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中房網(wǎng)訊(蘇曉/文)房地產(chǎn)行業(yè)在潮起潮落中又走過(guò)了一年,。
2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化與發(fā)展格局已定,。每逢歲末年初,，小到個(gè)人,，大到行業(yè)，總會(huì)認(rèn)真總結(jié)過(guò)去的一年,。而近段時(shí)間以來(lái),，業(yè)內(nèi)對(duì)2021年房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)盤的聲音也是不絕于耳。
借此機(jī)會(huì),，中房網(wǎng)在《2021房地產(chǎn)行業(yè)10大關(guān)鍵詞》的基礎(chǔ)上,，想從另一些角度去嘗試解讀2021年房地產(chǎn)市場(chǎng),。為此，我們總結(jié)了2021年行業(yè)的十大“另類”關(guān)鍵詞,。
寒冬
2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng),，經(jīng)歷了一季度的火熱之后，在調(diào)控政策持續(xù)加碼下,，開始由熱轉(zhuǎn)冷,，全年樓市基本以“寒冬”收尾。
2021年,，全國(guó)商品房銷售面積,、銷售額增速也呈逐月回落趨勢(shì)，7月以來(lái)商品房銷售面積,、銷售額的月度增速由正轉(zhuǎn)負(fù),，8月后降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。
易居研究院此前發(fā)布的報(bào)告指出,，2021年下半年,，房?jī)r(jià)終結(jié)六年連漲勢(shì)頭。整體來(lái)看,，房?jī)r(jià)下行經(jīng)歷了一個(gè)由二手房市場(chǎng)向新房市場(chǎng)的傳導(dǎo)過(guò)程,。2021年8月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城二手住宅價(jià)格自2015年4月以來(lái)首次轉(zhuǎn)跌;9月份,，70城新建商品住宅價(jià)格自2015年5月以來(lái)也首次轉(zhuǎn)跌,，標(biāo)志著70城房?jī)r(jià)正式進(jìn)入下跌周期。
前緊后松
自“房住不炒”提出以來(lái),，多個(gè)熱點(diǎn)城市均被主管部門指導(dǎo),、約談。2021年1-7月,，住建部先后約談了18個(gè)熱點(diǎn)城市,。與往年不同的是，去年住建部在約談時(shí)間節(jié)點(diǎn)密度,、約談城市數(shù)量和約談內(nèi)容上都顯著升級(jí),。
與此同時(shí)，7月份之前多地也執(zhí)行了比較嚴(yán)厲的調(diào)控政策,，包括嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn),、多地推出學(xué)區(qū)房新政、建立二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制,、封堵“假離婚”炒房漏洞,、法拍房納入限購(gòu)、收緊人才購(gòu)房政策,、上調(diào)房貸利率等,。在企業(yè)層面,，相關(guān)政策也同樣收緊，如2021年3月銀保監(jiān)全面收緊信貸,，5月中基協(xié)叫停房地產(chǎn)供應(yīng)鏈非標(biāo)業(yè)務(wù),，為防止開發(fā)企業(yè)將資金挪做他用，多城加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管等政策頻出,。
值得注意的是,，針對(duì)上半年過(guò)熱的樓市，多城為減少投機(jī)購(gòu)房需求,，紛紛上調(diào)房貸利率,，但在后續(xù)幾個(gè)月執(zhí)行過(guò)程中，房貸利率,、放貸審核和放貸時(shí)間方面過(guò)緊,，導(dǎo)致了部分剛需族被誤傷。同時(shí),，8月份以來(lái),，受部分房企暴雷等影響，樓市風(fēng)向急轉(zhuǎn)直下,。此后,，一系列放松性質(zhì)的政策表態(tài)開始增多。9月末,，央行提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)“兩維護(hù)”;12月,，中共中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”。隨著監(jiān)管層針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)密集發(fā)聲,，政策基調(diào)已現(xiàn)邊際松動(dòng)信號(hào),。重壓之下的房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得了“喘息”機(jī)會(huì)，行業(yè)有望逐步走出底部,、迎來(lái)修復(fù),。
座談
自2021年三季度末至年底，不同部門曾多次召開房企座談會(huì),。
9月29日,，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開的房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)指出,，金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場(chǎng)化原則,，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展,，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。
10月15日,，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)召開房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)座談會(huì);10月26日,，國(guó)家發(fā)改委外資司和國(guó)家外匯局資本司聯(lián)合召集萬(wàn)科,、世茂、建業(yè)等8家房企,，召開了中資房企外債座談會(huì);11月8日,，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心在深圳召開深圳房地產(chǎn)形勢(shì)座談會(huì)。上述座談會(huì)主要總結(jié)了房地產(chǎn)市場(chǎng)總體形勢(shì),、當(dāng)前面臨的風(fēng)險(xiǎn),，同時(shí)也摸底了房企所面臨的困難。
中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)也曾于11月上旬舉行房企代表座談會(huì),。此后,，部分房企公布在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具計(jì)劃并發(fā)債融資。12月10日,，交易商協(xié)會(huì)又再次舉行了房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì),，會(huì)議表示，將優(yōu)先支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊(cè)債務(wù)融資工具用于并購(gòu)項(xiàng)目或已售在建項(xiàng)目建設(shè),。
由此可見(jiàn),，不同部門都在密切關(guān)注房企的經(jīng)營(yíng)情況。而各類房企座談會(huì)召開后,，房企融資環(huán)境也逐漸回暖,。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，2021年11月房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)債券發(fā)行金額為471億元,，環(huán)比增長(zhǎng)84%,。未來(lái)，隨著相關(guān)措施落地實(shí)施,，金融機(jī)構(gòu)有望逐步對(duì)房企的融資行為恢復(fù)至常態(tài),。
限跌
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2021年8月份以來(lái),，全國(guó)至少已有21個(gè)城市發(fā)布了“限跌令”,，其中部分城市直接發(fā)布行政命令，有的則是通過(guò)約談房企的方式,，限制惡意降價(jià)行為,。這些城市包括岳陽(yáng)、惠州,、唐山,、桂林、沈陽(yáng),、昆明,、江陰、鄂州,、孝感,、張家口,、株洲、永州等,。除了沈陽(yáng),、昆明等個(gè)別城市外，絕大多數(shù)都是三四五線城市,。
實(shí)際上,，“限跌令”的背后是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯的體現(xiàn)。近年來(lái),，不少城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的同時(shí),，一些三四線城市和縣城卻因住房供應(yīng)量過(guò)大，房?jī)r(jià)出現(xiàn)較強(qiáng)下行沖動(dòng),。盡管很多購(gòu)房者樂(lè)見(jiàn)房?jī)r(jià)下跌,，但從另一方面來(lái)看，一旦房?jī)r(jià)過(guò)快下跌,，將會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)和社會(huì)帶來(lái)不穩(wěn)定因素,。嚴(yán)控惡意降價(jià)不代表政府不允許房?jī)r(jià)下跌，但對(duì)于明顯干擾市場(chǎng)秩序的行為,，必須受到嚴(yán)格監(jiān)管,。
冰火
2021年2月末，土地市場(chǎng)迎來(lái)改革,，住宅供地“兩集中”正式落地,。
從全年集中供地情況來(lái)看，2021年的土拍市場(chǎng)可謂是“冰火兩重天”,。自4月起,，22個(gè)重點(diǎn)城市陸續(xù)開啟首批集中供地。不過(guò),，由于經(jīng)驗(yàn)不足,，首批集中供地市場(chǎng)熱度火爆，重慶,、深圳,、廈門、杭州等城市溢價(jià)率高企,、地王頻出,，房企“披甲”上陣現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。
對(duì)此,，自然資源部于8月份召開會(huì)議,，隨后多地緊急叫停第二批集中供地，并對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行升級(jí)調(diào)整。在相繼出臺(tái)了查房企開發(fā)資質(zhì),、資金審查、限溢價(jià)率不超15%和搖號(hào)等措施后,，第二批集中供地,，除早期成交的廈門和無(wú)錫外，其余城市的競(jìng)拍熱度均因供地規(guī)則大幅調(diào)整而較首輪明顯下滑,。熱門城市土地流拍率升高,、溢價(jià)走低，降溫勢(shì)頭持續(xù)蔓延,。
受市場(chǎng)整體遇冷以及第二批集中供地?zé)岫润E降等因素影響,，多個(gè)城市第三批集中供地在政策、規(guī)則上都進(jìn)行了調(diào)整,，盡管降低了競(jìng)拍門檻,，但結(jié)果仍舊不盡如人意，除了杭州熱度逆勢(shì)上揚(yáng)外,，不論是一線還是熱點(diǎn)城市,，多是底價(jià)成交、國(guó)企兜底,，未能激起市場(chǎng)熱情,。
躺平
2021年底這段時(shí)間，宣布債務(wù)無(wú)法兌付的房企逐漸增多,。而面對(duì)即將到期的美元債,，房企也是姿態(tài)不一，有些忙著自救,，有些則選擇了直接“躺平”,。
在此輪房企美元債危機(jī)中，花樣年率先“躺平”,。10月8日,，花樣年創(chuàng)始人曾寶寶辦公室發(fā)布了一份“寶爺家書”，自爆花樣年的美元債違約,。不過(guò),，在這封“家書”并沒(méi)有說(shuō)明接下來(lái)準(zhǔn)備怎么把“缺口”堵上。
緊隨其后的是新力控股,，而且新力控股“躺平”方式更為直接,，10月11日，新力控股發(fā)布公告宣布沒(méi)有資源可以用于償還10月18日到期的 2.5億美元債本金及利息,，在補(bǔ)救措施上也尚未制定任何具體方案,，公司股票接下來(lái)繼續(xù)短暫停牌。據(jù)悉，此前,，在9月20日,，針對(duì)10月18日到期美元債兌付日期的臨近，部分投資人與新力控股管理層組建了社交群溝通美元債兌付相關(guān)事宜,。不過(guò),，比較戲劇化的是，新力控股老板張園林在社交群中表示：“公司目前正在采用各種方式加快應(yīng)對(duì)10月份到期的美元債,，有新進(jìn)展馬上與大家溝通,，多謝大家繼續(xù)支持公司” 之后便退群了。如此一來(lái),，市場(chǎng)情緒異常緊張,。
與前兩者相比，當(dāng)代置業(yè)“躺平”的態(tài)度要稍好一些,。10月26日,，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布公告稱，公司發(fā)行并于新加坡證券交易所上市的2021年10月25日到期的12.85厘優(yōu)先票據(jù),，發(fā)生票據(jù)違約,。不過(guò)，股東有意向集團(tuán)提供約8億元的股東貸款,，這也稍微緩解了市場(chǎng)的緊張氣氛,。
對(duì)于房企債務(wù)而言，“躺平”是極度不負(fù)責(zé)的行為,，但從現(xiàn)金流安排的視角看,，“躺平”似乎是解決房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的一種無(wú)奈選擇。
現(xiàn)金流
2021年,，房企現(xiàn)金流管控成為行業(yè)關(guān)注焦點(diǎn),。在著名的“三道紅線”政策下，新添了“三道補(bǔ)丁”,。據(jù)悉,，在補(bǔ)丁中除拿地銷售比和商票數(shù)據(jù)外，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流也被納入房企重點(diǎn)監(jiān)測(cè)指標(biāo)之一,。根據(jù)規(guī)定,，房企近三年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額不能連續(xù)為負(fù)。
事實(shí)上,，2021年以來(lái)房企債務(wù)危機(jī)不斷蔓延的本質(zhì),，也是房企現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題。房地產(chǎn)作為高杠桿,、重資產(chǎn)的行業(yè),，融資順暢和現(xiàn)金回款率是房企生存和發(fā)展的關(guān)鍵,。在過(guò)去一年杠桿和融資收緊的大背景下，房企資金回流不暢,，導(dǎo)致現(xiàn)金流循環(huán)受阻,，才是債務(wù)違約的根源。
腰斬
2021年以來(lái),，在融資收緊,、銷售下滑、個(gè)別房企的風(fēng)險(xiǎn)事件等因素的疊加影響下,，地產(chǎn)股表現(xiàn)十分低迷。
如果將2021中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜前20強(qiáng)的房企,，這一年來(lái)股價(jià)最高點(diǎn),、和年內(nèi)股價(jià)最低點(diǎn)做對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn),，多數(shù)地產(chǎn)股股價(jià)慘遭“腰斬”,，而部分房企跌幅甚至超過(guò)8成，堪稱“膝斬”,。
不過(guò)好在近期行業(yè)政策利好不斷釋放,，地產(chǎn)板塊也在持續(xù)回暖中。
節(jié)衣縮食
三年前萬(wàn)科曾喊出“活下去”的口號(hào),，如今這三個(gè)字成為了房企的真實(shí)生存寫照,。而2021年，萬(wàn)科則吹響了“節(jié)衣縮食”的號(hào)角,。
2021年11月16日,，萬(wàn)科在內(nèi)部下發(fā)了一份《關(guān)于萬(wàn)科集團(tuán)總部“節(jié)衣縮食”和打造“戰(zhàn)時(shí)氛圍”的倡議》提出，要轉(zhuǎn)變黃金時(shí)代的慣性思維方式,，將經(jīng)營(yíng)理念貫穿始終,，對(duì)不產(chǎn)生價(jià)值的動(dòng)作和開支做減法，花小錢辦大事等工作要求,。
春江水暖鴨先知,。2021年的房地產(chǎn)行情不容樂(lè)觀，而作為頭部房企,，對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)也最為敏感,。或許從萬(wàn)科的角度,，已感受到了這一次的房地產(chǎn)行業(yè)寒冬可能會(huì)比較漫長(zhǎng),。所以，應(yīng)對(duì)寒冬的第一步,，就是“節(jié)流”,。
內(nèi)卷
市場(chǎng)整體下行背景下,，房地產(chǎn)從業(yè)者的生存狀況也變得更加艱難。行業(yè)重壓之下,，房企高管變動(dòng)頻繁的現(xiàn)象也將必然增多,。據(jù)相關(guān)媒體統(tǒng)計(jì)，2021年有超過(guò)700余名房企高管發(fā)生職務(wù)變動(dòng),。
一邊是房企組織架構(gòu)頻繁調(diào)整,、裁員縮編不斷，一邊是留下來(lái)的員工被動(dòng)接受更高強(qiáng)度的工作,、加班不斷,，極其“內(nèi)卷”。
此前因互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)而聞名的“大小周”單雙休輪替休假管理制度,，如今也成了房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的現(xiàn)象,。事實(shí)上，地產(chǎn)圈早已在默默的執(zhí)行“996”,，甚至“007”的現(xiàn)象亦不少見(jiàn),。
但地產(chǎn)人的“內(nèi)卷”遠(yuǎn)不止這些。有些房企“聘用”的虛擬人員工,，其辦事效率之高令人咋舌,。
在機(jī)器人的世界里，“996”和“007”的現(xiàn)象根本不值一提,，Ta可以做到實(shí)時(shí)工作,，不眠不休。而地產(chǎn)人的“內(nèi)卷”也被提升到了一個(gè)新的維度,，或許將來(lái)?yè)屪吣泔埻氲牟⒉皇侨恕?
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