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“上半年不賺錢也要拿地,，下半年讓利也不投資”是2021年房企投資真實的縮影,。2022年,，謹慎投資預(yù)期難以大幅扭轉(zhuǎn)，投資結(jié)構(gòu)性回暖是大概率事件,。

榜單解讀

前言：在“雙集中”供地新政,、金融監(jiān)管加強等諸多因素共同影響下,，今年房企投資經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn),，投資積極性,、投資力度均明顯下降，百強房企拿地銷售比低至0.25,，降至5年來最低點,。

“上半年不賺錢也要拿地，下半年讓利也不投資”是2021年房企投資真實的縮影,。整體來看,，七成房企2021年拿地金額同比下滑,，其中三成企業(yè)在四季度投資幾乎停滯。隨著規(guī)模房企在首輪集中供地后集體“隱身”,，國企,、央企成為土地市場的“生力軍”。

展望明年,，我們認為謹慎投資預(yù)期難以大幅扭轉(zhuǎn),，投資結(jié)構(gòu)性回暖是大概率事件。年末出臺的降準,、穩(wěn)健財政政策等組合拳雖然對房企融資而言是積極信號,，但體現(xiàn)在投資上仍需3-6個月的修復(fù)期,。

01

成交規(guī)模下降22%,，土拍熱度前高后低

截止到12月28日，全國300城土地市場成交建筑面積20.5億平方米,，較2020年同期下降了22%,。與土地成交規(guī)模變動走勢一致，成交金額較去年同期也明顯收縮,，全國土地總成交金額62494億元,，同比去年同期下降了10%。

受到集中供地以及融資收緊,、市場下行等因素影響,，全年土地市場熱度前高后低，上半年溢價率高企,，核心城市土地遭“哄搶”,，頻繁觸及限價，但進入下半年,，市場“冰火兩重天“,，國企托底”和“流拍撤牌頻現(xiàn)”并存。

02

銷售前20占據(jù)五成新增貨值

中下游房企生存空間持續(xù)遭擠壓

2021年,，新增貨值百強門檻為214.4億元,，同比微降3%，新增土地價值,、新增土地建面的百強門檻分別為83億元和152.8萬平方米,，其中金額同比上升13%，建面則降20%,。新增土儲超過2000億的房企共有10家,，較去年減少6家，可見在現(xiàn)金流持續(xù)吃緊的壓力下,，企業(yè)投資力度明顯收緊,。

在新增貨值前5中,，除碧桂園以超過5000億元位列榜首，其余均為國企,、央企,，萬科、保利,、中海等新增貨值也超過3000億元,。綜合來看，新增貨值10強與銷售10強高度重合,，強者恒強的格局并為改變,。

在全行業(yè)面臨資金壓力、投資收縮的情況下,，頭部房企的投資也有所放緩,，但新增貨值的集中度依然維持在高位，十強房企新增貨值占百強的35%,，11-20強房企新增貨值占百強的20%,，百強新增貨值有一半以上被20強房企獨占，剩余80強房企僅能分食45%,。

03

全年拿地銷售比降至0.25,，創(chuàng)下近五年新低

從歷年拿地銷售比變化來看，也足以顯示今年房企投資的謹慎程度：2021年百強房企新增土儲拿地銷售比僅為0.25,，較去年下降0.12,，與2017年的高峰相比則降幅超過50%，并創(chuàng)下近五年新低,。

具體到各季度,，由于首輪集中供地的集中爆發(fā)，當時房企的資金仍相對充裕,，納儲態(tài)度相對積極,，因此拿地銷售比在二季度達到全年高點，為0.38,。第三季度后期以及第四季度,，在連續(xù)出臺的金融監(jiān)管政策嚴控之下，房企陸續(xù)面臨較大的償債壓力和現(xiàn)金流壓力,，拿地銷售比持續(xù)下降,，四季度僅有0.12。

04

三成房企拿地銷售比低于0.2

部分中小房企投資幾乎停滯

雖然房企下半年普遍收斂投資,，但由于二季度積極拿地,，導(dǎo)致企業(yè)全年拿地銷售比分化顯著。1-12月拿地銷售比低于0.2的房企占34%,，投資態(tài)度極為謹慎,，拿地銷售比在0.2-0.4的房企占43%,。而拿地銷售比高于0.4的房企占23%，超過監(jiān)管要求的40%紅線,，未來應(yīng)該收斂投資力度,，或加強銷售力度。

2021年全年拿地較為積極的房企中,，主要有兩種類型：

第一類以深耕長三角的區(qū)域型房企為主,，如大家、上坤,、德信等,。這些房企的新增貨值排名遠高于銷售排名，主要是由于上半年長三角熱點城市供地足夠充裕,。第二類則是龍湖,、金茂等財務(wù)相對穩(wěn)健的企業(yè)，拿地銷售比依然達到0.4以上的水平,，投資態(tài)度相對積極,。

與此同時，還有超過三成房企拿地銷售低至0.2以下,，既包括恒大、世茂等規(guī)模房企,，也包括敏捷,、禹洲、三盛等中小房企,，這些企業(yè)投資也幾乎停滯,，究其原因，一方面是受到企業(yè)自身財務(wù)壓力的影響,，另一方面則是集中供地對這些房企的拿地策略也有一定影響,。

05

全年先揚后抑

半數(shù)50強房企四季度未拿地

從銷售50強房企單月投資力度的變化來看，全年呈現(xiàn)“先揚后抑”的走勢,。5-6月份是房企拿地的窗口期,，在首輪集中供地的帶動下，50強房企單月投資額最高達到5445億元,，創(chuàng)2020年以來新高,，也是全年投資力度最高峰。

而隨著金融監(jiān)管的持續(xù)嚴格,，以及第二,、三輪集中供地對企業(yè)資質(zhì)、資金審查等方面的要求持續(xù)提高,，房企投資力度持續(xù)收縮,。第三季度投資50強房企拿地金額為4600億元,，為僅為第二季度的三分之一。

第四季度在12月集中供地密集開拍之下,，投資力度略有反彈,，12月銷售50強房企單月投資金額超過1600億，回到今年2月份水平,，但較5月份的高點下降70%,。其中接近半數(shù)房企四季度投資幾乎暫停。

06

超六成企業(yè)拿地金額同比下降

僅國企,、央企投資保持穩(wěn)健

縱觀2021年百強房企投資表現(xiàn),，由于集中供地帶來的資金壓力，以及融資持續(xù)收縮,、市場下行等因素共同作用,，有超過六成的百強房企拿地金額同比下降，近三成房企同比降幅高達50%,。其中世茂,、陽光城等規(guī)模房企從8月份以來投資幾乎停滯，而三盛,、陽光大地等中小房企投資金額同比降幅超過70%,。

在整體表現(xiàn)低迷之下，仍有部分房企2021年投資保持相對積極,、穩(wěn)健的態(tài)勢,。主要以國企央企為主，百強中拿地金額同比上漲且全年金額超過250億的房企中,，國企,、央企占據(jù)半壁江山，其中萬科,、中海,、招商、華潤等均位列2021年新增拿地價值前10,，而越秀,、建發(fā)等在集中供地中表現(xiàn)突出，拿地金額較2020年增長129和60%,。此外,，德信、大家,、弘陽等深耕長三角的房企,，在長三角集中供地中斬獲頗豐。

值得注意的是,，拿地金額同比上漲的房企投資策略不盡相同,。大部分房企如萬科,、金茂、建發(fā),、大家等拿地高峰主要集中在上半年,，聚焦在第一次集中供地，其上半年拿地金額較全年占比均超過60%,，而中海,、武漢城建、大華等相對聚焦在二,、三輪集中供地,，其中中海下半年拿地金額占全年比例接近六成。

07

一二線投資占比持續(xù)提升

百強近一半投資額聚集長三角

今年在集中供地的影響下,，一二線城市吸收了七成百強房企的投資額,，較2020年提升接近10個百分點，尤其第二,、三輪集中供地大部分集中在10月以后,，導(dǎo)致第四季度投資金額高度聚焦一二線城市，金額占比合計高達70%,，三四線城市占比僅有30%,。

可見在房企現(xiàn)金流整體收緊的情況下，核心城市,、優(yōu)質(zhì)地塊的拿地優(yōu)先級進一步提升,，且由于集中供地對資金短期占有量高，不少房企為保證在集中供地拿地,，放棄了部分三四線城市拿地的機會。

區(qū)域?qū)用?，長三角依然最受開發(fā)商青睞,，百強房企全年投資金額中有46%集中于長三角，其次珠三角,、中西部和環(huán)渤海各占17%-18%,，整體形成了“一超三強”的格局。

進入拿地金額前20的城市中,，有15個是集中供地的試點城市,，可見百強房企的投資本就較為集中在部分熱點城市，而集中供地政策下,，試點城市土地供應(yīng)增加,，又吸引了更多房企投資，形成循環(huán),，未來城市間的市場分化也將更為明顯,。

除了22個集中供地的城市以外,，溫州、佛山,、金華,、紹興和東莞也進入拿地金額20強城市，在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的帶動下,，這幾個三四線城市房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)比部分二線城市熱度更高,。

08

投資預(yù)期修復(fù)仍需3-6月

關(guān)注第二輪集中供地機遇

回顧今年企業(yè)拿地表現(xiàn)，大部分企業(yè)毫無疑問正在經(jīng)歷“寒冬”,。短期來看,，“雙集中”供地的模式不會有所改變，雖然年末融資,、供地等政策面釋放了一定的利好信號,，但從當前企業(yè)的銷售以及融資情況來看，依舊面臨較大的困難,。所以短期市場觸底反彈的基礎(chǔ)并不牢靠,，預(yù)計投資力度的修復(fù)仍需要經(jīng)過3-6個月的調(diào)整期。

謹慎的態(tài)度仍是未來投資的主旋律,。去杠桿大背景下,，“促銷售、抓回款”,，保證現(xiàn)金流仍是企業(yè)第一要務(wù),，只有“先活下去才能活的好”。

2022年,，集中供地的22個核心城市仍應(yīng)是房企關(guān)注的重點,。從第三輪土拍的情況來看，在經(jīng)歷了第二輪的“冰點”之后,，土拍政策上各城市均作出了讓步,，盡管仍多是以底價成交，但市場人氣略有恢復(fù),。

因此,，我們認為，在三穩(wěn)的預(yù)期下,，未來各城地價仍有下調(diào)空間,，如果明年第一輪集中供地仍然熱度低迷，不排除第二輪集中供地將持續(xù)降地價的可能性,，因此建議房企關(guān)注第二輪集中供地的機會,，投資時嚴格把控風(fēng)險，同時也關(guān)注大量城投公司拿地后的合作開發(fā)訴求。

對于三四線城市的投資,，從今年“集中供地帶來的擠壓效應(yīng),，再到下半年與集中供地一損俱損”的走勢看，大部分普通三四線投資價值并不高,，應(yīng)保持謹慎態(tài)勢,，需求透支、購買力不足是這些城市潛在的巨大風(fēng)險,。而城市群內(nèi)的核心三四線,，在政策、產(chǎn)業(yè),、人口,、經(jīng)濟等強支撐之下，仍可以看高一線,。