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本可主張的近千萬元違約金，200余戶業(yè)主選擇了自愿放棄。
1月26日，海南美好中和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司稱，美好龍沐灣再創(chuàng)歷史首例——廣大購房人集體豁免違約金，同舟共濟助力盤活。在美好龍沐灣項目會議室，一張寬大的會議桌上擺滿了購房人簽名的《個人聲明書》，中國房地產(chǎn)報記者從美好龍沐灣項目相關(guān)負責人處證實，從2019年以來，美好龍沐灣項目數(shù)百戶購房人主動表示放棄可能潛在的違約金，“截至目前，有200多戶業(yè)主表態(tài)(簽約)豁免違約金，這筆違約金初步估計總額約1000萬元” 。
違約金在商品房買賣活動中，常常要被認為是購房者與開發(fā)商之間的“死結(jié)”，并為此訴諸法律分毫力爭。美好龍沐灣項目的大批購房人，卻主動選擇豁免開發(fā)商逾期交付房屋的違約金千萬元，這究竟發(fā)生了什么?
有當?shù)胤扇耸糠治龊蟾嬖V記者，綜合美好龍沐灣項目的特殊性，業(yè)主主動豁免開發(fā)商的違約金，更有利于矛盾的化解及項目順利盤活重啟的進程。
曾經(jīng)辛酸的購房遭遇
“我去年9月份就搬進來住了。”1月30日下午，海南美好龍沐灣業(yè)主李遠海在家里哄孩子睡覺。但兩個小可愛并沒有睡意，在裝飾一新的房間里嬉鬧玩耍。
4年前，作為某銀行的退休高管，李遠海從寒冷的東北來到溫暖如春的海南購房。但購房并不順利，且遇到不小的麻煩。
“我買的是7號樓，房子買了不是爛尾了嘛，前面的開發(fā)商把我騙了。”李遠海接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時稱，2017年初，他在海南省西部的樂東黎族自治縣境內(nèi)的美好龍沐灣項目購買了一套52平方米的房子，“向開發(fā)商支付了近60萬元的購房全款，可是房子遲遲交付不了”。
遇到相同購房麻煩的，不僅僅是李遠海。作為某中央級媒體駐地方記者站站長的劉倩芊，也在該項目上飽受購房的煎熬。
“2015年6月份前后，我跟我的老同學一起，在這里購買了3套房。“劉倩芊告訴記者，當時沒有經(jīng)驗，事先也沒有對項目的相關(guān)情況做一些背景調(diào)查，事后開發(fā)商以各種理由一拖再拖，遲遲不交房。后來，劉倩芊一打聽才知道，這個項目的糾紛錯綜復雜，原開發(fā)商資金鏈斷裂，售樓的錢不僅沒有“反哺”這個項目后續(xù)建設(shè)，而是抽走挪作他用，“你說這個樓盤怎么能活呢，他們就把這個樓盤當成搖錢樹，不斷騙一些購房人進來。”
“我曾經(jīng)找過原開發(fā)商，我提出這房子不要了，你把錢退給我吧。”劉倩芊告訴記者，“你猜原開發(fā)商怎么說?他們說退錢是不可能的，這些錢就算我們借你的了，我們給你算些利息。”原開發(fā)商的答復讓劉倩芊哭笑不得。
無奈之下，劉倩芊、李遠海等購房人走上了艱難的信訪維權(quán)之路。從最開始的個體上訪變成了群體性上訪。
“我們?nèi)チ藰窎|縣，也去了省里，找了(海南)省信訪局、省政法委、省住建廳，還有省高院。”劉倩芊稱，“這些年無數(shù)次去有關(guān)部門反映情況，僅信訪材料我都寫了10多萬字。”
作為一名資深的媒體人，劉倩芊萬萬沒有沒想到這種事情會攤在自己的身上，而且在正常的維權(quán)過程中，還遭遇陌生人踹門恐嚇，言語威脅。
“由于當?shù)攸h委、政府的高度重視，接盤重組方的堅持，加上我們業(yè)主的依法理性維權(quán)，這個樓盤終于守得云開日出。”劉倩芊激動地告訴記者，現(xiàn)今，美好龍沐灣項目已經(jīng)成為海南爛尾項目盤活的標桿和典范。
如今，李遠海已經(jīng)搬進了7號樓的新居，與老伴帶著孫子孫女一家4口，享受天倫之樂，其樂融融。而在海南為8旬老母親四處租房居住長達4年的楊欣茹，曾經(jīng)維權(quán)遭人威脅恐嚇的劉倩芊，已經(jīng)看到了項目盤活的希望，并有望在今年拿到屬于自己的新房鑰匙，搬進新居。
放棄千萬元違約金
美好龍沐灣項目購房人的真實購房經(jīng)歷，像寫劇本一樣曲折離奇，且?guī)в袔追直瘎“闵省?
“項目重組接盤方進來后，我們也考慮到項目盤活有很多困難，我們作為普通的小業(yè)主，也幫不上什么忙。我們就做了讓步表達一個姿態(tài)，把我們的違約金放棄不要了。”李遠海告訴中國房地產(chǎn)報記者，事實上，業(yè)主最迫切的想法就是趕緊把房子收了，網(wǎng)簽備案登記辦產(chǎn)權(quán)證，“我們就是這個想法和目的，其他的都是次要的。”
李遠海所說的“項目重組方”，就是美好龍沐灣項目重組盤活牽頭企業(yè)甲乙丙資產(chǎn)管理公司(以下簡稱“甲乙丙公司”)。據(jù)了解，美好龍沐灣項目也是甲乙丙公司在海南投資的第一個項目。
“表態(tài)(簽約)豁免違約金的業(yè)主有200多戶，總額約1000萬元。”甲乙丙公司美好龍沐灣項目負責人吳先生向記者確認，因前期項目爛尾致使房屋逾期交付，每戶違約金具體金額數(shù)據(jù)還沒有測算，不過許多購房人沒有算賬就主動放棄了。
“事情的緣起很簡單，3年多的重組盤活工作，讓業(yè)主對重組方從不熟悉、質(zhì)疑到完全信任和理解。”吳先生告訴記者，完全信任之后，業(yè)主還以不同形式主動參與美好龍沐灣項目的盤活，包括業(yè)主內(nèi)部自發(fā)一個“同舟共濟助力盤活”的倡議，主動參與盤活自救行動中。吳先生認為，放棄違約金就是業(yè)主主動自救的行動之一。
在美好龍沐灣項目會議室的一張大會議桌上，擺滿了《個人聲明書》。記者從多份《個人聲明書》上見到“本人已購買海南美好中和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的‘美好·龍沐灣’I區(qū)項目X棟X號房。現(xiàn)在總房款已全部付清，由于‘美好·龍沐灣’I區(qū)項目涉及大量訴訟，項目房產(chǎn)被多輪查封，致使本人房屋無法交付。現(xiàn)經(jīng)過不懈努力，投入大量裝修資金，現(xiàn)該房產(chǎn)已交付本人。故本人在此承諾，對雙方簽訂的《商品房買賣合同》中關(guān)于的逾期違約金進行豁免……”等內(nèi)容。
“實際上，對個人來說，(違約金)也不是小錢，但對于整個項目來說是寥寥的，一個人也就幾萬塊錢，我們就不要了，我們就要房子，就要盤活樓盤。”李遠海告訴記者，考慮到項目盤活方也有很大的壓力，作為購房人也做點貢獻，雖然微不足道。李遠海說，放棄違約金是業(yè)主們的集體舉動，不僅僅是他一個人放棄。
“有少部分業(yè)主也認為，盤活是盤活的事，違約金是違約金的事。”劉倩芊告訴記者，“如果這個樓盤不盤活，你又怎么可能拿到違約金呢?拿不到違約金，同時也拿不到房子，辦不了產(chǎn)權(quán)證。”劉倩芊表示，接盤方進來也有三四年了，人家一直在往里面投錢，購房人也要將心比心，這種情況下，盤活方也頂著很大的壓力。
“我始終堅持一個觀點，項目盤活，接盤方要將業(yè)主的利益作為最高利益，同時我們業(yè)主也不要將自己的利益最大化。”劉倩芊稱，業(yè)主的最高利益就是要房要證，將來要有好的物業(yè)服務;如果業(yè)主想要自己的利益最大化，接盤方他們也接受不了，那就成了一個“死結(jié)”。所以只有大家各退一步，讓這個樓盤迅速盤活起來，讓它的資金流動起來了，才有可能順利完成后面的事情。
吳先生告訴記者，歷經(jīng)數(shù)年的艱辛努力，美好龍沐灣的重組盤活工作不僅得到了當?shù)攸h委、政府的高度信任，更贏得了廣大業(yè)主、購房人的信任和支持。廣大業(yè)主主動以各種形式參與項目盤活工作，為項目盤活賦能。其中，自2019年以來美好龍沐灣業(yè)主、購房人集體主動放棄可能潛在的違約金，以減少項目矛盾，為重組盤活助力。
吳先生說，從一開始，美好龍沐灣重組盤活一切工作以3個“有利于”作為出發(fā)點和檢驗標準，即“要有利于保護最廣大善意購房者的合法權(quán)益”“要有利于化解風險，維護穩(wěn)定”“要有利于盡快盤活項目，實現(xiàn)多方共贏”，廣大業(yè)主主動放棄向開發(fā)商追要潛在的違約金，以各種形式參與項目盤活工作，這在全國也屬罕見。
爛尾項目的盤活“樣本”
美好龍沐灣位于海南省西部的樂東黎族自治縣境內(nèi)，屬于稀缺的濱海房地產(chǎn)項目。2010年前后，國家批準了海南建設(shè)國際旅游島的規(guī)劃，再次掀起一股房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。在這樣的背景下，圍繞“中國最美落日海灘”的龍沐灣，也興起了大批房地產(chǎn)項目。美好龍沐灣便是其中的房地產(chǎn)項目之一。
但因為各種原因和糾紛的交織，美好龍沐灣項目的復雜性超乎了想象，項目因爛尾停擺長達4年之久。該項目也被稱作為“海南最復雜的爛尾房地產(chǎn)項目”，曾經(jīng)引起高層的關(guān)注(詳見本報微信公眾號2020年10月21日《深度丨曾驚動高層!海南“最復雜爛尾房”浴火重生》一文)。
一組數(shù)據(jù)顯示，2017年9月美好龍沐灣項目重組前，一期項目已完成建設(shè)1855套，銷售近1300套，其余由于項目爛尾原因，處于停售停建狀態(tài);已售1300套房產(chǎn)無法合同備案、交房及辦證，其中300余戶購買法院查封房、數(shù)十戶購買了手續(xù)公章等偽造的房產(chǎn)，面臨錢房兩空的風險。同時，因項目未完成驗收而違規(guī)交房800余戶……
據(jù)記者了解，該項目數(shù)年前因資金鏈斷裂存量債務無法償還陷入爛尾。體量龐大且糾紛復雜的美好龍沐灣項目，購房人由個體的信訪變成了群體的信訪。為此，一場由省縣兩級政府以及重組方、業(yè)主聯(lián)合的拯救行動自此開始。
去年9月初，隨著美好龍沐灣項目舉行7號樓交房、8號樓裝修及銷售重啟儀式。這標志著該項目在經(jīng)歷3年多的重組，爛尾終于得以重生。
“對于我們購房人來說，拿到房子才是最大的權(quán)益，只有盤活才能保住我們購房人的權(quán)益。”“如果項目不能盤活，毛之不存、皮將焉附?我們找誰去要違約金?”“盤活項目就是幫了我們最大的忙，我們不會舍本逐末……”對于豁免逾期交付房屋所產(chǎn)生的違約金，受訪購房人如是道出自己的心聲。
“我覺得美好龍沐灣爛尾這個‘死結(jié)’的解開、盤活不是哪一方獨立做的，需要大家共同參與和分擔。”劉倩芊向記者表示，一開始，她也不認識接盤方甲乙丙公司的任何人，也是從質(zhì)疑開始，“后來在質(zhì)疑的過程當中，我覺得這家公司還是想做事，而且是一種高難度的‘挑戰(zhàn)’”。
“這樣一個錯綜復雜的爛尾項目盤活了，將來我們這些外來新居民與當?shù)厣贁?shù)民族融為一體，相互之間共生，成為一家人，這才是和諧社會，也是一種美好社會。”劉倩芊對將來懷著美好的憧憬。
“我們初步估算了一下，購房人應追討的違約金少的一戶有幾千元上萬元的，多的有幾十萬元。”項目重組盤活方負責人吳先生告訴記者，業(yè)主和購房人集體主動放棄違約金，這在海南乃至中國房地產(chǎn)行業(yè)歷史上可能都是屬于首例，“業(yè)主的自愿行為真的讓人感動，大家都是想把好事辦好。”
長期研究房地產(chǎn)的海南新概念律師事務所律師王淞向記者表示，開發(fā)商逾期交付房屋而引發(fā)的違約金訴訟，在商品房買賣合同糾紛案中占比較大。“購房人集體豁免開發(fā)商違約金賠補償，而且金額多達近1000萬元，這種情況比較少見。”王淞告訴記者，違約金作為商品房買賣合同糾紛案中的一項重要訴求，通常的情況下是分毫力爭，各不相讓，也是開發(fā)商與購房者之間矛盾糾紛的“死結(jié)”。
“豁免違約金是購房人主動放棄本可主張的一項訴求權(quán)利，至于放棄與否，主動權(quán)在于購房人。”王淞認為，針對美好龍沐灣項目的實際，購房人主動放棄違約金的行為，更有利于矛盾的化解，更有利于社會的和諧，對推動爛尾項目盡快盤活具有積極的意義。(受訪購房人的要求，文中涉及購房人均為化名)
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