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本可主張的近千萬元違約金，200余戶業(yè)主選擇了自愿放棄。
1月26日,，海南美好中和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司稱,，美好龍沐灣再創(chuàng)歷史首例——廣大購房人集體豁免違約金,，同舟共濟助力盤活,。在美好龍沐灣項目會議室，一張寬大的會議桌上擺滿了購房人簽名的《個人聲明書》,，中國房地產(chǎn)報記者從美好龍沐灣項目相關負責人處證實,，從2019年以來，美好龍沐灣項目數(shù)百戶購房人主動表示放棄可能潛在的違約金,，“截至目前,，有200多戶業(yè)主表態(tài)(簽約)豁免違約金，這筆違約金初步估計總額約1000萬元” ,。
違約金在商品房買賣活動中,，常常要被認為是購房者與開發(fā)商之間的“死結”，并為此訴諸法律分毫力爭,。美好龍沐灣項目的大批購房人,，卻主動選擇豁免開發(fā)商逾期交付房屋的違約金千萬元，這究竟發(fā)生了什么?
有當?shù)胤扇耸糠治龊蟾嬖V記者,，綜合美好龍沐灣項目的特殊性,，業(yè)主主動豁免開發(fā)商的違約金，更有利于矛盾的化解及項目順利盤活重啟的進程,。
曾經(jīng)辛酸的購房遭遇
“我去年9月份就搬進來住了,。”1月30日下午,，海南美好龍沐灣業(yè)主李遠海在家里哄孩子睡覺,。但兩個小可愛并沒有睡意，在裝飾一新的房間里嬉鬧玩耍,。
4年前,，作為某銀行的退休高管,，李遠海從寒冷的東北來到溫暖如春的海南購房。但購房并不順利,，且遇到不小的麻煩,。
“我買的是7號樓，房子買了不是爛尾了嘛,，前面的開發(fā)商把我騙了,?！崩钸h海接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時稱,，2017年初，他在海南省西部的樂東黎族自治縣境內(nèi)的美好龍沐灣項目購買了一套52平方米的房子,，“向開發(fā)商支付了近60萬元的購房全款,，可是房子遲遲交付不了”。
遇到相同購房麻煩的,，不僅僅是李遠海,。作為某中央級媒體駐地方記者站站長的劉倩芊，也在該項目上飽受購房的煎熬,。
“2015年6月份前后,，我跟我的老同學一起，在這里購買了3套房,?！皠①卉犯嬖V記者，當時沒有經(jīng)驗,，事先也沒有對項目的相關情況做一些背景調(diào)查,，事后開發(fā)商以各種理由一拖再拖，遲遲不交房,。后來,，劉倩芊一打聽才知道，這個項目的糾紛錯綜復雜,，原開發(fā)商資金鏈斷裂,，售樓的錢不僅沒有“反哺”這個項目后續(xù)建設，而是抽走挪作他用,，“你說這個樓盤怎么能活呢,，他們就把這個樓盤當成搖錢樹，不斷騙一些購房人進來,?！?
“我曾經(jīng)找過原開發(fā)商，我提出這房子不要了,，你把錢退給我吧,?！眲①卉犯嬖V記者，“你猜原開發(fā)商怎么說?他們說退錢是不可能的,，這些錢就算我們借你的了,，我們給你算些利息?！痹_發(fā)商的答復讓劉倩芊哭笑不得,。
無奈之下，劉倩芊,、李遠海等購房人走上了艱難的信訪維權之路,。從最開始的個體上訪變成了群體性上訪。
“我們?nèi)チ藰窎|縣,，也去了省里,，找了(海南)省信訪局、省政法委,、省住建廳,，還有省高院?！眲①卉贩Q,，“這些年無數(shù)次去有關部門反映情況，僅信訪材料我都寫了10多萬字,?！?
作為一名資深的媒體人，劉倩芊萬萬沒有沒想到這種事情會攤在自己的身上,，而且在正常的維權過程中,，還遭遇陌生人踹門恐嚇，言語威脅,。
“由于當?shù)攸h委,、政府的高度重視，接盤重組方的堅持,，加上我們業(yè)主的依法理性維權,，這個樓盤終于守得云開日出?！眲①卉芳拥馗嬖V記者,，現(xiàn)今，美好龍沐灣項目已經(jīng)成為海南爛尾項目盤活的標桿和典范,。
如今,，李遠海已經(jīng)搬進了7號樓的新居，與老伴帶著孫子孫女一家4口,，享受天倫之樂,，其樂融融,。而在海南為8旬老母親四處租房居住長達4年的楊欣茹，曾經(jīng)維權遭人威脅恐嚇的劉倩芊,，已經(jīng)看到了項目盤活的希望,，并有望在今年拿到屬于自己的新房鑰匙，搬進新居,。
放棄千萬元違約金
美好龍沐灣項目購房人的真實購房經(jīng)歷,，像寫劇本一樣曲折離奇，且?guī)в袔追直瘎“闵省?
“項目重組接盤方進來后,，我們也考慮到項目盤活有很多困難,，我們作為普通的小業(yè)主，也幫不上什么忙,。我們就做了讓步表達一個姿態(tài),，把我們的違約金放棄不要了?！崩钸h海告訴中國房地產(chǎn)報記者，事實上,，業(yè)主最迫切的想法就是趕緊把房子收了,，網(wǎng)簽備案登記辦產(chǎn)權證，“我們就是這個想法和目的,，其他的都是次要的,。”
李遠海所說的“項目重組方”,，就是美好龍沐灣項目重組盤活牽頭企業(yè)甲乙丙資產(chǎn)管理公司(以下簡稱“甲乙丙公司”),。據(jù)了解，美好龍沐灣項目也是甲乙丙公司在海南投資的第一個項目,。
“表態(tài)(簽約)豁免違約金的業(yè)主有200多戶,，總額約1000萬元?！奔滓冶久篮谬堛鍨稠椖控撠熑藚窍壬蛴浾叽_認,，因前期項目爛尾致使房屋逾期交付，每戶違約金具體金額數(shù)據(jù)還沒有測算,，不過許多購房人沒有算賬就主動放棄了,。
“事情的緣起很簡單，3年多的重組盤活工作,，讓業(yè)主對重組方從不熟悉,、質(zhì)疑到完全信任和理解?！眳窍壬嬖V記者,，完全信任之后,，業(yè)主還以不同形式主動參與美好龍沐灣項目的盤活，包括業(yè)主內(nèi)部自發(fā)一個“同舟共濟助力盤活”的倡議,，主動參與盤活自救行動中,。吳先生認為，放棄違約金就是業(yè)主主動自救的行動之一,。
在美好龍沐灣項目會議室的一張大會議桌上,，擺滿了《個人聲明書》。記者從多份《個人聲明書》上見到“本人已購買海南美好中和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的‘美好·龍沐灣’I區(qū)項目X棟X號房?，F(xiàn)在總房款已全部付清,，由于‘美好·龍沐灣’I區(qū)項目涉及大量訴訟，項目房產(chǎn)被多輪查封,，致使本人房屋無法交付?，F(xiàn)經(jīng)過不懈努力，投入大量裝修資金,，現(xiàn)該房產(chǎn)已交付本人,。故本人在此承諾，對雙方簽訂的《商品房買賣合同》中關于的逾期違約金進行豁免……”等內(nèi)容,。
“實際上,，對個人來說，(違約金)也不是小錢,，但對于整個項目來說是寥寥的,，一個人也就幾萬塊錢，我們就不要了,，我們就要房子,，就要盤活樓盤?！崩钸h海告訴記者,，考慮到項目盤活方也有很大的壓力，作為購房人也做點貢獻,，雖然微不足道,。李遠海說，放棄違約金是業(yè)主們的集體舉動,，不僅僅是他一個人放棄,。
“有少部分業(yè)主也認為，盤活是盤活的事,，違約金是違約金的事,。”劉倩芊告訴記者，“如果這個樓盤不盤活,，你又怎么可能拿到違約金呢?拿不到違約金,，同時也拿不到房子，辦不了產(chǎn)權證,?！眲①卉繁硎荆颖P方進來也有三四年了,，人家一直在往里面投錢,，購房人也要將心比心，這種情況下,，盤活方也頂著很大的壓力,。
“我始終堅持一個觀點，項目盤活,，接盤方要將業(yè)主的利益作為最高利益,，同時我們業(yè)主也不要將自己的利益最大化?！眲①卉贩Q,，業(yè)主的最高利益就是要房要證，將來要有好的物業(yè)服務;如果業(yè)主想要自己的利益最大化,，接盤方他們也接受不了,，那就成了一個“死結”。所以只有大家各退一步,，讓這個樓盤迅速盤活起來，讓它的資金流動起來了,，才有可能順利完成后面的事情,。
吳先生告訴記者，歷經(jīng)數(shù)年的艱辛努力,，美好龍沐灣的重組盤活工作不僅得到了當?shù)攸h委,、政府的高度信任，更贏得了廣大業(yè)主,、購房人的信任和支持,。廣大業(yè)主主動以各種形式參與項目盤活工作，為項目盤活賦能,。其中,，自2019年以來美好龍沐灣業(yè)主、購房人集體主動放棄可能潛在的違約金,，以減少項目矛盾,，為重組盤活助力。
吳先生說，從一開始,，美好龍沐灣重組盤活一切工作以3個“有利于”作為出發(fā)點和檢驗標準,，即“要有利于保護最廣大善意購房者的合法權益”“要有利于化解風險，維護穩(wěn)定”“要有利于盡快盤活項目,，實現(xiàn)多方共贏”,，廣大業(yè)主主動放棄向開發(fā)商追要潛在的違約金，以各種形式參與項目盤活工作,，這在全國也屬罕見,。
爛尾項目的盤活“樣本”
美好龍沐灣位于海南省西部的樂東黎族自治縣境內(nèi)，屬于稀缺的濱海房地產(chǎn)項目,。2010年前后,，國家批準了海南建設國際旅游島的規(guī)劃，再次掀起一股房地產(chǎn)開發(fā)熱潮,。在這樣的背景下,，圍繞“中國最美落日海灘”的龍沐灣，也興起了大批房地產(chǎn)項目,。美好龍沐灣便是其中的房地產(chǎn)項目之一,。
但因為各種原因和糾紛的交織，美好龍沐灣項目的復雜性超乎了想象,，項目因爛尾停擺長達4年之久,。該項目也被稱作為“海南最復雜的爛尾房地產(chǎn)項目”，曾經(jīng)引起高層的關注(詳見本報微信公眾號2020年10月21日《深度丨曾驚動高層!海南“最復雜爛尾房”浴火重生》一文),。
一組數(shù)據(jù)顯示,，2017年9月美好龍沐灣項目重組前，一期項目已完成建設1855套,，銷售近1300套,，其余由于項目爛尾原因，處于停售停建狀態(tài);已售1300套房產(chǎn)無法合同備案,、交房及辦證,，其中300余戶購買法院查封房、數(shù)十戶購買了手續(xù)公章等偽造的房產(chǎn),，面臨錢房兩空的風險,。同時，因項目未完成驗收而違規(guī)交房800余戶……
據(jù)記者了解,，該項目數(shù)年前因資金鏈斷裂存量債務無法償還陷入爛尾,。體量龐大且糾紛復雜的美好龍沐灣項目，購房人由個體的信訪變成了群體的信訪,。為此,，一場由省縣兩級政府以及重組方,、業(yè)主聯(lián)合的拯救行動自此開始。
去年9月初,，隨著美好龍沐灣項目舉行7號樓交房,、8號樓裝修及銷售重啟儀式。這標志著該項目在經(jīng)歷3年多的重組,，爛尾終于得以重生,。
“對于我們購房人來說，拿到房子才是最大的權益,，只有盤活才能保住我們購房人的權益,。”“如果項目不能盤活,，毛之不存,、皮將焉附?我們找誰去要違約金?”“盤活項目就是幫了我們最大的忙，我們不會舍本逐末……”對于豁免逾期交付房屋所產(chǎn)生的違約金,，受訪購房人如是道出自己的心聲,。
“我覺得美好龍沐灣爛尾這個‘死結’的解開、盤活不是哪一方獨立做的,，需要大家共同參與和分擔,。”劉倩芊向記者表示,，一開始,，她也不認識接盤方甲乙丙公司的任何人，也是從質(zhì)疑開始,，“后來在質(zhì)疑的過程當中,，我覺得這家公司還是想做事，而且是一種高難度的‘挑戰(zhàn)’”,。
“這樣一個錯綜復雜的爛尾項目盤活了,，將來我們這些外來新居民與當?shù)厣贁?shù)民族融為一體，相互之間共生,，成為一家人，這才是和諧社會,，也是一種美好社會,。”劉倩芊對將來懷著美好的憧憬,。
“我們初步估算了一下,，購房人應追討的違約金少的一戶有幾千元上萬元的，多的有幾十萬元,?！表椖恐亟M盤活方負責人吳先生告訴記者，業(yè)主和購房人集體主動放棄違約金，這在海南乃至中國房地產(chǎn)行業(yè)歷史上可能都是屬于首例,，“業(yè)主的自愿行為真的讓人感動,，大家都是想把好事辦好?！?
長期研究房地產(chǎn)的海南新概念律師事務所律師王淞向記者表示,，開發(fā)商逾期交付房屋而引發(fā)的違約金訴訟，在商品房買賣合同糾紛案中占比較大,?！百彿咳思w豁免開發(fā)商違約金賠補償，而且金額多達近1000萬元,，這種情況比較少見,。”王淞告訴記者,，違約金作為商品房買賣合同糾紛案中的一項重要訴求,，通常的情況下是分毫力爭，各不相讓,，也是開發(fā)商與購房者之間矛盾糾紛的“死結”,。
“豁免違約金是購房人主動放棄本可主張的一項訴求權利，至于放棄與否,，主動權在于購房人,。”王淞認為,，針對美好龍沐灣項目的實際,，購房人主動放棄違約金的行為，更有利于矛盾的化解,，更有利于社會的和諧,，對推動爛尾項目盡快盤活具有積極的意義。(受訪購房人的要求,，文中涉及購房人均為化名)
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