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這一交易數(shù)據(jù)超出了市場預(yù)期,。
2022年1月4日,，來自戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2021年全國大宗物業(yè)交易成交264宗，總額超2600億元,，較2020年有較大規(guī)模增長,，基本恢復(fù)至疫情前水平,。從交易情況來看，一線城市優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)頗受追捧,，“北上廣深”四地成交額占比超80%。
其中,，上海大宗物業(yè)交易額重返千億元,，穩(wěn)坐頭把交椅;其次是北京，其交易額超630億元,，處于歷史第二高位;廣州與深圳總交易額近550億元,，約占全國大宗物業(yè)交易總成交額的20%。
2021年全國大宗物業(yè)交易中,，內(nèi)資企業(yè)成為最大買家,，通過對比發(fā)現(xiàn)，醫(yī)藥,、實業(yè)類企業(yè)和信息技術(shù)企業(yè)成為主要買家,。
“2021年，是中國大宗物業(yè)交易市場充滿轉(zhuǎn)變與機(jī)遇的一年,?！贝鞯铝盒写笾腥A區(qū)資本市場部總裁葉國平在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，在全球經(jīng)濟(jì)放緩背景下,，中國率先實現(xiàn)GDP正增長,，投資人信心顯著提升，眾多房地產(chǎn)基金募資及交易活躍,，如今,，大宗物業(yè)交易市場已顯著回暖，說明市場投資機(jī)構(gòu)仍看好中國龐大的消費潛力,。
IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為,，大宗物業(yè)交易創(chuàng)新高意味著行業(yè)正處于低點，此時入市的資本其目的是抄底,。
大宗物業(yè)交易回暖
2021年,，我國新冠肺炎疫情趨穩(wěn)及宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)下，大宗物業(yè)交易領(lǐng)域呈現(xiàn)強(qiáng)勁復(fù)蘇態(tài)勢,。
來自戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示,，2021年全國大宗物業(yè)交易共計成交264宗，為2018年以來最高;成交總額超2600億元,，相比2020年增長30%,，基本恢復(fù)至疫情前水平。
其中,，上海大宗物業(yè)交易共錄得1051億元交易額,，同比上升46%,，基本恢復(fù)至2018年水平，穩(wěn)居第一;北京交易額超630億元,，僅次于2019年,，處于歷史第二高位。作為國內(nèi)最主要的大宗物業(yè)交易市場,，上海和北京總成交額約占全國的64%,。
粵港澳大灣區(qū)核心城市的廣州、深圳同樣恢復(fù)至疫前水平,。其中,，廣州2021年大宗物業(yè)交易成交額為230億元;深圳大宗物業(yè)交易成交額為319.1億元，上述兩地總交易額近550億元,，約占全國大宗物業(yè)交易總成交額的20%,。
需要強(qiáng)調(diào)的是，在新冠肺炎疫情與宏觀形勢嚴(yán)峻的2020年,，國內(nèi)大宗物業(yè)交易曾出現(xiàn)斷崖式下跌,。據(jù)此前統(tǒng)計，2020年北上廣深四大一線城市以及成都和西安兩地,，大宗物業(yè)交易共錄得約1369億元交易額,，同比減少44%。
經(jīng)過兩年調(diào)整,，大宗物業(yè)交易市場呈現(xiàn)回暖態(tài)勢,。
優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)和“新基建”類項目受追捧
縱觀2021年大宗物業(yè)交易市場，一線城市優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)受到大型投資機(jī)構(gòu)追捧,。
如博楓資產(chǎn)收購的麥格里商業(yè)資產(chǎn)包,，系近年來罕有的大型商業(yè)資產(chǎn)包成交案例，總價約90億元人民幣,，資產(chǎn)包內(nèi)5個購物中心均位于中國一線及二線城市核心商圈,，且買賣雙方均為大型外資機(jī)構(gòu)。某世界500強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)約32億元收購前海周大福金融大廈南塔,、字節(jié)跳動約78億元從鐵獅門手中收購位于上海楊浦區(qū)的尚浦領(lǐng)世項目等,。再如北京SK大廈，以90億元人民幣創(chuàng)下2021年北京單項目最高成交總價紀(jì)錄,，買家為和諧健康保險,。
“近年來，受線上零售影響,，大部分實體零售市場受到?jīng)_擊,，但一二線城市核心位置的大型購物中心、社區(qū)商業(yè)等優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn),，因其業(yè)態(tài)多元化及體驗式消費模式,，仍受大型投資機(jī)構(gòu)追捧,，是保險公司、主權(quán)基金,、核心型地產(chǎn)基金的最佳投資標(biāo)的,。”葉國平認(rèn)為,，商業(yè)項目具有運營周期長,，專業(yè)度、復(fù)雜度高等特性,，未來仍將是中國房地產(chǎn)“存量”市場重要板塊，將吸引更多境內(nèi)外投資人,。
在追捧一線城市優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)外,，2021年還有不少機(jī)構(gòu)將視線聚焦于物流倉儲、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園,、數(shù)據(jù)中心等“新基建”類項目,。受此影響，2021年傳統(tǒng)甲級寫字樓成交占比大幅下降,，由2020年62%降至2021年47%,。
葉國平表示，一些傳統(tǒng)“二線”城市,，如昆山,、蘇州、杭州,、東莞,、佛山、廊坊,、成都,、重慶等，恰是“新基建”類項目的“一線”城市,，成交活躍,。他還表示，多單物流倉儲,、產(chǎn)業(yè)園公募REITs的成功發(fā)行,，為項目估值提供了重要參考，且大大提升了項目流動性,，對中國房地產(chǎn)存量及大宗交易市場的健康發(fā)展存在長期積極影響,。
買家方面，受疫情“封關(guān)”影響,，部分外資機(jī)構(gòu)投資額減少,，全國大宗物業(yè)交易市場仍為內(nèi)資為主導(dǎo),。從成交宗數(shù)來看，企業(yè)自用買家占比提升,，如在上海,，盡管投資型買家再次超越了自用交易，但自用型買家也不容忽視,，行業(yè)分布特征也更為鮮明,，主要以TMT、生物醫(yī)藥為主,，其中TMT行業(yè)成交額增長近9倍,，較2020年上漲了156億元。生物醫(yī)藥行業(yè)成交額增長約2倍,，從2020年的22億元增至2021年的44億元,，漲勢也十分明顯。在深圳,，從需求側(cè)看,，投資型和自用型買家在總交易金額上大致持平，占比分別為40.5%和36.1%,，但自用買家的交易宗數(shù)占比更重,，顯見活躍的總部自用需求仍然是傳統(tǒng)主力。自用型買家以實業(yè)類企業(yè)和信息技術(shù)企業(yè)為主,，平均成交金額在約7億元水平,，較小的成交規(guī)模顯示出自用型賣家漸趨以實用性為導(dǎo)向。
此外,，因政府對產(chǎn)業(yè)園,、數(shù)據(jù)中心、物流倉儲等有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及落稅等要求,，因此科技,、生物醫(yī)藥、智能制造等企業(yè)對上述項目關(guān)注積極,。
為何2021年大宗物業(yè)交易出現(xiàn)回暖跡象?
商業(yè)地產(chǎn)專家潮成林表示,，近兩年受樓市調(diào)控和疫情影響，國內(nèi)市場進(jìn)入合理價值區(qū)間,，甚至部分區(qū)域及項目價格被低估,，且部分企業(yè)面臨生存危機(jī)，這對于資金充裕的機(jī)構(gòu)來說是抄底和投資并購好時機(jī),。從全球角度而言,，國內(nèi)社會環(huán)境、市場經(jīng)濟(jì)與國外相比都更加穩(wěn)定及安全，尤其是在疫情背景下還維持著正向的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，加上國際貨幣(美元等)基金等需要尋求相對安全的載體,，都進(jìn)一步促使大宗交易創(chuàng)新高。
“受短期融資困難影響,，房企擴(kuò)張腳步放慢,，市場將出現(xiàn)更多‘困境資產(chǎn)’的投資機(jī)會?！比~國平表示,，物流倉儲、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園,、數(shù)據(jù)中心類項目仍將是未來幾年受歡迎的投資領(lǐng)域,。同時，投資機(jī)構(gòu)也將進(jìn)一步適應(yīng)國家政策導(dǎo)向,，積極尋找“養(yǎng)老地產(chǎn)”“長租公寓”等投資“新風(fēng)口”,。
葉國平說，順勢而為,，把握新風(fēng)口，將是未來幾年大宗物業(yè)交易市場的主旋律,。具有更強(qiáng)資產(chǎn)管理能力,、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力的投資機(jī)構(gòu)，最終將在“大浪淘沙”“波濤洶涌”的大宗交易市場中穩(wěn)操勝券,。
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