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中房網(wǎng)訊 上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布了《9月全國40城新建商品住宅成交報告》,。該報告顯示,，9月份其監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交2200.8萬平方米，環(huán)比下降5.7%,，同比大跌32.8%,。自5月新建商品住宅成交面積同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)以來，已連續(xù)4個月同比降幅加速擴(kuò)大,，新房成交創(chuàng)下了近7年來的最差“金九”,。

易居研究院表示，40城新房成交市場正快速進(jìn)入寒冬,，未來幾個月將繼續(xù)降溫,，新房成交量大概率將繼續(xù)回落。但考慮到目前房企整體債務(wù)危機(jī)較為嚴(yán)重,，四季度地方“因城施策”的政策微調(diào)概率變大,，40城新房成交降溫速度可能略有放緩。

新房成交增速已連續(xù)回落6個月,，短期內(nèi)還將持續(xù)回落

報告顯示,，1-9月份40城新建商品住宅累計(jì)成交面積同比增長11.4%，增速較上月回落7.2個百分點(diǎn),，已連續(xù)6個月回落,。在當(dāng)前嚴(yán)厲的調(diào)控背景下，預(yù)計(jì)40 城新建商品住宅成交面積年初累計(jì)同比增速將繼續(xù)回落,。

從各類城市表現(xiàn)來看,，一、二,、三四線城市1-9月新建商品住宅累計(jì)成交同比增速均收窄,，增速依次為39.8%、14.5%,、-2.9%,，較上月分別收窄16.9、5.6,、8.1個百分點(diǎn),。報告預(yù)計(jì),，在調(diào)控加持下未來幾個月三類城市都將繼續(xù)降溫，但速度可能有不同程度放緩,。

從40城1-9月新建商品住宅成交面積累計(jì)同比增速排名來看,，前五的城市依次為：廈門、珠海,、北京,、杭州和深圳，排名后五位的城市分別為韶關(guān),、南寧,、洛陽、長沙,、淮安。從城市排名變化來看,，總體較8月變化不大,，但絕大多數(shù)城市同比增速都顯著回落。其中,，增速為負(fù)的城市共有15個,，相比8月新增2個。

具體城市來看,，廈門1-9月新房成交累計(jì)同比增速繼續(xù)位居40城之首,，但受疫情影響，9月環(huán)比暴降52.8%,。韶關(guān)和南寧連續(xù)6個月市場最低迷,。其中，9月南寧新房成交環(huán)比下降14.5%,，繼續(xù)降溫,，而韶關(guān)環(huán)比增長12.6%。

從城市區(qū)域特點(diǎn)來看,，排名靠前的城市主要為一線城市和部分強(qiáng)二線城市,，且地理位置上以南部沿海城市居多;排名靠后的城市主要為弱三線城市，且地理位置上偏中部和西南地區(qū),。值得注意的是,，蘇北地區(qū)城市今年排名整體下降較快，尤其是部分三線城市,，近幾個月正在加速降溫,。

比較有代表性的是淮安和徐州，兩城新房成交均是去年較熱,，今年顯著降溫,。其中,，淮安9月同比大降39.7%，徐州暴降74.4%,。

市場觀望情緒濃厚,，新房成交市場正快速進(jìn)入寒冬

根據(jù)易居研究院的報告，2015年以來的最差“金九”,、新房成交面積同比增速連續(xù)4個月同比降幅加速擴(kuò)大,，以及新房成交量近6個月移動平均同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)，說明在各種嚴(yán)格調(diào)控政策的組合拳下,，新建商品住宅市場情緒已高速回落,。

1-9月累計(jì)同比增速一線城市回落速度最快，三四線城市已率先轉(zhuǎn)負(fù),，而二線城市的同比增速則介于一線城市和三四線城市之間,。其中，一線和強(qiáng)二線城市當(dāng)前新房政策依然偏緊,，但從當(dāng)?shù)卣膭幼鱽砜?，調(diào)控更傾向于二手房市場。弱二線和三線城市則開始了“兩手抓”,，新房和二手房監(jiān)管同時加強(qiáng),。而三四線城市開始通過放寬落戶要求，加大購房補(bǔ)貼力度等政策,，以穩(wěn)住市場預(yù)期,。部分降溫過快的城市甚至出臺了“限跌令”。預(yù)計(jì)在調(diào)控政策加持下未來幾個月三類城市都將繼續(xù)降溫,，但是速度可能有不同程度放緩,。

整體來看，近幾個月調(diào)控對樓市影響還在持續(xù)發(fā)酵,，9月全國新房調(diào)控政策總體仍偏緊,，預(yù)計(jì)到今年年底，調(diào)控政策總基調(diào)將持續(xù)從嚴(yán),。這使得目前投資購房者整體意愿不足,，而真正想要買新房的剛需群體，多以觀望情緒為主,。

報告認(rèn)為,，十一黃金周市場延續(xù)了觀望情緒，依舊顯著降溫,。因此對“銀十”的預(yù)期較為悲觀,，新房成交量大概率將繼續(xù)回落。但考慮到目前房企整體債務(wù)危機(jī)較嚴(yán)重，可能引發(fā)降價促銷等惡性競爭,、爛尾樓,、破產(chǎn)等連鎖反應(yīng)，四季度地方“因城施策”的微調(diào)概率變大,。在此背景下,，預(yù)計(jì)四季度40城新房成交降溫速度可能會短暫放緩，但下行趨勢恐將維持一段時間,，甚至明年年初未必見底,。

附注：40個典型城市分別為：

4個一線城市：北京、上海,、廣州,、深圳。

18個二線城市：蘇州,、福州,、南京、青島,、杭州,、長春、鄭州,、南寧、成都,、南昌,、武漢、長沙,、重慶,、西安、蘭州,、廈門,、合肥、寧波;

18個三四線城市：揚(yáng)州,、東莞,、溫州、岳陽,、無錫,、洛陽、泉州,、淮安,、金華、佛山、肇慶,、惠州,、煙臺、舟山,、韶關(guān),、珠海、中山,、徐州,。

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