中房網(wǎng)訊 (亞晨/文)調(diào)控效應(yīng)疊加影響下,下半年全國(guó)樓市普遍降溫,。最明顯的一個(gè)信號(hào)是,,歷來有著樓市晴雨表的十一“黃金周”明顯失色。
克而瑞研究中心日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,,十一假期(2021年10月1日-10月7日,下同)60個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新房累計(jì)成交187萬平方米,,同比下降43%,,與2019年同期相比,降幅也達(dá)到33%,,慘淡行情可見一斑,。
二線新房成交同比跌幅超四成,三四線明顯轉(zhuǎn)冷
從各線城市表現(xiàn)來看,,一線城市購(gòu)房需求相對(duì)“堅(jiān)挺”,,同比僅微降8%,,顯著高于2019年同期。其中,,北京,、深圳十一成交量與2020年和2019年同期相比“翻番”??硕鹧芯恐行恼J(rèn)為,,放量主要集中在國(guó)慶前三天,不排除政策“高壓”下前期成交房源延遲備案影響,。
反觀上海,,受限于短期供應(yīng)“缺口”,部分樓盤甚至出現(xiàn)認(rèn)籌完畢后關(guān)閉樣板間,、不接待看房者等情況影響,,十一成交同比下降88%,但仍超2019年同期167%,。而廣州樓市則略顯低迷,,十一假期僅成交6.57萬平方米,屬3年同期成交最低,。
二線樓市方面,,同比跌幅達(dá)42%,較2019年下降5成以上,。值得注意的是,,不同城市間迎來輪動(dòng)行情:青島、濟(jì)南等內(nèi)陸城市開啟了以價(jià)換量的收割模式,,部分樓盤7折賣房,,以此帶動(dòng)了一波剛需集中釋放,同比2020年同期成交持增,。福州雖然尚未擺脫疫情陰霾,,不過供應(yīng)放量(超70個(gè)樓盤持續(xù)加推),疊加降價(jià)促銷,,仍取得了不錯(cuò)的走量效果,。杭州方面,市場(chǎng)熱度延續(xù),,購(gòu)房者成交熱情有增無減,,十一成交量達(dá)3年同期新高,為16.73萬平方米,。相較而言,,中西部城市諸如武漢、長(zhǎng)沙、南寧,、蘭州等進(jìn)入了需求疲軟期,,成交表現(xiàn)顯著不及去年同期,市場(chǎng)下行持續(xù)加劇,。
三四線方面,,成交明顯轉(zhuǎn)冷,在不同能級(jí)中降幅居首,,其同比下降高達(dá)49%,。從各城市市場(chǎng)表現(xiàn)上看,同比跌多漲少,,分化持續(xù)加劇,。其中,上漲城市以東南沿海居多,,諸如汕頭,、石獅等成交保持高熱狀態(tài),同比上漲3成以上,,與2019年同期相比,,均實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng);而半數(shù)三四線共計(jì)23城同比跌幅在5成以上,部分經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá),、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三四線諸如北海,、寶雞等成交量均不足1萬平方米,創(chuàng)3年同期新低,,市場(chǎng)慘淡程度可想而知,。
調(diào)控政策延續(xù)分化
近年來,在“房住不炒”的總基調(diào)下,,房地產(chǎn)調(diào)控日益趨嚴(yán),。
9月29日,人民銀行,、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開的房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)上強(qiáng)調(diào),,圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià),、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo),,準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,堅(jiān)持房子是用來住的,、不是用來炒的定位,,堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,持續(xù)落實(shí)好房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,。
由此可見,管理層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的決心依舊。另一方面,,近年來部分城市的房地產(chǎn)調(diào)控,,也在依照“因城施策、一城一策”的原則,,進(jìn)行有序部署,。對(duì)于那些市場(chǎng)過熱,房?jī)r(jià)上漲過快的城市,,調(diào)控會(huì)層層加碼,。而對(duì)于市場(chǎng)降溫過度,部分企業(yè)大幅降價(jià)等行為,,地方也會(huì)及時(shí)通過約談或出臺(tái)政策,,以穩(wěn)定市場(chǎng)。
10月9日,,杭州市公安局微信公眾號(hào)發(fā)布公告稱,,自2021年10月15日(含)起,落戶政策調(diào)整為具有全日制普通高校本科以上學(xué)歷者(本科45周歲以下,,不含45周歲;碩士50周歲以下,,不含50周歲),在杭州市區(qū)落實(shí)工作單位并由用人單位正常繳納社保的可以落戶杭州市區(qū);全日制普通高校博士研究生(55周歲以下,,不含55周歲)學(xué)歷者,,可享受“先落戶、后就業(yè)”政策,。對(duì)比此前規(guī)定,,此次政策有兩個(gè)變化,第一,,取消了大專生人才引進(jìn)落戶的政策,。第二,碩士研究生此前可以“先落戶,,后就業(yè)”,,但現(xiàn)在需先有工作并繳納社保。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中房網(wǎng)表示,,此前杭州人才政策相當(dāng)寬松,,這也使得各類人才通過落戶的方式進(jìn)入杭州,進(jìn)而獲得了購(gòu)房資格,。類似情況下,,杭州樓市炒作比較明顯。而此次杭州對(duì)于此類人才政策進(jìn)行了堵漏,。適當(dāng)收緊落戶,,相對(duì)會(huì)減少購(gòu)房群體,對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)等有積極的作用。
10月8日,,東莞發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》,,嚴(yán)管二手房的導(dǎo)向,在原有網(wǎng)簽價(jià)公示制度基礎(chǔ)上出臺(tái)新規(guī),,強(qiáng)化二手房住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)和信息公開的力度,,在參考價(jià)制定方面,其明確了三個(gè)錨,,即稅務(wù)部門,、金融部門的評(píng)估價(jià)格以及周邊一手樓盤網(wǎng)簽價(jià)格。
杭州和東莞,,作為熱點(diǎn)城市的代表,,政策出現(xiàn)收緊。反觀,,哈爾濱成為近期首個(gè)全面的“救市”代表城市,。
10月9日,據(jù)哈爾濱新聞網(wǎng)顯示,,哈爾濱近日發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》,,主要強(qiáng)調(diào)兩個(gè)方面:一是,全范圍為房企減負(fù),。如降低預(yù)售許可的標(biāo)準(zhǔn),、加快預(yù)售資金的返還、降低土地增值稅預(yù)征率,、支持房企促銷活動(dòng)等,。二是,多渠道強(qiáng)化去庫(kù)存,,包括對(duì)大學(xué)生和新市民實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼,、放寬二手房公積金貸款房齡年限、公寓產(chǎn)品落實(shí)民用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)等,。同時(shí),,在財(cái)政、金融,、稅費(fèi)等方面提出了更多保障,。
嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為,此次哈市政策是基于市場(chǎng)的矛盾點(diǎn)采取的精準(zhǔn)舉措,。當(dāng)前全國(guó)很多城市的樓市矛盾,,已經(jīng)從過熱開始轉(zhuǎn)為過冷。而且過冷中也出現(xiàn)了新的風(fēng)險(xiǎn),。積極出臺(tái)政策進(jìn)行保障,,符合預(yù)期,。一方面有助于促進(jìn)市場(chǎng)交易的活躍,另一方面也有助于促進(jìn)房企經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健,。
事實(shí)上,,此前已經(jīng)有部分壓力城市開始“限跌”和“托市”,。出于穩(wěn)房?jī)r(jià),、穩(wěn)預(yù)期的需要,岳陽(yáng),、昆明,、唐山、沈陽(yáng),、江陰,、株洲和張家口等7個(gè)城市通過出臺(tái)相關(guān)文件或采取約談的方式落地“限跌令”。此外,,包括長(zhǎng)春,、肇慶、珠海,、中山和惠州等5個(gè)城市在財(cái)稅層面出臺(tái)了支持性政策,,以緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力。
雖然地方調(diào)控出現(xiàn)一定分化,,但調(diào)控整體依然還是以“穩(wěn)”為主,。壓力城市為市場(chǎng)減壓,防止城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下滑,,但政策微調(diào)依然要在堅(jiān)持“房住不炒”的框架下進(jìn)行,。同時(shí)需要強(qiáng)調(diào)的是,不宜將部分城市的“救市”行為解讀成調(diào)控放松的信號(hào),,更應(yīng)該將其理解為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的一種手段,。
四季度樓市難言樂觀
展望四季度,雖然市場(chǎng)整體環(huán)境有望進(jìn)一步改善,,但政策仍較為嚴(yán)格,,短期市場(chǎng)仍存在調(diào)整壓力。
鑒于“金九”爽約,,疊加十一“黃金周”慘淡收?qǐng)?,克而瑞研究中心預(yù)計(jì),四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)難言樂觀,,同比降幅預(yù)計(jì)進(jìn)一步擴(kuò)大,,而累計(jì)同比增幅也將持續(xù)收窄,至年末或?qū)⒌霖?fù)區(qū)間,。
不過“熱點(diǎn)恒熱”的分化格局不會(huì)發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn),??硕鹧芯恐行恼J(rèn)為,核心一二線需求依舊堅(jiān)挺,,房企推盤積極性也相應(yīng)高漲,,預(yù)計(jì)整體成交仍有望高位維持。相較而言,,弱二線和廣大缺乏基本面支撐的三四線下行壓力依舊較大,,信貸收緊使得本就疲軟的購(gòu)買力更加難以為繼,首付,、月供壓力盡顯,,去庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕。