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2017年，王先生聽信了銷售人員的售后返租承諾，在長沙市望城區(qū)購買了大漢集團(tuán)湖南百家匯投資有限公司開發(fā)的大漢金橋國際家居建材城3棟的商鋪，并與湖南百家匯金橋家居建材運營有限公司簽訂了5年的《委托經(jīng)營管理合同》，約定自2020年7月1日至2022年6月30日的年租金金額不低于購買商鋪合同總額的8%，租金按季度支付。

王先生原以為可以收租金，給家庭、孩子、父母在生活上有一個保障。然而，像王先生這樣的大漢金橋國際家居建材城的購房者，經(jīng)常被拖欠租金。無奈之下，這些購房者不得不在紅網(wǎng)《問政湖南》投訴，向市、區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)求助。

為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，切實維護(hù)好購房者的合法權(quán)益，湖南省住建廳日前制定發(fā)布的《湖南省商品房交易風(fēng)險提示》指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取返本銷售或變相返本銷售、眾籌買房、以租代售、物業(yè)返租、售后包租或變相售后包租等方式銷售商品房的，就是風(fēng)險。

售后包租是指開發(fā)商向購房人承諾，對其所購買的商品房，由開發(fā)商承租或者代為出租并支付固定年回報的銷售方式。返本銷售是指開發(fā)商定期向購房人返還購房款的銷售方式。

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，這些銷售行為的實質(zhì)，是以承諾售后高回報、低風(fēng)險的方式促銷商品房，加快資金回籠速度或者為滾動開發(fā)提供資金支持。項目建成后，若經(jīng)營不善或因位置偏僻、疫情等因素，則無法達(dá)到預(yù)期收益水平，無現(xiàn)金流兌付。

事實上，2001年6月1日施行的《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88號)第十一條即規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

“省級行業(yè)主管部門專門發(fā)文提示售后包租的風(fēng)險，必將對商業(yè)地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，看來售后包租已產(chǎn)生嚴(yán)重后患。”大漢金橋國際家居建材城的購房者表示，售后包租是國家明令禁止的，地方政府部門理應(yīng)果斷查處并責(zé)令解除合同、及時善后。

除售后包租外，在《湖南省商品房交易風(fēng)險提示》中，湖南省住建廳還提醒購房者時刻注意另外10個方面風(fēng)險，具體是：一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》收取購房款、認(rèn)籌金、定金、預(yù)訂款等款項的就是風(fēng)險;二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行和監(jiān)管賬戶與商品房預(yù)售許可證公示信息不一致的就是風(fēng)險;三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求購房者將購房款轉(zhuǎn)入非商品房預(yù)售款專用賬戶的就是風(fēng)險;四、開發(fā)企業(yè)以提供購房優(yōu)惠為名只簽訂線下合同的就是風(fēng)險;五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以一次性付款、團(tuán)購費、定金抵購房款等名義明顯低于市場價格銷售商品房的就是風(fēng)險;六、擬購商品房涉及抵押、司法查封等他項權(quán)利的就是風(fēng)險;七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳、銷售或中介人員的口頭承諾與商品房買賣合同內(nèi)容或商品房實際情況不符的就是風(fēng)險;八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或中介機(jī)構(gòu)協(xié)助購房人提供虛假證明材料騙取購房資格或者規(guī)避限售政策的就是風(fēng)險;九、購房者違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸等金融產(chǎn)品支付購房款的就是風(fēng)險;十、開發(fā)企業(yè)代收住宅專項維修資金的就是風(fēng)險。