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本可主張的近千萬元違約金,，200余戶業(yè)主選擇了自愿放棄。
1月26日,，海南美好中和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司稱,，美好龍沐灣再創(chuàng)歷史首例——廣大購房人集體豁免違約金，同舟共濟(jì)助力盤活,。在美好龍沐灣項(xiàng)目會議室,，一張寬大的會議桌上擺滿了購房人簽名的《個(gè)人聲明書》，中國房地產(chǎn)報(bào)記者從美好龍沐灣項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人處證實(shí),，從2019年以來,，美好龍沐灣項(xiàng)目數(shù)百戶購房人主動表示放棄可能潛在的違約金，“截至目前,，有200多戶業(yè)主表態(tài)(簽約)豁免違約金,，這筆違約金初步估計(jì)總額約1000萬元” 。
違約金在商品房買賣活動中,，常常要被認(rèn)為是購房者與開發(fā)商之間的“死結(jié)”,，并為此訴諸法律分毫力爭。美好龍沐灣項(xiàng)目的大批購房人,，卻主動選擇豁免開發(fā)商逾期交付房屋的違約金千萬元,，這究竟發(fā)生了什么?
有當(dāng)?shù)胤扇耸糠治龊蟾嬖V記者，綜合美好龍沐灣項(xiàng)目的特殊性,，業(yè)主主動豁免開發(fā)商的違約金,，更有利于矛盾的化解及項(xiàng)目順利盤活重啟的進(jìn)程。
曾經(jīng)辛酸的購房遭遇
“我去年9月份就搬進(jìn)來住了?！?月30日下午,，海南美好龍沐灣業(yè)主李遠(yuǎn)海在家里哄孩子睡覺。但兩個(gè)小可愛并沒有睡意,，在裝飾一新的房間里嬉鬧玩耍,。
4年前，作為某銀行的退休高管,，李遠(yuǎn)海從寒冷的東北來到溫暖如春的海南購房,。但購房并不順利，且遇到不小的麻煩,。
“我買的是7號樓,，房子買了不是爛尾了嘛，前面的開發(fā)商把我騙了,?！崩钸h(yuǎn)海接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)稱，2017年初,，他在海南省西部的樂東黎族自治縣境內(nèi)的美好龍沐灣項(xiàng)目購買了一套52平方米的房子,，“向開發(fā)商支付了近60萬元的購房全款，可是房子遲遲交付不了”,。
遇到相同購房麻煩的,，不僅僅是李遠(yuǎn)海。作為某中央級媒體駐地方記者站站長的劉倩芊,，也在該項(xiàng)目上飽受購房的煎熬,。
“2015年6月份前后，我跟我的老同學(xué)一起,，在這里購買了3套房,。“劉倩芊告訴記者,，當(dāng)時(shí)沒有經(jīng)驗(yàn),，事先也沒有對項(xiàng)目的相關(guān)情況做一些背景調(diào)查，事后開發(fā)商以各種理由一拖再拖,，遲遲不交房,。后來，劉倩芊一打聽才知道,，這個(gè)項(xiàng)目的糾紛錯(cuò)綜復(fù)雜,，原開發(fā)商資金鏈斷裂，售樓的錢不僅沒有“反哺”這個(gè)項(xiàng)目后續(xù)建設(shè),，而是抽走挪作他用,，“你說這個(gè)樓盤怎么能活呢,，他們就把這個(gè)樓盤當(dāng)成搖錢樹，不斷騙一些購房人進(jìn)來,?！?
“我曾經(jīng)找過原開發(fā)商，我提出這房子不要了,，你把錢退給我吧,。”劉倩芊告訴記者,，“你猜原開發(fā)商怎么說?他們說退錢是不可能的，這些錢就算我們借你的了,，我們給你算些利息,。”原開發(fā)商的答復(fù)讓劉倩芊哭笑不得,。
無奈之下,，劉倩芊、李遠(yuǎn)海等購房人走上了艱難的信訪維權(quán)之路,。從最開始的個(gè)體上訪變成了群體性上訪,。
“我們?nèi)チ藰窎|縣，也去了省里,，找了(海南)省信訪局,、省政法委、省住建廳,，還有省高院,。”劉倩芊稱,，“這些年無數(shù)次去有關(guān)部門反映情況,，僅信訪材料我都寫了10多萬字?！?
作為一名資深的媒體人,，劉倩芊萬萬沒有沒想到這種事情會攤在自己的身上，而且在正常的維權(quán)過程中,，還遭遇陌生人踹門恐嚇,，言語威脅。
“由于當(dāng)?shù)攸h委,、政府的高度重視,，接盤重組方的堅(jiān)持，加上我們業(yè)主的依法理性維權(quán),，這個(gè)樓盤終于守得云開日出,?！眲①卉芳拥馗嬖V記者，現(xiàn)今,，美好龍沐灣項(xiàng)目已經(jīng)成為海南爛尾項(xiàng)目盤活的標(biāo)桿和典范,。
如今，李遠(yuǎn)海已經(jīng)搬進(jìn)了7號樓的新居,，與老伴帶著孫子孫女一家4口,，享受天倫之樂，其樂融融,。而在海南為8旬老母親四處租房居住長達(dá)4年的楊欣茹,，曾經(jīng)維權(quán)遭人威脅恐嚇的劉倩芊，已經(jīng)看到了項(xiàng)目盤活的希望,，并有望在今年拿到屬于自己的新房鑰匙,，搬進(jìn)新居。
放棄千萬元違約金
美好龍沐灣項(xiàng)目購房人的真實(shí)購房經(jīng)歷,，像寫劇本一樣曲折離奇,，且?guī)в袔追直瘎“闵省?
“項(xiàng)目重組接盤方進(jìn)來后，我們也考慮到項(xiàng)目盤活有很多困難,，我們作為普通的小業(yè)主,，也幫不上什么忙。我們就做了讓步表達(dá)一個(gè)姿態(tài),，把我們的違約金放棄不要了,。”李遠(yuǎn)海告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者,，事實(shí)上,，業(yè)主最迫切的想法就是趕緊把房子收了，網(wǎng)簽備案登記辦產(chǎn)權(quán)證,，“我們就是這個(gè)想法和目的,，其他的都是次要的?！?
李遠(yuǎn)海所說的“項(xiàng)目重組方”,，就是美好龍沐灣項(xiàng)目重組盤活牽頭企業(yè)甲乙丙資產(chǎn)管理公司(以下簡稱“甲乙丙公司”)。據(jù)了解,，美好龍沐灣項(xiàng)目也是甲乙丙公司在海南投資的第一個(gè)項(xiàng)目,。
“表態(tài)(簽約)豁免違約金的業(yè)主有200多戶，總額約1000萬元,?！奔滓冶久篮谬堛鍨稠?xiàng)目負(fù)責(zé)人吳先生向記者確認(rèn)，因前期項(xiàng)目爛尾致使房屋逾期交付,，每戶違約金具體金額數(shù)據(jù)還沒有測算,，不過許多購房人沒有算賬就主動放棄了,。
“事情的緣起很簡單，3年多的重組盤活工作,，讓業(yè)主對重組方從不熟悉,、質(zhì)疑到完全信任和理解?！眳窍壬嬖V記者,，完全信任之后，業(yè)主還以不同形式主動參與美好龍沐灣項(xiàng)目的盤活,，包括業(yè)主內(nèi)部自發(fā)一個(gè)“同舟共濟(jì)助力盤活”的倡議,，主動參與盤活自救行動中。吳先生認(rèn)為,，放棄違約金就是業(yè)主主動自救的行動之一,。
在美好龍沐灣項(xiàng)目會議室的一張大會議桌上，擺滿了《個(gè)人聲明書》,。記者從多份《個(gè)人聲明書》上見到“本人已購買海南美好中和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的‘美好·龍沐灣’I區(qū)項(xiàng)目X棟X號房。現(xiàn)在總房款已全部付清,，由于‘美好·龍沐灣’I區(qū)項(xiàng)目涉及大量訴訟,，項(xiàng)目房產(chǎn)被多輪查封，致使本人房屋無法交付?，F(xiàn)經(jīng)過不懈努力,，投入大量裝修資金，現(xiàn)該房產(chǎn)已交付本人,。故本人在此承諾,，對雙方簽訂的《商品房買賣合同》中關(guān)于的逾期違約金進(jìn)行豁免……”等內(nèi)容。
“實(shí)際上,，對個(gè)人來說,，(違約金)也不是小錢，但對于整個(gè)項(xiàng)目來說是寥寥的,，一個(gè)人也就幾萬塊錢,，我們就不要了，我們就要房子,，就要盤活樓盤,。”李遠(yuǎn)海告訴記者,，考慮到項(xiàng)目盤活方也有很大的壓力,，作為購房人也做點(diǎn)貢獻(xiàn)，雖然微不足道,。李遠(yuǎn)海說,，放棄違約金是業(yè)主們的集體舉動,，不僅僅是他一個(gè)人放棄。
“有少部分業(yè)主也認(rèn)為,，盤活是盤活的事,，違約金是違約金的事?！眲①卉犯嬖V記者,，“如果這個(gè)樓盤不盤活，你又怎么可能拿到違約金呢?拿不到違約金,，同時(shí)也拿不到房子,，辦不了產(chǎn)權(quán)證?！眲①卉繁硎?，接盤方進(jìn)來也有三四年了，人家一直在往里面投錢,，購房人也要將心比心,，這種情況下，盤活方也頂著很大的壓力,。
“我始終堅(jiān)持一個(gè)觀點(diǎn),，項(xiàng)目盤活，接盤方要將業(yè)主的利益作為最高利益,，同時(shí)我們業(yè)主也不要將自己的利益最大化,。”劉倩芊稱,，業(yè)主的最高利益就是要房要證,，將來要有好的物業(yè)服務(wù);如果業(yè)主想要自己的利益最大化，接盤方他們也接受不了,，那就成了一個(gè)“死結(jié)”,。所以只有大家各退一步，讓這個(gè)樓盤迅速盤活起來,，讓它的資金流動起來了,，才有可能順利完成后面的事情。
吳先生告訴記者,，歷經(jīng)數(shù)年的艱辛努力,，美好龍沐灣的重組盤活工作不僅得到了當(dāng)?shù)攸h委、政府的高度信任,，更贏得了廣大業(yè)主,、購房人的信任和支持。廣大業(yè)主主動以各種形式參與項(xiàng)目盤活工作,，為項(xiàng)目盤活賦能,。其中,，自2019年以來美好龍沐灣業(yè)主、購房人集體主動放棄可能潛在的違約金,，以減少項(xiàng)目矛盾,，為重組盤活助力。
吳先生說,，從一開始,，美好龍沐灣重組盤活一切工作以3個(gè)“有利于”作為出發(fā)點(diǎn)和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，即“要有利于保護(hù)最廣大善意購房者的合法權(quán)益”“要有利于化解風(fēng)險(xiǎn),，維護(hù)穩(wěn)定”“要有利于盡快盤活項(xiàng)目,，實(shí)現(xiàn)多方共贏”，廣大業(yè)主主動放棄向開發(fā)商追要潛在的違約金,，以各種形式參與項(xiàng)目盤活工作,，這在全國也屬罕見。
爛尾項(xiàng)目的盤活“樣本”
美好龍沐灣位于海南省西部的樂東黎族自治縣境內(nèi),，屬于稀缺的濱海房地產(chǎn)項(xiàng)目,。2010年前后，國家批準(zhǔn)了海南建設(shè)國際旅游島的規(guī)劃,，再次掀起一股房地產(chǎn)開發(fā)熱潮,。在這樣的背景下，圍繞“中國最美落日海灘”的龍沐灣,，也興起了大批房地產(chǎn)項(xiàng)目。美好龍沐灣便是其中的房地產(chǎn)項(xiàng)目之一,。
但因?yàn)楦鞣N原因和糾紛的交織,，美好龍沐灣項(xiàng)目的復(fù)雜性超乎了想象，項(xiàng)目因爛尾停擺長達(dá)4年之久,。該項(xiàng)目也被稱作為“海南最復(fù)雜的爛尾房地產(chǎn)項(xiàng)目”,，曾經(jīng)引起高層的關(guān)注(詳見本報(bào)微信公眾號2020年10月21日《深度丨曾驚動高層!海南“最復(fù)雜爛尾房”浴火重生》一文)。
一組數(shù)據(jù)顯示,，2017年9月美好龍沐灣項(xiàng)目重組前,，一期項(xiàng)目已完成建設(shè)1855套，銷售近1300套,，其余由于項(xiàng)目爛尾原因,，處于停售停建狀態(tài);已售1300套房產(chǎn)無法合同備案、交房及辦證,，其中300余戶購買法院查封房,、數(shù)十戶購買了手續(xù)公章等偽造的房產(chǎn)，面臨錢房兩空的風(fēng)險(xiǎn),。同時(shí),，因項(xiàng)目未完成驗(yàn)收而違規(guī)交房800余戶……
據(jù)記者了解,，該項(xiàng)目數(shù)年前因資金鏈斷裂存量債務(wù)無法償還陷入爛尾。體量龐大且糾紛復(fù)雜的美好龍沐灣項(xiàng)目,，購房人由個(gè)體的信訪變成了群體的信訪,。為此，一場由省縣兩級政府以及重組方,、業(yè)主聯(lián)合的拯救行動自此開始,。
去年9月初，隨著美好龍沐灣項(xiàng)目舉行7號樓交房,、8號樓裝修及銷售重啟儀式,。這標(biāo)志著該項(xiàng)目在經(jīng)歷3年多的重組，爛尾終于得以重生,。
“對于我們購房人來說,，拿到房子才是最大的權(quán)益，只有盤活才能保住我們購房人的權(quán)益,?！薄叭绻?xiàng)目不能盤活，毛之不存,、皮將焉附?我們找誰去要違約金?”“盤活項(xiàng)目就是幫了我們最大的忙,，我們不會舍本逐末……”對于豁免逾期交付房屋所產(chǎn)生的違約金，受訪購房人如是道出自己的心聲,。
“我覺得美好龍沐灣爛尾這個(gè)‘死結(jié)’的解開,、盤活不是哪一方獨(dú)立做的，需要大家共同參與和分擔(dān),?！眲①卉废蛴浾弑硎荆婚_始,，她也不認(rèn)識接盤方甲乙丙公司的任何人,，也是從質(zhì)疑開始，“后來在質(zhì)疑的過程當(dāng)中,，我覺得這家公司還是想做事,，而且是一種高難度的‘挑戰(zhàn)’”。
“這樣一個(gè)錯(cuò)綜復(fù)雜的爛尾項(xiàng)目盤活了,，將來我們這些外來新居民與當(dāng)?shù)厣贁?shù)民族融為一體,，相互之間共生，成為一家人,，這才是和諧社會,，也是一種美好社會。”劉倩芊對將來懷著美好的憧憬,。
“我們初步估算了一下,，購房人應(yīng)追討的違約金少的一戶有幾千元上萬元的，多的有幾十萬元,?！表?xiàng)目重組盤活方負(fù)責(zé)人吳先生告訴記者，業(yè)主和購房人集體主動放棄違約金,，這在海南乃至中國房地產(chǎn)行業(yè)歷史上可能都是屬于首例,，“業(yè)主的自愿行為真的讓人感動，大家都是想把好事辦好,?！?
長期研究房地產(chǎn)的海南新概念律師事務(wù)所律師王淞向記者表示，開發(fā)商逾期交付房屋而引發(fā)的違約金訴訟,，在商品房買賣合同糾紛案中占比較大,。“購房人集體豁免開發(fā)商違約金賠補(bǔ)償,，而且金額多達(dá)近1000萬元,，這種情況比較少見?！蓖蹁粮嬖V記者,，違約金作為商品房買賣合同糾紛案中的一項(xiàng)重要訴求，通常的情況下是分毫力爭,，各不相讓,，也是開發(fā)商與購房者之間矛盾糾紛的“死結(jié)”。
“豁免違約金是購房人主動放棄本可主張的一項(xiàng)訴求權(quán)利,，至于放棄與否,，主動權(quán)在于購房人?！蓖蹁琳J(rèn)為,，針對美好龍沐灣項(xiàng)目的實(shí)際,，購房人主動放棄違約金的行為,，更有利于矛盾的化解，更有利于社會的和諧,，對推動爛尾項(xiàng)目盡快盤活具有積極的意義,。(受訪購房人的要求，文中涉及購房人均為化名)
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