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城市:天津頒發(fā)時(shí)間:2021-12-30發(fā)文字號(hào):津規(guī)資設(shè)計(jì)發(fā)〔2021〕258號(hào)發(fā)文機(jī)構(gòu):天津市規(guī)劃和自然資源局實(shí)施日期:2021-12-30效力級別:地方政府規(guī)章類別:房地產(chǎn)綜合規(guī)定??各有關(guān)單位：

經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)將《天津市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新規(guī)劃,、土地,、調(diào)查登記管理實(shí)施細(xì)則(試行)》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行,。

天津市規(guī)劃和自然資源局

2021年12月28日

(此件主動(dòng)公開)

天津市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新規(guī)劃,、土地、調(diào)查登記管理實(shí)施細(xì)則(試行)

第一章??總則

第一條??為深入貫徹習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想,，貫徹黨中央,、國務(wù)院關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的決策部署,，落實(shí)中共中央辦公廳,、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于在城鄉(xiāng)建設(shè)中加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承的意見》、市政府辦公廳印發(fā)的《天津市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新實(shí)施方案》的工作要求,，按照相關(guān)法律法規(guī)標(biāo)準(zhǔn),，以及《天津市承諾制標(biāo)準(zhǔn)化智能化便利化審批制度改革實(shí)施方案》，制定本實(shí)施細(xì)則,。

第二條??本實(shí)施細(xì)則適用于根據(jù)《天津市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新實(shí)施方案》實(shí)施的老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新項(xiàng)目,。

實(shí)施城市更新項(xiàng)目的，各區(qū)政府要因地制宜制定城市更新項(xiàng)目年度實(shí)施計(jì)劃,，報(bào)市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組(以下簡稱市領(lǐng)導(dǎo)小組)審定后組織實(shí)施,。涉及跨區(qū)實(shí)施城市更新項(xiàng)目的，應(yīng)統(tǒng)籌納入年度實(shí)施計(jì)劃,，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審定后組織實(shí)施,。

本市對各類更新改造項(xiàng)目實(shí)行全生命周期管理。政府授權(quán)的各類更新改造項(xiàng)目實(shí)施主體負(fù)責(zé)項(xiàng)目投資,、建設(shè),、運(yùn)營等全生命周期管理工作，應(yīng)做好各項(xiàng)城市綜合運(yùn)營服務(wù),。各區(qū)政府是本區(qū)各類更新改造工作的責(zé)任主體,。市領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位依職責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各類更新改造工作,。

第三條??堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想,，順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，完善城市功能，推動(dòng)城市轉(zhuǎn)型發(fā)展,、高質(zhì)量發(fā)展,，完善產(chǎn)業(yè)功能，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì),，助力打造國際消費(fèi)中心城市,。聚焦群眾改善居住條件的需求，充分尊重居民意愿,，在保障安全的前提下,，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，完善居住建筑功能,，補(bǔ)建完善公共服務(wù)設(shè)施,、市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升人居環(huán)境品質(zhì),。

堅(jiān)持注重保護(hù),，延續(xù)歷史文脈。以內(nèi)涵集約,、綠色低碳發(fā)展為路徑,，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，堅(jiān)持“留改拆”并舉,，以保留利用提升為主,，加強(qiáng)修繕改造，注重提升功能,，避免大拆大建,，探索可持續(xù)更新模式，妥善處理好保護(hù)和發(fā)展的關(guān)系,，愛惜歷史文化遺產(chǎn),，保留歷史文化記憶，推動(dòng)城市風(fēng)貌特色不斷改善,。

第四條??結(jié)合優(yōu)化營商環(huán)境等相關(guān)政策,，堅(jiān)持改革創(chuàng)新，進(jìn)一步簡化老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新規(guī)劃土地調(diào)查登記管理工作流程,。堅(jiān)持依法行政,，依法依規(guī)開展控制性詳細(xì)規(guī)劃(以下簡稱控規(guī))管理、歷史文化街區(qū)保護(hù)規(guī)劃(以下簡稱保護(hù)規(guī)劃)管理,、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃管理,、土地利用管理、不動(dòng)產(chǎn)登記管理等工作,，壓縮辦理時(shí)間,，提高服務(wù)效率,。堅(jiān)持“一片一策、一樓一案”,，解決好人民群眾最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問題,，不斷增強(qiáng)人民群眾獲得感、幸福感,、安全感,。

第二章??規(guī)劃編制與管理

第五條??市規(guī)劃資源局牽頭組織編制津城城市更新指引，依據(jù)國土空間總體規(guī)劃,，結(jié)合城市體檢結(jié)果和城市更新需求,，統(tǒng)籌確定規(guī)劃期內(nèi)城市更新的指導(dǎo)思想、原則目標(biāo),、更新類型,、重點(diǎn)任務(wù)、保障措施等內(nèi)容,，經(jīng)充分論證并征求相關(guān)單位意見,，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審查。

相關(guān)區(qū)政府依據(jù)國土空間總體規(guī)劃和津城城市更新指引,，結(jié)合各區(qū)實(shí)際情況,，組織編制本區(qū)各類更新改造規(guī)劃，通過開展區(qū)域更新評估,，查找分析各區(qū)在城市功能,、配套設(shè)施,、空間品質(zhì)等方面存在的問題,，梳理空間資源，確定更新任務(wù)和范圍,。

第六條??在實(shí)施方案編制階段,，老舊房屋改造提升和城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體或相關(guān)權(quán)利人根據(jù)需要編制規(guī)劃策劃方案，納入實(shí)施方案,，應(yīng)體現(xiàn)公益屬性,，完善公共服務(wù)水平。規(guī)劃策劃方案中應(yīng)明確擬補(bǔ)充完善的公益性設(shè)施,，并按照資金綜合平衡的方式確定經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)規(guī)模,。社區(qū)公益性設(shè)施、公用設(shè)施,、道路與交通設(shè)施等公益屬性設(shè)施原則上應(yīng)與經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)同步開展,、同步建設(shè)、同步投入使用,。市規(guī)劃資源局各區(qū)分局(以下簡稱各區(qū)規(guī)劃資源分局)審查后報(bào)區(qū)政府審定,，對市管范圍內(nèi)項(xiàng)目還需報(bào)市規(guī)劃資源局審定,。

對各類更新改造項(xiàng)目，各區(qū)政府按照《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于在城市更新改造中切實(shí)加強(qiáng)歷史文化保護(hù)堅(jiān)決制止破壞行為的通知》(建辦科電〔2020〕34號(hào))要求,，需組織開展歷史文化資源調(diào)查和組織專家開展評估論證,，確保不破壞地形地貌、不拆除歷史遺存,、不砍老樹,。對改造面積大于1公頃或涉及5棟以上具有保護(hù)價(jià)值建筑的項(xiàng)目，評估論證結(jié)果要向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委報(bào)告?zhèn)浒?。涉及歷史文化街區(qū)的,，評估論證結(jié)果要向市規(guī)劃資源局備案。

對區(qū)政府認(rèn)為需要編制城市設(shè)計(jì)的城市更新片區(qū),，各區(qū)規(guī)劃資源分局會(huì)同區(qū)住房建設(shè)部門按照經(jīng)審定的城市更新項(xiàng)目年度實(shí)施計(jì)劃,，組織編制城市設(shè)計(jì)方案。在完成公示,、征求意見和專家論證等工作后,，城市更新片區(qū)城市設(shè)計(jì)報(bào)各區(qū)政府審批。

第七條??城市更新確需修改控規(guī)的,，除國家和我市有相關(guān)要求可不單獨(dú)履行控規(guī)修改程序外,，均應(yīng)依法履行控規(guī)修改程序。

為提高效率,，涉及控規(guī)修改的城市更新項(xiàng)目,，城市更新實(shí)施計(jì)劃編制工作應(yīng)與控規(guī)修改必要性論證工作依法同步開展，經(jīng)區(qū)政府審查后一并征求利害關(guān)系人意見,?？匾?guī)修改必要性論證批復(fù)后，城市更新實(shí)施方案應(yīng)與控規(guī)修改方案編制工作同步開展,，同步履行征求意見等相關(guān)程序,。

在滿足安全、環(huán)保的前提下,，鼓勵(lì)規(guī)劃用地性質(zhì)適度混合,、兼容。各類更新改造項(xiàng)目增加非獨(dú)立占地的社區(qū)公益性設(shè)施,、公用設(shè)施,、道路與交通設(shè)施等公益屬性設(shè)施，可不納入容積率計(jì)算,。相關(guān)建設(shè)內(nèi)容由區(qū)政府或市級行業(yè)主管部門認(rèn)定其公益性,。國家和本市有其他管控規(guī)定的，從其規(guī)定,。

第三章??土地利用管理

第八條??在符合國土空間規(guī)劃,、各類更新改造規(guī)劃的前提下,，實(shí)施老舊房屋老舊小區(qū)改造提升的：

1.依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施方案，不改變土地用途的,，其中：

(1)不增加建筑面積的,，不再收取土地價(jià)款，土地維持原供地方式,，可不再辦理新的供地手續(xù);

(2)新增建筑面積為非經(jīng)營性的,，不再收取土地價(jià)款，土地維持原供地方式,，可不再辦理新的供地手續(xù);

(3)新增建筑面積為經(jīng)營性或用于銷售產(chǎn)權(quán)的,，采取按照新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價(jià)格與原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價(jià)格的差額方式補(bǔ)繳土地價(jià)款，由各區(qū)規(guī)劃資源分局負(fù)責(zé)簽訂相關(guān)出讓合同(出讓補(bǔ)充合同),。

2.依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施方案,，改變土地用途的，其中：

(1)土地用途變更后,，符合劃撥用地目錄的,，由各區(qū)規(guī)劃資源分局負(fù)責(zé)辦理土地劃撥手續(xù);

(2)土地用途變更后，不符合劃撥用地目錄的,，采取按照新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價(jià)格與原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價(jià)格的差額方式補(bǔ)繳土地價(jià)款,，由各區(qū)規(guī)劃資源分局負(fù)責(zé)簽訂出讓合同(出讓補(bǔ)充合同)。

(3)上述兩種情形中,，土地使用權(quán)人單獨(dú)或以入股,、出租等方式聯(lián)合其他市場主體，利用閑置用房等存量房屋建設(shè)各類公共服務(wù)設(shè)施以及興辦國家支持發(fā)展的各類產(chǎn)業(yè)的,，可在5年過渡期內(nèi)暫不辦理變更用地主體和土地使用性質(zhì)的手續(xù),。過渡期內(nèi)用于建設(shè)各類產(chǎn)業(yè)的用地不得分割轉(zhuǎn)讓、房屋不得分割銷售,。

第九條??在符合國土空間規(guī)劃,、城市更新改造規(guī)劃的前提下，依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施方案,，實(shí)施城市更新的：

1.不改變土地權(quán)利人的項(xiàng)目，按照上述第八條老舊房屋老舊小區(qū)改造提升土地利用政策執(zhí)行,。

2.改變土地權(quán)利人的項(xiàng)目,，具體為：

(1)符合劃撥用地目錄的，由各區(qū)規(guī)劃資源分局負(fù)責(zé)辦理土地劃撥手續(xù),。

(2)不符合劃撥用地目錄的,，根據(jù)城市更新項(xiàng)目具體情況，供應(yīng)土地采用招標(biāo),、拍賣,、掛牌,、協(xié)議出讓等方式。按照法律規(guī)定,，沒有條件,，不能采取招標(biāo)、拍賣,、掛牌方式的,，經(jīng)市政府同意，可以采取協(xié)議出讓方式供應(yīng)土地,。

城市更新項(xiàng)目的公共要素供給,、產(chǎn)業(yè)績效、環(huán)保節(jié)能,、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,、土地退出等全生命周期管理要求，應(yīng)當(dāng)納入土地使用權(quán)出讓合同,。市,、區(qū)有關(guān)部門應(yīng)依職責(zé)提出對公共要素供給、產(chǎn)業(yè)績效,、環(huán)保節(jié)能,、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、土地退出等管理要求,。土地使用權(quán)出讓后,，市、區(qū)有關(guān)部門應(yīng)依職責(zé)做好后期監(jiān)管,。

土地出讓價(jià)款由市規(guī)劃資源局或各區(qū)規(guī)劃資源分局委托第三方評估機(jī)構(gòu)評估,，扣除行業(yè)主管部門審核的城市更新項(xiàng)目成本后，剩余部分作為土地出讓底價(jià),。土地出讓底價(jià)原則上不得低于土地出讓評估價(jià)格的25%和四項(xiàng)政策性費(fèi)用之和,。土地出讓底價(jià)按照現(xiàn)行土地公開出讓程序，由市規(guī)劃資源局或區(qū)政府在報(bào)送市領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策審議同意后,，報(bào)市政府批準(zhǔn),。隨著國家和我市政策的調(diào)整，城市更新項(xiàng)目土地出讓底價(jià)確定的標(biāo)準(zhǔn)和程序可相應(yīng)作出調(diào)整,。

3.土地使用權(quán)人單獨(dú)或以入股,、出租等方式聯(lián)合其他市場主體，利用閑置用房等存量房屋建設(shè)各類公共服務(wù)設(shè)施以及興辦國家支持發(fā)展的各類產(chǎn)業(yè)的,，可在5年過渡期內(nèi)暫不辦理變更用地主體和土地使用性質(zhì)的手續(xù),。過渡期內(nèi)產(chǎn)業(yè)用地不得分割轉(zhuǎn)讓、房屋不得分割銷售,。

第十條??城市更新項(xiàng)目不涉及新供地的,，土地使用權(quán)原為出讓的,，土地使用權(quán)年限與原土地出讓合同保持一致;土地使用權(quán)原為劃撥的，土地使用權(quán)年限與原劃撥規(guī)定的年限保持一致,。

城市更新項(xiàng)目涉及新供地的,，重新設(shè)定土地使用權(quán)年限，土地使用權(quán)年限不得超過相應(yīng)用途國家規(guī)定的最高供地年限,。

在不違反規(guī)劃且征得居民以及邊角地,、夾心地、插花地等相關(guān)土地權(quán)利人同意的前提下,，在符合國土空間規(guī)劃管控的條件下,，周邊的邊角地、夾心地,、插花地等存量土地可以一并納入項(xiàng)目更新改造范圍,。

經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)，土地出讓金可在一年內(nèi)分期繳納,。

第四章??項(xiàng)目審批管理

第十一條??涉及國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變動(dòng)的,，可通過協(xié)議搬遷、房屋征收,、房屋買賣等方式實(shí)施,，在供地前按照不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定辦理注銷登記手續(xù)。

第十二條??城市更新項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件應(yīng)在符合城市更新項(xiàng)目規(guī)劃策劃方案要求的條件下依法依規(guī)提出,。其中：以劃撥方式供地的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向各區(qū)規(guī)劃資源分局申請用地預(yù)審與選址意見書;以出讓方式供地的，城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓前向各區(qū)規(guī)劃資源分局申請規(guī)劃條件,。

取得合法手續(xù)的國有建設(shè)用地使用權(quán)人自主實(shí)施城市更新的,，國有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)向各區(qū)規(guī)劃資源分局申請規(guī)劃條件。

前兩款規(guī)定以外的,，相關(guān)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向各區(qū)規(guī)劃資源分局申請規(guī)劃條件,。

第十三條??土地利用手續(xù)按以下程序辦理：

(一)老舊房屋及老舊小區(qū)改造提升項(xiàng)目

土地使用權(quán)人或更新改造項(xiàng)目實(shí)施主體向各區(qū)規(guī)劃資源分局申請辦理供地手續(xù)的，各區(qū)規(guī)劃資源分局根據(jù)規(guī)劃條件或用地預(yù)審與選址意見書開展地價(jià)評估,、編制土地供應(yīng)方案等工作,，報(bào)經(jīng)各區(qū)政府批準(zhǔn)后辦理供地手續(xù)，辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證,。

(二)城市更新項(xiàng)目

1.不改變土地權(quán)利人的,，按照上述第十三條(一)老舊房屋及老舊小區(qū)改造提升項(xiàng)目有關(guān)政策執(zhí)行，由土地使用權(quán)人或城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體向各區(qū)規(guī)劃資源分局申請辦理供地手續(xù),。各區(qū)規(guī)劃資源分局根據(jù)規(guī)劃條件開展地價(jià)評估、編制土地供應(yīng)方案等工作,，報(bào)經(jīng)各區(qū)政府批準(zhǔn)后辦理供地手續(xù),，辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證,。

2.改變土地權(quán)利人的，用途符合劃撥用地目錄的,，由城市更新項(xiàng)目主體向各區(qū)規(guī)劃資源分局提出申請,，各區(qū)規(guī)劃資源分局根據(jù)用地預(yù)審與選址意見書等編制土地供應(yīng)方案，報(bào)經(jīng)各區(qū)政府批準(zhǔn)后辦理供地手續(xù);不符合劃撥用地目錄的,，按照現(xiàn)行土地出讓程序,，由市規(guī)劃資源局或各區(qū)規(guī)劃資源分局編制土地供應(yīng)方案并履行報(bào)批程序后實(shí)施出讓。

第十四條??申請主體取得土地使用權(quán)后按《建筑類建設(shè)工程規(guī)劃許可設(shè)計(jì)方案標(biāo)準(zhǔn)》《建設(shè)工程(建筑部分)規(guī)劃放線測量技術(shù)報(bào)告編制通則》編制建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案和規(guī)劃放線測量技術(shù)報(bào)告,，經(jīng)過征求意見和公示程序后,，對符合控規(guī)和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，各區(qū)規(guī)劃資源分局依申請核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,。

第十五條??建設(shè)項(xiàng)目需要辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的,，按照我市不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定辦理。其中,，納入工程聯(lián)審系統(tǒng)的項(xiàng)目,，按照工程聯(lián)審的相關(guān)規(guī)定辦理。

第五章??歷史文化街區(qū)管理

第十六條??歷史文化街區(qū)內(nèi)的保護(hù)性建筑,，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國文物保護(hù)法》《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護(hù)條例》《天津市歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)條例》等有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行保護(hù),。

在歷史文化街區(qū)核心保護(hù)范圍內(nèi)，新建,、擴(kuò)建必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的,，更新改造實(shí)施主體依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，至各區(qū)規(guī)劃資源分局辦理規(guī)劃,、土地手續(xù),。各區(qū)規(guī)劃資源分局在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證前應(yīng)當(dāng)征求區(qū)文物主管部門的意見。在歷史文化街區(qū)核心保護(hù)范圍內(nèi),，拆除歷史風(fēng)貌建筑以外的建筑物,、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施的，應(yīng)經(jīng)各區(qū)規(guī)劃資源分局會(huì)同區(qū)文物主管部門批準(zhǔn),。

第十七條??在符合已批準(zhǔn)的保護(hù)規(guī)劃的前提下,，歷史文化街區(qū)內(nèi)城市更新項(xiàng)目鼓勵(lì)規(guī)劃用地性質(zhì)兼容與混合。兼容用地是指保護(hù)規(guī)劃中單一性質(zhì)用地可兼容不超過現(xiàn)狀地上權(quán)屬建筑規(guī)模15%的其他性質(zhì)建設(shè)內(nèi)容,。在主導(dǎo)用地性質(zhì)之外可兼容允許類別的其他性質(zhì)用地,，被兼容的建設(shè)內(nèi)容不得對主要用地性質(zhì)的建筑產(chǎn)生安全、環(huán)境,、消防等負(fù)面影響,。

第十八條??在歷史文化街區(qū)內(nèi)，因歷史風(fēng)貌保護(hù)等原因，在老舊房屋改造提升項(xiàng)目地塊內(nèi)難以增加容積率等規(guī)劃指標(biāo)或?yàn)槌鞘懈马?xiàng)目額外提供公共綠地,、廣場的項(xiàng)目,，經(jīng)市領(lǐng)導(dǎo)小組同意，可在同一項(xiàng)目實(shí)施主體具體實(shí)施的各類更新改造項(xiàng)目范圍內(nèi),，按照資金統(tǒng)籌平衡的原則,，實(shí)行異地容積率轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)整體平衡,。

第六章??附則

第十九條??本實(shí)施細(xì)則自印發(fā)之日起試行,，有效期五年，市規(guī)劃資源局負(fù)責(zé)本實(shí)施細(xì)則的具體解釋工作,，本實(shí)施細(xì)則未規(guī)定事項(xiàng)按照現(xiàn)有法律法規(guī)執(zhí)行,。濱海新區(qū)可結(jié)合本區(qū)實(shí)際自行制定。

試行期間,，結(jié)合本市實(shí)際需要,，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)并補(bǔ)充完善相關(guān)內(nèi)容。