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城市:天津頒發(fā)時間:2021-12-30發(fā)文字號:津規(guī)資設(shè)計發(fā)〔2021〕258號發(fā)文機(jī)構(gòu):天津市規(guī)劃和自然資源局實施日期:2021-12-30效力級別:地方政府規(guī)章類別:房地產(chǎn)綜合規(guī)定??各有關(guān)單位：
經(jīng)市人民政府同意,，現(xiàn)將《天津市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新規(guī)劃、土地,、調(diào)查登記管理實施細(xì)則(試行)》印發(fā)給你們,，請遵照執(zhí)行。
天津市規(guī)劃和自然資源局
2021年12月28日
(此件主動公開)
天津市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新規(guī)劃,、土地,、調(diào)查登記管理實施細(xì)則(試行)
第一章??總則
第一條??為深入貫徹習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想，貫徹黨中央,、國務(wù)院關(guān)于實施城市更新行動的決策部署,，落實中共中央辦公廳,、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于在城鄉(xiāng)建設(shè)中加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承的意見》、市政府辦公廳印發(fā)的《天津市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新實施方案》的工作要求,，按照相關(guān)法律法規(guī)標(biāo)準(zhǔn),，以及《天津市承諾制標(biāo)準(zhǔn)化智能化便利化審批制度改革實施方案》，制定本實施細(xì)則,。
第二條??本實施細(xì)則適用于根據(jù)《天津市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新實施方案》實施的老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新項目。
實施城市更新項目的,，各區(qū)政府要因地制宜制定城市更新項目年度實施計劃,，報市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組(以下簡稱市領(lǐng)導(dǎo)小組)審定后組織實施。涉及跨區(qū)實施城市更新項目的,，應(yīng)統(tǒng)籌納入年度實施計劃,，報市領(lǐng)導(dǎo)小組審定后組織實施。
本市對各類更新改造項目實行全生命周期管理,。政府授權(quán)的各類更新改造項目實施主體負(fù)責(zé)項目投資,、建設(shè)、運(yùn)營等全生命周期管理工作,，應(yīng)做好各項城市綜合運(yùn)營服務(wù),。各區(qū)政府是本區(qū)各類更新改造工作的責(zé)任主體。市領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位依職責(zé)指導(dǎo),、監(jiān)督各類更新改造工作,。
第三條??堅持以人民為中心的發(fā)展思想，順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律,，完善城市功能,，推動城市轉(zhuǎn)型發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展,，完善產(chǎn)業(yè)功能,，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，助力打造國際消費(fèi)中心城市,。聚焦群眾改善居住條件的需求,，充分尊重居民意愿，在保障安全的前提下,，提高規(guī)劃設(shè)計水平,，完善居住建筑功能，補(bǔ)建完善公共服務(wù)設(shè)施,、市政基礎(chǔ)設(shè)施,，提升人居環(huán)境品質(zhì)。
堅持注重保護(hù),，延續(xù)歷史文脈,。以內(nèi)涵集約,、綠色低碳發(fā)展為路徑，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式,，堅持“留改拆”并舉,，以保留利用提升為主，加強(qiáng)修繕改造,，注重提升功能,，避免大拆大建，探索可持續(xù)更新模式,，妥善處理好保護(hù)和發(fā)展的關(guān)系,，愛惜歷史文化遺產(chǎn)，保留歷史文化記憶,，推動城市風(fēng)貌特色不斷改善,。
第四條??結(jié)合優(yōu)化營商環(huán)境等相關(guān)政策，堅持改革創(chuàng)新,，進(jìn)一步簡化老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新規(guī)劃土地調(diào)查登記管理工作流程,。堅持依法行政，依法依規(guī)開展控制性詳細(xì)規(guī)劃(以下簡稱控規(guī))管理,、歷史文化街區(qū)保護(hù)規(guī)劃(以下簡稱保護(hù)規(guī)劃)管理,、建設(shè)項目規(guī)劃管理、土地利用管理,、不動產(chǎn)登記管理等工作,，壓縮辦理時間，提高服務(wù)效率,。堅持“一片一策,、一樓一案”，解決好人民群眾最關(guān)心最直接最現(xiàn)實的利益問題,，不斷增強(qiáng)人民群眾獲得感,、幸福感、安全感,。
第二章??規(guī)劃編制與管理
第五條??市規(guī)劃資源局牽頭組織編制津城城市更新指引,，依據(jù)國土空間總體規(guī)劃，結(jié)合城市體檢結(jié)果和城市更新需求,，統(tǒng)籌確定規(guī)劃期內(nèi)城市更新的指導(dǎo)思想,、原則目標(biāo)、更新類型,、重點任務(wù),、保障措施等內(nèi)容，經(jīng)充分論證并征求相關(guān)單位意見,，報市領(lǐng)導(dǎo)小組審查,。
相關(guān)區(qū)政府依據(jù)國土空間總體規(guī)劃和津城城市更新指引,，結(jié)合各區(qū)實際情況，組織編制本區(qū)各類更新改造規(guī)劃,，通過開展區(qū)域更新評估,，查找分析各區(qū)在城市功能、配套設(shè)施,、空間品質(zhì)等方面存在的問題,，梳理空間資源，確定更新任務(wù)和范圍,。
第六條??在實施方案編制階段,，老舊房屋改造提升和城市更新項目實施主體或相關(guān)權(quán)利人根據(jù)需要編制規(guī)劃策劃方案，納入實施方案,，應(yīng)體現(xiàn)公益屬性，完善公共服務(wù)水平,。規(guī)劃策劃方案中應(yīng)明確擬補(bǔ)充完善的公益性設(shè)施,，并按照資金綜合平衡的方式確定經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)規(guī)模。社區(qū)公益性設(shè)施,、公用設(shè)施,、道路與交通設(shè)施等公益屬性設(shè)施原則上應(yīng)與經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)同步開展、同步建設(shè),、同步投入使用,。市規(guī)劃資源局各區(qū)分局(以下簡稱各區(qū)規(guī)劃資源分局)審查后報區(qū)政府審定，對市管范圍內(nèi)項目還需報市規(guī)劃資源局審定,。
對各類更新改造項目,，各區(qū)政府按照《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于在城市更新改造中切實加強(qiáng)歷史文化保護(hù)堅決制止破壞行為的通知》(建辦科電〔2020〕34號)要求，需組織開展歷史文化資源調(diào)查和組織專家開展評估論證,，確保不破壞地形地貌,、不拆除歷史遺存、不砍老樹,。對改造面積大于1公頃或涉及5棟以上具有保護(hù)價值建筑的項目,，評估論證結(jié)果要向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委報告?zhèn)浒浮Ｉ婕皻v史文化街區(qū)的,，評估論證結(jié)果要向市規(guī)劃資源局備案,。
對區(qū)政府認(rèn)為需要編制城市設(shè)計的城市更新片區(qū)，各區(qū)規(guī)劃資源分局會同區(qū)住房建設(shè)部門按照經(jīng)審定的城市更新項目年度實施計劃,，組織編制城市設(shè)計方案,。在完成公示、征求意見和專家論證等工作后,，城市更新片區(qū)城市設(shè)計報各區(qū)政府審批,。
第七條??城市更新確需修改控規(guī)的,，除國家和我市有相關(guān)要求可不單獨履行控規(guī)修改程序外，均應(yīng)依法履行控規(guī)修改程序,。
為提高效率,，涉及控規(guī)修改的城市更新項目，城市更新實施計劃編制工作應(yīng)與控規(guī)修改必要性論證工作依法同步開展,，經(jīng)區(qū)政府審查后一并征求利害關(guān)系人意見,。控規(guī)修改必要性論證批復(fù)后,，城市更新實施方案應(yīng)與控規(guī)修改方案編制工作同步開展,，同步履行征求意見等相關(guān)程序。
在滿足安全,、環(huán)保的前提下,，鼓勵規(guī)劃用地性質(zhì)適度混合、兼容,。各類更新改造項目增加非獨立占地的社區(qū)公益性設(shè)施,、公用設(shè)施、道路與交通設(shè)施等公益屬性設(shè)施,，可不納入容積率計算,。相關(guān)建設(shè)內(nèi)容由區(qū)政府或市級行業(yè)主管部門認(rèn)定其公益性。國家和本市有其他管控規(guī)定的,，從其規(guī)定,。
第三章??土地利用管理
第八條??在符合國土空間規(guī)劃、各類更新改造規(guī)劃的前提下,，實施老舊房屋老舊小區(qū)改造提升的：
1.依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的項目實施方案,，不改變土地用途的，其中：
(1)不增加建筑面積的,，不再收取土地價款,，土地維持原供地方式，可不再辦理新的供地手續(xù);
(2)新增建筑面積為非經(jīng)營性的,，不再收取土地價款,，土地維持原供地方式，可不再辦理新的供地手續(xù);
(3)新增建筑面積為經(jīng)營性或用于銷售產(chǎn)權(quán)的,，采取按照新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格與原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格的差額方式補(bǔ)繳土地價款,，由各區(qū)規(guī)劃資源分局負(fù)責(zé)簽訂相關(guān)出讓合同(出讓補(bǔ)充合同)。
2.依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的項目實施方案,，改變土地用途的,，其中：
(1)土地用途變更后，符合劃撥用地目錄的，由各區(qū)規(guī)劃資源分局負(fù)責(zé)辦理土地劃撥手續(xù);
(2)土地用途變更后,，不符合劃撥用地目錄的,，采取按照新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格與原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格的差額方式補(bǔ)繳土地價款，由各區(qū)規(guī)劃資源分局負(fù)責(zé)簽訂出讓合同(出讓補(bǔ)充合同),。
(3)上述兩種情形中,，土地使用權(quán)人單獨或以入股、出租等方式聯(lián)合其他市場主體,，利用閑置用房等存量房屋建設(shè)各類公共服務(wù)設(shè)施以及興辦國家支持發(fā)展的各類產(chǎn)業(yè)的,，可在5年過渡期內(nèi)暫不辦理變更用地主體和土地使用性質(zhì)的手續(xù)。過渡期內(nèi)用于建設(shè)各類產(chǎn)業(yè)的用地不得分割轉(zhuǎn)讓,、房屋不得分割銷售,。
第九條??在符合國土空間規(guī)劃、城市更新改造規(guī)劃的前提下,，依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的項目實施方案,，實施城市更新的：
1.不改變土地權(quán)利人的項目，按照上述第八條老舊房屋老舊小區(qū)改造提升土地利用政策執(zhí)行,。
2.改變土地權(quán)利人的項目,，具體為：
(1)符合劃撥用地目錄的，由各區(qū)規(guī)劃資源分局負(fù)責(zé)辦理土地劃撥手續(xù),。
(2)不符合劃撥用地目錄的，根據(jù)城市更新項目具體情況,，供應(yīng)土地采用招標(biāo),、拍賣、掛牌,、協(xié)議出讓等方式,。按照法律規(guī)定，沒有條件,，不能采取招標(biāo),、拍賣、掛牌方式的,，經(jīng)市政府同意,，可以采取協(xié)議出讓方式供應(yīng)土地。
城市更新項目的公共要素供給,、產(chǎn)業(yè)績效,、環(huán)保節(jié)能、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,、土地退出等全生命周期管理要求,，應(yīng)當(dāng)納入土地使用權(quán)出讓合同。市,、區(qū)有關(guān)部門應(yīng)依職責(zé)提出對公共要素供給,、產(chǎn)業(yè)績效,、環(huán)保節(jié)能、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,、土地退出等管理要求,。土地使用權(quán)出讓后，市,、區(qū)有關(guān)部門應(yīng)依職責(zé)做好后期監(jiān)管,。
土地出讓價款由市規(guī)劃資源局或各區(qū)規(guī)劃資源分局委托第三方評估機(jī)構(gòu)評估，扣除行業(yè)主管部門審核的城市更新項目成本后,，剩余部分作為土地出讓底價,。土地出讓底價原則上不得低于土地出讓評估價格的25%和四項政策性費(fèi)用之和。土地出讓底價按照現(xiàn)行土地公開出讓程序,，由市規(guī)劃資源局或區(qū)政府在報送市領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策審議同意后,，報市政府批準(zhǔn)。隨著國家和我市政策的調(diào)整,，城市更新項目土地出讓底價確定的標(biāo)準(zhǔn)和程序可相應(yīng)作出調(diào)整,。
3.土地使用權(quán)人單獨或以入股、出租等方式聯(lián)合其他市場主體,，利用閑置用房等存量房屋建設(shè)各類公共服務(wù)設(shè)施以及興辦國家支持發(fā)展的各類產(chǎn)業(yè)的,，可在5年過渡期內(nèi)暫不辦理變更用地主體和土地使用性質(zhì)的手續(xù)。過渡期內(nèi)產(chǎn)業(yè)用地不得分割轉(zhuǎn)讓,、房屋不得分割銷售,。
第十條??城市更新項目不涉及新供地的，土地使用權(quán)原為出讓的,，土地使用權(quán)年限與原土地出讓合同保持一致;土地使用權(quán)原為劃撥的,，土地使用權(quán)年限與原劃撥規(guī)定的年限保持一致。
城市更新項目涉及新供地的,，重新設(shè)定土地使用權(quán)年限,，土地使用權(quán)年限不得超過相應(yīng)用途國家規(guī)定的最高供地年限。
在不違反規(guī)劃且征得居民以及邊角地,、夾心地,、插花地等相關(guān)土地權(quán)利人同意的前提下，在符合國土空間規(guī)劃管控的條件下,，周邊的邊角地,、夾心地、插花地等存量土地可以一并納入項目更新改造范圍,。
經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn),，土地出讓金可在一年內(nèi)分期繳納。
第四章??項目審批管理
第十一條??涉及國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變動的，可通過協(xié)議搬遷,、房屋征收,、房屋買賣等方式實施，在供地前按照不動產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定辦理注銷登記手續(xù),。
第十二條??城市更新項目規(guī)劃設(shè)計條件應(yīng)在符合城市更新項目規(guī)劃策劃方案要求的條件下依法依規(guī)提出,。其中：以劃撥方式供地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向各區(qū)規(guī)劃資源分局申請用地預(yù)審與選址意見書;以出讓方式供地的,，城市更新項目實施主體應(yīng)當(dāng)在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓前向各區(qū)規(guī)劃資源分局申請規(guī)劃條件,。
取得合法手續(xù)的國有建設(shè)用地使用權(quán)人自主實施城市更新的，國有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)向各區(qū)規(guī)劃資源分局申請規(guī)劃條件,。
前兩款規(guī)定以外的,，相關(guān)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向各區(qū)規(guī)劃資源分局申請規(guī)劃條件。
第十三條??土地利用手續(xù)按以下程序辦理：
(一)老舊房屋及老舊小區(qū)改造提升項目
土地使用權(quán)人或更新改造項目實施主體向各區(qū)規(guī)劃資源分局申請辦理供地手續(xù)的,，各區(qū)規(guī)劃資源分局根據(jù)規(guī)劃條件或用地預(yù)審與選址意見書開展地價評估,、編制土地供應(yīng)方案等工作，報經(jīng)各區(qū)政府批準(zhǔn)后辦理供地手續(xù),，辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證,。
(二)城市更新項目
1.不改變土地權(quán)利人的，按照上述第十三條(一)老舊房屋及老舊小區(qū)改造提升項目有關(guān)政策執(zhí)行,，由土地使用權(quán)人或城市更新項目實施主體向各區(qū)規(guī)劃資源分局申請辦理供地手續(xù),。各區(qū)規(guī)劃資源分局根據(jù)規(guī)劃條件開展地價評估、編制土地供應(yīng)方案等工作,，報經(jīng)各區(qū)政府批準(zhǔn)后辦理供地手續(xù),，辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
2.改變土地權(quán)利人的,，用途符合劃撥用地目錄的,，由城市更新項目主體向各區(qū)規(guī)劃資源分局提出申請,，各區(qū)規(guī)劃資源分局根據(jù)用地預(yù)審與選址意見書等編制土地供應(yīng)方案,，報經(jīng)各區(qū)政府批準(zhǔn)后辦理供地手續(xù);不符合劃撥用地目錄的，按照現(xiàn)行土地出讓程序,，由市規(guī)劃資源局或各區(qū)規(guī)劃資源分局編制土地供應(yīng)方案并履行報批程序后實施出讓,。
第十四條??申請主體取得土地使用權(quán)后按《建筑類建設(shè)工程規(guī)劃許可設(shè)計方案標(biāo)準(zhǔn)》《建設(shè)工程(建筑部分)規(guī)劃放線測量技術(shù)報告編制通則》編制建設(shè)工程設(shè)計方案和規(guī)劃放線測量技術(shù)報告，經(jīng)過征求意見和公示程序后,，對符合控規(guī)和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的項目,，各區(qū)規(guī)劃資源分局依申請核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
第十五條??建設(shè)項目需要辦理不動產(chǎn)登記的,，按照我市不動產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定辦理,。其中，納入工程聯(lián)審系統(tǒng)的項目，按照工程聯(lián)審的相關(guān)規(guī)定辦理,。
第五章??歷史文化街區(qū)管理
第十六條??歷史文化街區(qū)內(nèi)的保護(hù)性建筑,，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國文物保護(hù)法》《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護(hù)條例》《天津市歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)條例》等有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行保護(hù)。
在歷史文化街區(qū)核心保護(hù)范圍內(nèi),，新建,、擴(kuò)建必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的，更新改造實施主體依據(jù)相關(guān)法律法規(guī),，至各區(qū)規(guī)劃資源分局辦理規(guī)劃,、土地手續(xù)。各區(qū)規(guī)劃資源分局在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證前應(yīng)當(dāng)征求區(qū)文物主管部門的意見,。在歷史文化街區(qū)核心保護(hù)范圍內(nèi),，拆除歷史風(fēng)貌建筑以外的建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施的,，應(yīng)經(jīng)各區(qū)規(guī)劃資源分局會同區(qū)文物主管部門批準(zhǔn),。
第十七條??在符合已批準(zhǔn)的保護(hù)規(guī)劃的前提下，歷史文化街區(qū)內(nèi)城市更新項目鼓勵規(guī)劃用地性質(zhì)兼容與混合,。兼容用地是指保護(hù)規(guī)劃中單一性質(zhì)用地可兼容不超過現(xiàn)狀地上權(quán)屬建筑規(guī)模15%的其他性質(zhì)建設(shè)內(nèi)容,。在主導(dǎo)用地性質(zhì)之外可兼容允許類別的其他性質(zhì)用地，被兼容的建設(shè)內(nèi)容不得對主要用地性質(zhì)的建筑產(chǎn)生安全,、環(huán)境,、消防等負(fù)面影響。
第十八條??在歷史文化街區(qū)內(nèi),，因歷史風(fēng)貌保護(hù)等原因,，在老舊房屋改造提升項目地塊內(nèi)難以增加容積率等規(guī)劃指標(biāo)或為城市更新項目額外提供公共綠地、廣場的項目,，經(jīng)市領(lǐng)導(dǎo)小組同意,，可在同一項目實施主體具體實施的各類更新改造項目范圍內(nèi)，按照資金統(tǒng)籌平衡的原則,，實行異地容積率轉(zhuǎn)移,，實現(xiàn)整體平衡。
第六章??附則
第十九條??本實施細(xì)則自印發(fā)之日起試行,，有效期五年,，市規(guī)劃資源局負(fù)責(zé)本實施細(xì)則的具體解釋工作，本實施細(xì)則未規(guī)定事項按照現(xiàn)有法律法規(guī)執(zhí)行,。濱海新區(qū)可結(jié)合本區(qū)實際自行制定,。
試行期間，結(jié)合本市實際需要,，及時總結(jié)經(jīng)驗并補(bǔ)充完善相關(guān)內(nèi)容,。
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