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“上半年不賺錢也要拿地,，下半年讓利也不投資”是2021年房企投資真實的縮影。2022年，謹(jǐn)慎投資預(yù)期難以大幅扭轉(zhuǎn),，投資結(jié)構(gòu)性回暖是大概率事件,。
榜單解讀
前言：在“雙集中”供地新政,、金融監(jiān)管加強(qiáng)等諸多因素共同影響下,，今年房企投資經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn)，投資積極性,、投資力度均明顯下降,，百強(qiáng)房企拿地銷售比低至0.25，降至5年來最低點(diǎn),。
“上半年不賺錢也要拿地,，下半年讓利也不投資”是2021年房企投資真實的縮影。整體來看,，七成房企2021年拿地金額同比下滑,，其中三成企業(yè)在四季度投資幾乎停滯。隨著規(guī)模房企在首輪集中供地后集體“隱身”,，國企,、央企成為土地市場的“生力軍”。
展望明年,，我們認(rèn)為謹(jǐn)慎投資預(yù)期難以大幅扭轉(zhuǎn),，投資結(jié)構(gòu)性回暖是大概率事件。年末出臺的降準(zhǔn)、穩(wěn)健財政政策等組合拳雖然對房企融資而言是積極信號,，但體現(xiàn)在投資上仍需3-6個月的修復(fù)期,。
01
成交規(guī)模下降22%，土拍熱度前高后低
截止到12月28日,，全國300城土地市場成交建筑面積20.5億平方米,，較2020年同期下降了22%。與土地成交規(guī)模變動走勢一致,，成交金額較去年同期也明顯收縮,，全國土地總成交金額62494億元，同比去年同期下降了10%,。
受到集中供地以及融資收緊、市場下行等因素影響,，全年土地市場熱度前高后低,，上半年溢價率高企，核心城市土地遭“哄搶”,，頻繁觸及限價,，但進(jìn)入下半年，市場“冰火兩重天“,，國企托底”和“流拍撤牌頻現(xiàn)”并存,。
02
銷售前20占據(jù)五成新增貨值
中下游房企生存空間持續(xù)遭擠壓
2021年，新增貨值百強(qiáng)門檻為214.4億元,，同比微降3%,，新增土地價值、新增土地建面的百強(qiáng)門檻分別為83億元和152.8萬平方米,，其中金額同比上升13%,，建面則降20%。新增土儲超過2000億的房企共有10家,，較去年減少6家,，可見在現(xiàn)金流持續(xù)吃緊的壓力下，企業(yè)投資力度明顯收緊,。
在新增貨值前5中,，除碧桂園以超過5000億元位列榜首，其余均為國企,、央企,，萬科、保利,、中海等新增貨值也超過3000億元,。綜合來看，新增貨值10強(qiáng)與銷售10強(qiáng)高度重合,，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局并為改變,。
在全行業(yè)面臨資金壓力,、投資收縮的情況下，頭部房企的投資也有所放緩,，但新增貨值的集中度依然維持在高位,，十強(qiáng)房企新增貨值占百強(qiáng)的35%，11-20強(qiáng)房企新增貨值占百強(qiáng)的20%,，百強(qiáng)新增貨值有一半以上被20強(qiáng)房企獨(dú)占,，剩余80強(qiáng)房企僅能分食45%。
03
全年拿地銷售比降至0.25,，創(chuàng)下近五年新低
從歷年拿地銷售比變化來看,，也足以顯示今年房企投資的謹(jǐn)慎程度：2021年百強(qiáng)房企新增土儲拿地銷售比僅為0.25，較去年下降0.12,，與2017年的高峰相比則降幅超過50%,，并創(chuàng)下近五年新低。
具體到各季度,，由于首輪集中供地的集中爆發(fā),，當(dāng)時房企的資金仍相對充裕，納儲態(tài)度相對積極,，因此拿地銷售比在二季度達(dá)到全年高點(diǎn),，為0.38。第三季度后期以及第四季度,，在連續(xù)出臺的金融監(jiān)管政策嚴(yán)控之下,，房企陸續(xù)面臨較大的償債壓力和現(xiàn)金流壓力，拿地銷售比持續(xù)下降,，四季度僅有0.12,。
04
三成房企拿地銷售比低于0.2
部分中小房企投資幾乎停滯
雖然房企下半年普遍收斂投資，但由于二季度積極拿地,，導(dǎo)致企業(yè)全年拿地銷售比分化顯著,。1-12月拿地銷售比低于0.2的房企占34%，投資態(tài)度極為謹(jǐn)慎,，拿地銷售比在0.2-0.4的房企占43%,。而拿地銷售比高于0.4的房企占23%，超過監(jiān)管要求的40%紅線,，未來應(yīng)該收斂投資力度,，或加強(qiáng)銷售力度。
2021年全年拿地較為積極的房企中,，主要有兩種類型：
第一類以深耕長三角的區(qū)域型房企為主,，如大家、上坤、德信等,。這些房企的新增貨值排名遠(yuǎn)高于銷售排名,，主要是由于上半年長三角熱點(diǎn)城市供地足夠充裕。第二類則是龍湖,、金茂等財務(wù)相對穩(wěn)健的企業(yè),，拿地銷售比依然達(dá)到0.4以上的水平，投資態(tài)度相對積極,。
與此同時,，還有超過三成房企拿地銷售低至0.2以下，既包括恒大,、世茂等規(guī)模房企,，也包括敏捷、禹洲,、三盛等中小房企,，這些企業(yè)投資也幾乎停滯，究其原因,，一方面是受到企業(yè)自身財務(wù)壓力的影響，另一方面則是集中供地對這些房企的拿地策略也有一定影響,。
05
全年先揚(yáng)后抑
半數(shù)50強(qiáng)房企四季度未拿地
從銷售50強(qiáng)房企單月投資力度的變化來看,，全年呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”的走勢。5-6月份是房企拿地的窗口期,，在首輪集中供地的帶動下,，50強(qiáng)房企單月投資額最高達(dá)到5445億元，創(chuàng)2020年以來新高,，也是全年投資力度最高峰,。
而隨著金融監(jiān)管的持續(xù)嚴(yán)格，以及第二,、三輪集中供地對企業(yè)資質(zhì),、資金審查等方面的要求持續(xù)提高，房企投資力度持續(xù)收縮,。第三季度投資50強(qiáng)房企拿地金額為4600億元,，為僅為第二季度的三分之一。
第四季度在12月集中供地密集開拍之下,，投資力度略有反彈,，12月銷售50強(qiáng)房企單月投資金額超過1600億，回到今年2月份水平,，但較5月份的高點(diǎn)下降70%,。其中接近半數(shù)房企四季度投資幾乎暫停。
06
超六成企業(yè)拿地金額同比下降
僅國企、央企投資保持穩(wěn)健
縱觀2021年百強(qiáng)房企投資表現(xiàn),，由于集中供地帶來的資金壓力,，以及融資持續(xù)收縮、市場下行等因素共同作用,，有超過六成的百強(qiáng)房企拿地金額同比下降,，近三成房企同比降幅高達(dá)50%。其中世茂,、陽光城等規(guī)模房企從8月份以來投資幾乎停滯,，而三盛、陽光大地等中小房企投資金額同比降幅超過70%,。
在整體表現(xiàn)低迷之下,，仍有部分房企2021年投資保持相對積極、穩(wěn)健的態(tài)勢,。主要以國企央企為主,，百強(qiáng)中拿地金額同比上漲且全年金額超過250億的房企中，國企,、央企占據(jù)半壁江山,，其中萬科、中海,、招商,、華潤等均位列2021年新增拿地價值前10，而越秀,、建發(fā)等在集中供地中表現(xiàn)突出,，拿地金額較2020年增長129和60%。此外,，德信,、大家、弘陽等深耕長三角的房企,，在長三角集中供地中斬獲頗豐,。
值得注意的是，拿地金額同比上漲的房企投資策略不盡相同,。大部分房企如萬科,、金茂、建發(fā),、大家等拿地高峰主要集中在上半年,，聚焦在第一次集中供地，其上半年拿地金額較全年占比均超過60%,，而中海,、武漢城建,、大華等相對聚焦在二、三輪集中供地,，其中中海下半年拿地金額占全年比例接近六成,。
07
一二線投資占比持續(xù)提升
百強(qiáng)近一半投資額聚集長三角
今年在集中供地的影響下，一二線城市吸收了七成百強(qiáng)房企的投資額,，較2020年提升接近10個百分點(diǎn),，尤其第二、三輪集中供地大部分集中在10月以后,，導(dǎo)致第四季度投資金額高度聚焦一二線城市,，金額占比合計高達(dá)70%，三四線城市占比僅有30%,。
可見在房企現(xiàn)金流整體收緊的情況下,，核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊的拿地優(yōu)先級進(jìn)一步提升,，且由于集中供地對資金短期占有量高,，不少房企為保證在集中供地拿地，放棄了部分三四線城市拿地的機(jī)會,。
區(qū)域?qū)用?，長三角依然最受開發(fā)商青睞，百強(qiáng)房企全年投資金額中有46%集中于長三角,，其次珠三角,、中西部和環(huán)渤海各占17%-18%，整體形成了“一超三強(qiáng)”的格局,。
進(jìn)入拿地金額前20的城市中，有15個是集中供地的試點(diǎn)城市,，可見百強(qiáng)房企的投資本就較為集中在部分熱點(diǎn)城市,，而集中供地政策下，試點(diǎn)城市土地供應(yīng)增加,，又吸引了更多房企投資,，形成循環(huán)，未來城市間的市場分化也將更為明顯,。
除了22個集中供地的城市以外,，溫州、佛山,、金華,、紹興和東莞也進(jìn)入拿地金額20強(qiáng)城市，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動下,，這幾個三四線城市房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)比部分二線城市熱度更高,。
08
投資預(yù)期修復(fù)仍需3-6月
關(guān)注第二輪集中供地機(jī)遇
回顧今年企業(yè)拿地表現(xiàn),，大部分企業(yè)毫無疑問正在經(jīng)歷“寒冬”。短期來看,，“雙集中”供地的模式不會有所改變,，雖然年末融資、供地等政策面釋放了一定的利好信號,，但從當(dāng)前企業(yè)的銷售以及融資情況來看,，依舊面臨較大的困難。所以短期市場觸底反彈的基礎(chǔ)并不牢靠,，預(yù)計投資力度的修復(fù)仍需要經(jīng)過3-6個月的調(diào)整期,。
謹(jǐn)慎的態(tài)度仍是未來投資的主旋律。去杠桿大背景下,，“促銷售,、抓回款”，保證現(xiàn)金流仍是企業(yè)第一要務(wù),，只有“先活下去才能活的好”,。
2022年，集中供地的22個核心城市仍應(yīng)是房企關(guān)注的重點(diǎn),。從第三輪土拍的情況來看,，在經(jīng)歷了第二輪的“冰點(diǎn)”之后，土拍政策上各城市均作出了讓步,，盡管仍多是以底價成交,，但市場人氣略有恢復(fù)。
因此,，我們認(rèn)為,，在三穩(wěn)的預(yù)期下，未來各城地價仍有下調(diào)空間,，如果明年第一輪集中供地仍然熱度低迷,，不排除第二輪集中供地將持續(xù)降地價的可能性，因此建議房企關(guān)注第二輪集中供地的機(jī)會,，投資時嚴(yán)格把控風(fēng)險,，同時也關(guān)注大量城投公司拿地后的合作開發(fā)訴求。
對于三四線城市的投資,，從今年“集中供地帶來的擠壓效應(yīng),，再到下半年與集中供地一損俱損”的走勢看，大部分普通三四線投資價值并不高,，應(yīng)保持謹(jǐn)慎態(tài)勢,，需求透支、購買力不足是這些城市潛在的巨大風(fēng)險,。而城市群內(nèi)的核心三四線,，在政策,、產(chǎn)業(yè)、人口,、經(jīng)濟(jì)等強(qiáng)支撐之下,，仍可以看高一線。
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