年5月滿城區(qū)樓市均價(jià)為3673元/平方米，李念彼時(shí)購買科華錦繡城的價(jià)格為3568元/平方米,，項(xiàng)目售價(jià)與市場(chǎng)同期房價(jià)相差不大,。
那么，本該用于建設(shè)項(xiàng)目的資金,，到底去哪兒了呢,？
對(duì)此，中房報(bào)京津冀采訪了滿城區(qū)住建局預(yù)售監(jiān)管賬戶負(fù)責(zé)人,，他表示由于項(xiàng)目未批先建,，因此取得預(yù)售證前，業(yè)主購房款并未打入預(yù)售監(jiān)管賬戶,。目前,，預(yù)售監(jiān)管賬戶的款項(xiàng)，已確保投入項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)之中,。而未納入監(jiān)管賬戶的資金動(dòng)向正由公安系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)查,。
消失又重現(xiàn)的“4號(hào)樓”
業(yè)主購房款去向成謎，科華錦繡城4號(hào)樓消失又重現(xiàn)的操作,，同樣讓人生疑,。
科華錦繡城原業(yè)主趙先生透露，他于2016年購置了該項(xiàng)目4號(hào)樓,，購房協(xié)議的交付時(shí)間為2017年12月,。可是五年來,，1# 2# 3# 5#號(hào)樓陸續(xù)五證齊全并開始辦理貸款手續(xù),，4號(hào)樓卻始終未動(dòng)工。
同一項(xiàng)目,，同一時(shí)間開盤,，不同樓棟建設(shè)時(shí)間相差為何這么久？對(duì)此,，科華錦繡城售樓部負(fù)責(zé)此事的張經(jīng)理此前曾對(duì)媒體表示：“項(xiàng)目最初設(shè)計(jì)的容積率高,，后來被列入解遺項(xiàng)目，容積率被下調(diào),，所以4號(hào)樓和5號(hào)樓4單元就被取消了,。”
“當(dāng)時(shí)的退款條件是除房款外,，還有月息1%（截至2019年6月底）,，外加2萬元補(bǔ)償?！壁w先生表示,，彼時(shí)業(yè)主們對(duì)此并不滿意,，因?yàn)閹啄赀^去，房價(jià)早已不是當(dāng)時(shí)的水平,。退房之后再買新房的價(jià)差,，遠(yuǎn)不是這筆賠償款可以彌補(bǔ)的。因此他們走訪了政府相關(guān)部門,，但依然被要求退房,，無奈之下，只能辦理退房手續(xù),。
與趙先生一樣,，同樣被退房困擾的李先生，是5號(hào)樓4單元業(yè)主,。小區(qū)其他樓棟已建成,，但自己購買的房屋卻沒有蓋，而且開發(fā)商對(duì)業(yè)主的賠償標(biāo)準(zhǔn)“區(qū)別對(duì)待”,，讓李先生不知該找誰訴苦,。
據(jù)李先生講述,，他是2016年底入手的5號(hào)樓4單元一套住房,，購買時(shí)5號(hào)樓的預(yù)售證還沒有辦理下來。2019年初,，他突然接到開發(fā)商通知,，4號(hào)樓及其所購買的5號(hào)樓的4單元因?yàn)槿莘e率問題不能動(dòng)工。購買4號(hào)樓的購房者,，除退還的房款外,，還將被賠付月息1%外加2萬元補(bǔ)償。但5號(hào)樓4單元的購房者,，開發(fā)商表示只退本金,。
對(duì)此，李先生深表不解,，也難以接受,，“房子蓋不成不是購房人的過錯(cuò)，而且,，同樣是退房,，賠付的差別怎么這么大？”上述項(xiàng)目負(fù)責(zé)人張經(jīng)理則表示,，“可能是4號(hào)樓購房者和政府聯(lián)系緊密一些,，所以公司給他們的賠償多一些?！?
但這一說法并未得到滿城區(qū)住建局認(rèn)可,。上述物業(yè)科負(fù)責(zé)人表示,，4號(hào)樓確定賠付標(biāo)準(zhǔn)，是區(qū)相關(guān)部門多次與開發(fā)商協(xié)調(diào)溝通的結(jié)果,。5號(hào)樓4單元主要為回遷戶,，關(guān)于銷售及后續(xù)退款賠付的情況，他并不十分清楚,。但從了解的信息來看,，針對(duì)這些回遷戶，項(xiàng)目已經(jīng)開始著手建設(shè)回遷房,，而這就是業(yè)主們猜測(cè)的再次復(fù)建的“4號(hào)樓”。
物業(yè)科負(fù)責(zé)人指出,，這部分回遷房是在原4號(hào)樓和5號(hào)樓四單元取消后,，用剩余的容積率來建設(shè)的。該樓共10層高,，一梯三戶,，解決30戶回遷人士安居問題,。
爛尾四年誰該負(fù)責(zé)？
房子沒有按時(shí)交付,，但每月的房貸繳費(fèi)提示短信,，卻雷打不動(dòng)地準(zhǔn)時(shí)出現(xiàn)在業(yè)主們的手機(jī)里,。
“除了還貸,，還要租房子，交房租,?！碧崆皟赡曩I房的李念，原本打算2017年房子交付后就裝修結(jié)婚,。不曾想，這個(gè)愿望竟遙遙無期,。
與他一樣焦急等待的，還有幾百戶居民,。
“如果5號(hào)樓2600萬元商業(yè)貸款能辦理下來,，項(xiàng)目建設(shè)問題將極大改善。但這筆錢依然不能完全覆蓋,，還有一部分資金缺口,。”物業(yè)科負(fù)責(zé)人表示,，目前經(jīng)過政府核算，開發(fā)商還有約1000平方米的底商可以出售,，工信局200萬元返遷款撥付，以及項(xiàng)目預(yù)售監(jiān)管資金近300萬元,，這三筆錢或許可以支撐項(xiàng)目剩余工程施工建設(shè),。如果順利的話，大概2022年年底可以交付,。
原本應(yīng)于2017年交付的房子,，被拖到了2022年,，還是在理想狀態(tài)下。李念心緒難平,，不知道爛尾的這幾年，誰該為此負(fù)責(zé),。
北京市盈科律師事務(wù)所律師高攀表示,，五證不全卻開盤銷售,、違規(guī)收取預(yù)收款、預(yù)售資金被挪用,，這些問題首先要承擔(dān)責(zé)任的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，其次是新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主管部門,、日常監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管銀行,。
他解釋,，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確實(shí)挪用商品房預(yù)售資金,，未將該資金用于該項(xiàng)目工程建設(shè),，那顯然違反了法律規(guī)定,，應(yīng)對(duì)此負(fù)責(zé)，主管部門可以據(jù)此進(jìn)行處罰,。同時(shí),，根據(jù)購房合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能按照約定按期交付房屋,，是一種違約行為,，也應(yīng)對(duì)此承擔(dān)違約責(zé)任,。
“至于監(jiān)管主管部門,、監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管銀行是否應(yīng)負(fù)責(zé)，需要根據(jù)其是否盡到監(jiān)管職責(zé)而定?！备吲收f道。
“在已出臺(tái)的各地預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則中,，監(jiān)管主體一般包括監(jiān)管銀行和當(dāng)?shù)卣５O(jiān)管銀行與開發(fā)商的復(fù)雜關(guān)系一定程度上影響了銀行在實(shí)際監(jiān)管過程中的獨(dú)立性和公正性,。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱,，從理論上講,，銀行是監(jiān)管者,，但銀行往往也與開發(fā)商有業(yè)務(wù)上的往來。
“例如,，開發(fā)商在投標(biāo)或工程實(shí)施時(shí)會(huì)向銀行借款，此時(shí)開發(fā)商若在工程實(shí)施中遇到資金困難,，同時(shí)又沒有達(dá)到撥款的工程進(jìn)度要求時(shí)，銀行如果不及時(shí)提供資金幫助,，開發(fā)商很可能因?yàn)楣こ虩o法完成而無法償還銀行貸款,，那么銀行會(huì)陷入兩難境地中?！眹?yán)躍進(jìn)說道。
錯(cuò)綜復(fù)雜,，卻又無可奈何,。在中房報(bào)京津冀電話采訪時(shí)，物業(yè)科負(fù)責(zé)人剛剛從項(xiàng)目工地趕回來。自負(fù)責(zé)該項(xiàng)目以來,，他幾乎每天都會(huì)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng),，與業(yè)主溝通施工進(jìn)度及相關(guān)問題,。
他表示，為解決科華錦繡城開發(fā)建設(shè)中存在的問題,，住建局已于2019年5月成立了工作專班，住建局領(lǐng)導(dǎo)甚至多次前往開發(fā)公司約談公司負(fù)責(zé)人,，要求開發(fā)商全力推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，盡快完工并向業(yè)主交房,。
“住建局已經(jīng)將開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)信息移送公安系統(tǒng),，但目前追責(zé)還在其次，最主要的是聚集各方力量,，優(yōu)先保障項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn),，盡早讓業(yè)主拿到鑰匙,，住進(jìn)新房,?！蔽飿I(yè)科負(fù)責(zé)人說道。
（應(yīng)采訪者要求，李念等皆為化名）
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