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城市:天津頒發(fā)時間:2021-12-30發(fā)文字號:津規(guī)資設計發(fā)〔2021〕258號發(fā)文機構:天津市規(guī)劃和自然資源局實施日期:2021-12-30效力級別:地方政府規(guī)章類別:房地產(chǎn)綜合規(guī)定??各有關單位：
經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)將《天津市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新規(guī)劃,、土地,、調查登記管理實施細則(試行)》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行,。
天津市規(guī)劃和自然資源局
2021年12月28日
(此件主動公開)
天津市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新規(guī)劃,、土地、調查登記管理實施細則(試行)
第一章??總則
第一條??為深入貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想,，貫徹黨中央,、國務院關于實施城市更新行動的決策部署，落實中共中央辦公廳,、國務院辦公廳印發(fā)的《關于在城鄉(xiāng)建設中加強歷史文化保護傳承的意見》,、市政府辦公廳印發(fā)的《天津市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新實施方案》的工作要求，按照相關法律法規(guī)標準,，以及《天津市承諾制標準化智能化便利化審批制度改革實施方案》,，制定本實施細則。
第二條??本實施細則適用于根據(jù)《天津市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新實施方案》實施的老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新項目,。
實施城市更新項目的,，各區(qū)政府要因地制宜制定城市更新項目年度實施計劃，報市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新工作領導小組(以下簡稱市領導小組)審定后組織實施,。涉及跨區(qū)實施城市更新項目的,，應統(tǒng)籌納入年度實施計劃，報市領導小組審定后組織實施,。
本市對各類更新改造項目實行全生命周期管理,。政府授權的各類更新改造項目實施主體負責項目投資、建設,、運營等全生命周期管理工作,，應做好各項城市綜合運營服務,。各區(qū)政府是本區(qū)各類更新改造工作的責任主體。市領導小組成員單位依職責指導,、監(jiān)督各類更新改造工作,。
第三條??堅持以人民為中心的發(fā)展思想,，順應城市發(fā)展規(guī)律,，完善城市功能，推動城市轉型發(fā)展,、高質量發(fā)展,，完善產(chǎn)業(yè)功能，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟,，助力打造國際消費中心城市,。聚焦群眾改善居住條件的需求，充分尊重居民意愿,，在保障安全的前提下,，提高規(guī)劃設計水平，完善居住建筑功能,，補建完善公共服務設施,、市政基礎設施，提升人居環(huán)境品質,。
堅持注重保護,，延續(xù)歷史文脈。以內涵集約,、綠色低碳發(fā)展為路徑,，轉變城市開發(fā)建設方式，堅持“留改拆”并舉,，以保留利用提升為主,，加強修繕改造，注重提升功能,，避免大拆大建,，探索可持續(xù)更新模式，妥善處理好保護和發(fā)展的關系,，愛惜歷史文化遺產(chǎn),，保留歷史文化記憶，推動城市風貌特色不斷改善,。
第四條??結合優(yōu)化營商環(huán)境等相關政策,，堅持改革創(chuàng)新，進一步簡化老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新規(guī)劃土地調查登記管理工作流程,。堅持依法行政,，依法依規(guī)開展控制性詳細規(guī)劃(以下簡稱控規(guī))管理,、歷史文化街區(qū)保護規(guī)劃(以下簡稱保護規(guī)劃)管理、建設項目規(guī)劃管理,、土地利用管理,、不動產(chǎn)登記管理等工作，壓縮辦理時間,，提高服務效率,。堅持“一片一策、一樓一案”,，解決好人民群眾最關心最直接最現(xiàn)實的利益問題,，不斷增強人民群眾獲得感、幸福感,、安全感,。
第二章??規(guī)劃編制與管理
第五條??市規(guī)劃資源局牽頭組織編制津城城市更新指引，依據(jù)國土空間總體規(guī)劃,，結合城市體檢結果和城市更新需求,，統(tǒng)籌確定規(guī)劃期內城市更新的指導思想、原則目標,、更新類型,、重點任務、保障措施等內容,，經(jīng)充分論證并征求相關單位意見,，報市領導小組審查。
相關區(qū)政府依據(jù)國土空間總體規(guī)劃和津城城市更新指引,，結合各區(qū)實際情況,，組織編制本區(qū)各類更新改造規(guī)劃，通過開展區(qū)域更新評估,，查找分析各區(qū)在城市功能,、配套設施、空間品質等方面存在的問題,，梳理空間資源,，確定更新任務和范圍。
第六條??在實施方案編制階段,，老舊房屋改造提升和城市更新項目實施主體或相關權利人根據(jù)需要編制規(guī)劃策劃方案,，納入實施方案，應體現(xiàn)公益屬性,，完善公共服務水平,。規(guī)劃策劃方案中應明確擬補充完善的公益性設施，并按照資金綜合平衡的方式確定經(jīng)營性開發(fā)建設規(guī)模,。社區(qū)公益性設施,、公用設施,、道路與交通設施等公益屬性設施原則上應與經(jīng)營性開發(fā)建設同步開展、同步建設,、同步投入使用,。市規(guī)劃資源局各區(qū)分局(以下簡稱各區(qū)規(guī)劃資源分局)審查后報區(qū)政府審定，對市管范圍內項目還需報市規(guī)劃資源局審定,。
對各類更新改造項目,，各區(qū)政府按照《住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳關于在城市更新改造中切實加強歷史文化保護堅決制止破壞行為的通知》(建辦科電〔2020〕34號)要求，需組織開展歷史文化資源調查和組織專家開展評估論證,，確保不破壞地形地貌,、不拆除歷史遺存、不砍老樹,。對改造面積大于1公頃或涉及5棟以上具有保護價值建筑的項目，評估論證結果要向市住房城鄉(xiāng)建設委報告?zhèn)浒?。涉及歷史文化街區(qū)的,，評估論證結果要向市規(guī)劃資源局備案。
對區(qū)政府認為需要編制城市設計的城市更新片區(qū),，各區(qū)規(guī)劃資源分局會同區(qū)住房建設部門按照經(jīng)審定的城市更新項目年度實施計劃,，組織編制城市設計方案。在完成公示,、征求意見和專家論證等工作后,，城市更新片區(qū)城市設計報各區(qū)政府審批。
第七條??城市更新確需修改控規(guī)的,，除國家和我市有相關要求可不單獨履行控規(guī)修改程序外,，均應依法履行控規(guī)修改程序。
為提高效率,，涉及控規(guī)修改的城市更新項目,，城市更新實施計劃編制工作應與控規(guī)修改必要性論證工作依法同步開展，經(jīng)區(qū)政府審查后一并征求利害關系人意見,?？匾?guī)修改必要性論證批復后，城市更新實施方案應與控規(guī)修改方案編制工作同步開展,，同步履行征求意見等相關程序,。
在滿足安全、環(huán)保的前提下,，鼓勵規(guī)劃用地性質適度混合,、兼容。各類更新改造項目增加非獨立占地的社區(qū)公益性設施,、公用設施,、道路與交通設施等公益屬性設施,，可不納入容積率計算。相關建設內容由區(qū)政府或市級行業(yè)主管部門認定其公益性,。國家和本市有其他管控規(guī)定的,，從其規(guī)定。
第三章??土地利用管理
第八條??在符合國土空間規(guī)劃,、各類更新改造規(guī)劃的前提下,，實施老舊房屋老舊小區(qū)改造提升的：
1.依據(jù)經(jīng)批準的項目實施方案，不改變土地用途的,，其中：
(1)不增加建筑面積的,，不再收取土地價款，土地維持原供地方式,，可不再辦理新的供地手續(xù);
(2)新增建筑面積為非經(jīng)營性的,，不再收取土地價款，土地維持原供地方式,，可不再辦理新的供地手續(xù);
(3)新增建筑面積為經(jīng)營性或用于銷售產(chǎn)權的,，采取按照新土地使用條件下土地使用權市場價格與原土地使用條件下剩余年期土地使用權市場價格的差額方式補繳土地價款，由各區(qū)規(guī)劃資源分局負責簽訂相關出讓合同(出讓補充合同),。
2.依據(jù)經(jīng)批準的項目實施方案,，改變土地用途的，其中：
(1)土地用途變更后,，符合劃撥用地目錄的,，由各區(qū)規(guī)劃資源分局負責辦理土地劃撥手續(xù);
(2)土地用途變更后，不符合劃撥用地目錄的,，采取按照新土地使用條件下土地使用權市場價格與原土地使用條件下剩余年期土地使用權市場價格的差額方式補繳土地價款,，由各區(qū)規(guī)劃資源分局負責簽訂出讓合同(出讓補充合同)。
(3)上述兩種情形中,，土地使用權人單獨或以入股,、出租等方式聯(lián)合其他市場主體，利用閑置用房等存量房屋建設各類公共服務設施以及興辦國家支持發(fā)展的各類產(chǎn)業(yè)的,，可在5年過渡期內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質的手續(xù),。過渡期內用于建設各類產(chǎn)業(yè)的用地不得分割轉讓、房屋不得分割銷售,。
第九條??在符合國土空間規(guī)劃,、城市更新改造規(guī)劃的前提下，依據(jù)經(jīng)批準的項目實施方案,，實施城市更新的：
1.不改變土地權利人的項目,，按照上述第八條老舊房屋老舊小區(qū)改造提升土地利用政策執(zhí)行。
2.改變土地權利人的項目,，具體為：
(1)符合劃撥用地目錄的,，由各區(qū)規(guī)劃資源分局負責辦理土地劃撥手續(xù),。
(2)不符合劃撥用地目錄的，根據(jù)城市更新項目具體情況,，供應土地采用招標,、拍賣、掛牌,、協(xié)議出讓等方式,。按照法律規(guī)定，沒有條件,，不能采取招標,、拍賣、掛牌方式的,，經(jīng)市政府同意,，可以采取協(xié)議出讓方式供應土地。
城市更新項目的公共要素供給,、產(chǎn)業(yè)績效,、環(huán)保節(jié)能、房地產(chǎn)轉讓,、土地退出等全生命周期管理要求，應當納入土地使用權出讓合同,。市,、區(qū)有關部門應依職責提出對公共要素供給、產(chǎn)業(yè)績效,、環(huán)保節(jié)能,、房地產(chǎn)轉讓、土地退出等管理要求,。土地使用權出讓后,，市、區(qū)有關部門應依職責做好后期監(jiān)管,。
土地出讓價款由市規(guī)劃資源局或各區(qū)規(guī)劃資源分局委托第三方評估機構評估,，扣除行業(yè)主管部門審核的城市更新項目成本后，剩余部分作為土地出讓底價,。土地出讓底價原則上不得低于土地出讓評估價格的25%和四項政策性費用之和,。土地出讓底價按照現(xiàn)行土地公開出讓程序，由市規(guī)劃資源局或區(qū)政府在報送市領導小組集體決策審議同意后,，報市政府批準,。隨著國家和我市政策的調整，城市更新項目土地出讓底價確定的標準和程序可相應作出調整,。
3.土地使用權人單獨或以入股,、出租等方式聯(lián)合其他市場主體,，利用閑置用房等存量房屋建設各類公共服務設施以及興辦國家支持發(fā)展的各類產(chǎn)業(yè)的，可在5年過渡期內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質的手續(xù),。過渡期內產(chǎn)業(yè)用地不得分割轉讓,、房屋不得分割銷售。
第十條??城市更新項目不涉及新供地的,，土地使用權原為出讓的,，土地使用權年限與原土地出讓合同保持一致;土地使用權原為劃撥的，土地使用權年限與原劃撥規(guī)定的年限保持一致,。
城市更新項目涉及新供地的,，重新設定土地使用權年限，土地使用權年限不得超過相應用途國家規(guī)定的最高供地年限,。
在不違反規(guī)劃且征得居民以及邊角地,、夾心地、插花地等相關土地權利人同意的前提下,，在符合國土空間規(guī)劃管控的條件下,，周邊的邊角地、夾心地,、插花地等存量土地可以一并納入項目更新改造范圍,。
經(jīng)有批準權的政府批準，土地出讓金可在一年內分期繳納,。
第四章??項目審批管理
第十一條??涉及國有建設用地使用權及房屋所有權變動的,，可通過協(xié)議搬遷、房屋征收,、房屋買賣等方式實施,，在供地前按照不動產(chǎn)登記有關規(guī)定辦理注銷登記手續(xù)。
第十二條??城市更新項目規(guī)劃設計條件應在符合城市更新項目規(guī)劃策劃方案要求的條件下依法依規(guī)提出,。其中：以劃撥方式供地的,，建設單位應當向各區(qū)規(guī)劃資源分局申請用地預審與選址意見書;以出讓方式供地的，城市更新項目實施主體應當在國有建設用地使用權出讓前向各區(qū)規(guī)劃資源分局申請規(guī)劃條件,。
取得合法手續(xù)的國有建設用地使用權人自主實施城市更新的,，國有建設用地使用權人應向各區(qū)規(guī)劃資源分局申請規(guī)劃條件。
前兩款規(guī)定以外的,，相關權利人應當向各區(qū)規(guī)劃資源分局申請規(guī)劃條件,。
第十三條??土地利用手續(xù)按以下程序辦理：
(一)老舊房屋及老舊小區(qū)改造提升項目
土地使用權人或更新改造項目實施主體向各區(qū)規(guī)劃資源分局申請辦理供地手續(xù)的，各區(qū)規(guī)劃資源分局根據(jù)規(guī)劃條件或用地預審與選址意見書開展地價評估,、編制土地供應方案等工作,，報經(jīng)各區(qū)政府批準后辦理供地手續(xù)，辦理建設用地規(guī)劃許可證。
(二)城市更新項目
1.不改變土地權利人的,，按照上述第十三條(一)老舊房屋及老舊小區(qū)改造提升項目有關政策執(zhí)行,，由土地使用權人或城市更新項目實施主體向各區(qū)規(guī)劃資源分局申請辦理供地手續(xù)。各區(qū)規(guī)劃資源分局根據(jù)規(guī)劃條件開展地價評估,、編制土地供應方案等工作,，報經(jīng)各區(qū)政府批準后辦理供地手續(xù)，辦理建設用地規(guī)劃許可證,。
2.改變土地權利人的,，用途符合劃撥用地目錄的，由城市更新項目主體向各區(qū)規(guī)劃資源分局提出申請,，各區(qū)規(guī)劃資源分局根據(jù)用地預審與選址意見書等編制土地供應方案,，報經(jīng)各區(qū)政府批準后辦理供地手續(xù);不符合劃撥用地目錄的，按照現(xiàn)行土地出讓程序,，由市規(guī)劃資源局或各區(qū)規(guī)劃資源分局編制土地供應方案并履行報批程序后實施出讓,。
第十四條??申請主體取得土地使用權后按《建筑類建設工程規(guī)劃許可設計方案標準》《建設工程(建筑部分)規(guī)劃放線測量技術報告編制通則》編制建設工程設計方案和規(guī)劃放線測量技術報告，經(jīng)過征求意見和公示程序后,，對符合控規(guī)和相關標準的項目,，各區(qū)規(guī)劃資源分局依申請核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。
第十五條??建設項目需要辦理不動產(chǎn)登記的,，按照我市不動產(chǎn)登記有關規(guī)定辦理,。其中，納入工程聯(lián)審系統(tǒng)的項目,，按照工程聯(lián)審的相關規(guī)定辦理,。
第五章??歷史文化街區(qū)管理
第十六條??歷史文化街區(qū)內的保護性建筑，應當依據(jù)《中華人民共和國文物保護法》《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護條例》《天津市歷史風貌建筑保護條例》等有關法律法規(guī)進行保護,。
在歷史文化街區(qū)核心保護范圍內，新建,、擴建必要的基礎設施和公共服務設施的,，更新改造實施主體依據(jù)相關法律法規(guī)，至各區(qū)規(guī)劃資源分局辦理規(guī)劃,、土地手續(xù),。各區(qū)規(guī)劃資源分局在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證前應當征求區(qū)文物主管部門的意見。在歷史文化街區(qū)核心保護范圍內,，拆除歷史風貌建筑以外的建筑物,、構筑物或者其他設施的，應經(jīng)各區(qū)規(guī)劃資源分局會同區(qū)文物主管部門批準,。
第十七條??在符合已批準的保護規(guī)劃的前提下,，歷史文化街區(qū)內城市更新項目鼓勵規(guī)劃用地性質兼容與混合。兼容用地是指保護規(guī)劃中單一性質用地可兼容不超過現(xiàn)狀地上權屬建筑規(guī)模15%的其他性質建設內容。在主導用地性質之外可兼容允許類別的其他性質用地,，被兼容的建設內容不得對主要用地性質的建筑產(chǎn)生安全,、環(huán)境、消防等負面影響,。
第十八條??在歷史文化街區(qū)內,，因歷史風貌保護等原因，在老舊房屋改造提升項目地塊內難以增加容積率等規(guī)劃指標或為城市更新項目額外提供公共綠地,、廣場的項目,，經(jīng)市領導小組同意，可在同一項目實施主體具體實施的各類更新改造項目范圍內,，按照資金統(tǒng)籌平衡的原則,，實行異地容積率轉移，實現(xiàn)整體平衡,。
第六章??附則
第十九條??本實施細則自印發(fā)之日起試行,，有效期五年，市規(guī)劃資源局負責本實施細則的具體解釋工作,，本實施細則未規(guī)定事項按照現(xiàn)有法律法規(guī)執(zhí)行,。濱海新區(qū)可結合本區(qū)實際自行制定。
試行期間,，結合本市實際需要,，及時總結經(jīng)驗并補充完善相關內容。
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