臨近年終,,雖然沈陽氣溫降至零度以下,但房地產(chǎn)市場卻一反常態(tài)開始回暖,。房譜網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,近3周沈陽新建商品住宅成交量穩(wěn)步上升,,第49周,、第50周成交量環(huán)比增幅超過50%,市場回溫跡象明顯,。
市場交易量提升表明,,開發(fā)商“以價換量”策略獲得一定效果,但降價也引發(fā)大量業(yè)主投訴以及園區(qū)品質(zhì)下降等諸多問題,。
高端改善盤降幅明顯
2021年7月,,沈陽樓市迎來“降價潮”,對于在上半年買房的人而言,,房子降價意味著財產(chǎn)大幅縮水,,他們成為房價下跌的直接受損者。
劉女士最近心情不是很好,,原因是她剛購買了幾個月的樓盤降價了,,“同樣房源,比別人多花幾十萬元,,誰都不愿當(dāng)‘冤大頭’,。如果早知道能降這么多就等等了,當(dāng)初開發(fā)商開盤時信誓旦旦,,稱項目定位于高端改善盤,,肯定不會降價,,誰承想如今距離開盤才短短幾個月時間就‘降’了這么多?!眲⑴扛嬖V記者,。
據(jù)劉女士介紹,她購買的月星環(huán)球港灣位于沈陽渾南新市府板塊,,位置相對不錯,,距離地鐵和輕軌都不算遠(yuǎn)。月星環(huán)球港灣在今年7月開盤,,開盤定價高層18000元/平方米,,洋房22500元/平方米。
11月25日,,記者來到月星環(huán)球港灣售樓處,,看到門前立著一個醒目廣告牌,上面寫著“約12500元/平方米,,清水新品驚爆加推”,。
與該樓盤附近二手房均價11000~12000元/平方米相比,這樣的低價不禁讓人起疑,。一位房產(chǎn)中介稱,,開發(fā)商為了安撫之前開盤時高價買入的業(yè)主,其實(shí)加推低價房源時,,在產(chǎn)品上特別做了一些“區(qū)隔”,。
銷售人員將這批低價房源稱之為“脫衣”,即指去除掉裝修的清水房(毛坯房),。據(jù)銷售人員介紹,,這次活動是將一整棟樓作為“脫衣”特價房源,便宜的2樓售價12500元/平方米,,10樓以上在14000元/平方米左右,。
據(jù)房產(chǎn)中介人士稱,月星環(huán)球港灣項目定位屬于高端改善盤,,裝修標(biāo)準(zhǔn)也不低,,但清水房和精裝房差價達(dá)到了4000元/平方米以上,顯然并不合理,。中介人士稱,,月星環(huán)球港灣推出的這批清水房實(shí)際上是為了調(diào)低價格,根據(jù)估算,,“脫衣”清水房實(shí)際上要比精裝房(去除裝修費(fèi)用)每平方米至少便宜2000元以上,。
這只是渾南新市府板塊高端改善盤現(xiàn)狀的一個縮影。
迫于市場環(huán)境和周邊樓盤降價壓力,,新市府板塊很多定位于改善的項目均下調(diào)了價格,,比如華潤昭華里,,之前售價接近20000元/平方米,如今跌到了18000元/平方米;融創(chuàng)御潮府小高層售價曾達(dá)到17000元/平方米,,如今新推的一批特價房僅售12000~13000元/平方米,。
一位房地產(chǎn)專家稱,當(dāng)前樓市,,剛需盤和改善盤在價格上都會有所下調(diào),,不同的是改善型需求在行情不好時,抑制會更明顯;同時改善型樓盤多數(shù)為品牌開發(fā)商,,溢價空間更大,,因此一旦降價,這些樓盤降幅會更明顯,。
一位房企內(nèi)部人士告訴記者,,沈陽現(xiàn)在樓市狀況讓開發(fā)企業(yè)陷入兩難境地,如果項目不降價很難賣得動,,因?yàn)楸旧硎袌鲂枨笮?,不降價等于和市場對抗。大品牌開發(fā)商有一定溢價空間,,因此每平方米降幅超過幾千元都沒有太大問題;很多本地開發(fā)商本身利潤就低,,加之目前建筑原材料價格不斷上漲,,成本大幅提升;如果每平方米單價降幅超過2000元,,那么整個項目就不掙錢,甚至賠錢,。
降價致維權(quán)事件增多
國家統(tǒng)計局發(fā)布的11月份70個大中城市商品住宅銷售價格,,沈陽新房價格指數(shù)環(huán)比降低0.4%,二手房環(huán)比降0.3%,。沈陽中原研究部統(tǒng)計,,沈陽11月商品住宅成交價11906元/平方米,同比下降5%,,環(huán)比降1%,。
從今年下半年開始,因降價導(dǎo)致的維權(quán)事件逐漸增多,。
沈北新區(qū)最早出現(xiàn)了降價“苗頭”,。8月,沈北萬達(dá)廣場推出了一批特價房,,從開盤價11000元/平方米降至8000元/平方米,,近3000元的降幅引發(fā)大量老業(yè)主維權(quán)。為穩(wěn)定市場,,沈北新區(qū)房產(chǎn)局下發(fā)通知文件,,嚴(yán)查售樓處私自降價行為,。
然而“十一”過后,越來越多的房企迫于回款及業(yè)績壓力,,不得不進(jìn)行“調(diào)價”,。
降價房企不再僅限于民營房企,國資背景的房企也放下身段,,開始以特價房,、頂賬房方式降價賣房。因此,,維權(quán)事件波及了華潤,、中海等一線房企。
中海望京府維權(quán)事件,,曾引發(fā)政府相關(guān)部門重視,。據(jù)中海望京府業(yè)主向記者反映,中海望京府涉嫌惡意降價,,擾亂市場,,降價前高層均價12000元/平方米,2021年10月后推出兩棟樓,,售價僅8000元/平方米,,洋房產(chǎn)品跌幅甚至超過了30%,大量中海業(yè)主向開發(fā)商討說法,。中海業(yè)主維權(quán)事件擴(kuò)大后,,引起了沈北新區(qū)政府重視,并給出了處理意見,,要求退回其售出的40套房源,,今后按照合規(guī)的備案價來出售。
記者再次暗訪中海望京府售樓處時發(fā)現(xiàn),,雖然該項目已恢復(fù)原價銷售,,但其他房企降價行為沒有受其影響,相關(guān)限價政策對房價控制正逐漸失去效力,。
沈陽在2017年8月15日曾出臺過《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》,,要求開發(fā)商按照一房一價制度申報房源價格,6個月內(nèi)不得調(diào)整申報價格,,6個月后可申請下調(diào),,且申報價格下浮不得超過5%。實(shí)際上,,開發(fā)商可通過很多方式繞開這些限制,,比如以頂賬房、特價房名義出售,,或做活動方式送物業(yè)費(fèi),、送車位或者承諾直接返現(xiàn),。
碧桂園御時光在2021年8月29日才剛開盤,開盤售價在18000~20000元/平方米,,項目銷售人員告訴記者,,近期推出了一批“頂賬房”房源,均價僅15000元/平方米,,與開盤時價格下調(diào)了3000~5000元/平方米,,一套147平方米房子相比開盤時要便宜近50萬元;據(jù)銷售人員稱,這批“頂賬房”除了個別存在擋光問題外,,和正常房源并無差別,,并且所有手續(xù)都在售樓處正常辦理。
實(shí)際上有些房源是低于備案價出售的,。月星環(huán)球港灣的銷售人員告訴記者,,為了能夠順利備案,先以備案價簽訂合同進(jìn)行交易,,備案后再將10萬元以裝修補(bǔ)貼費(fèi)名義返還購房者,,或者通過送車位的方式來彌補(bǔ)。
沈陽大多數(shù)開發(fā)商在宣傳時會避開“降價”之類的詞匯,,多采用做活動,、特價房、頂賬房的形式,,一次推出幾十套或一棟樓投放市場,。貝殼中介人員告訴記者,如果你要購買這批特價“房源”,,通常無法在短期內(nèi)備案,,如果想順利備案,,可能要等1~2個月以上時間,。
一位房產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家稱,房企降價行為雖然表面上看對購房者有利,,實(shí)際上開發(fā)企業(yè)因?yàn)榻祪r也會削減投入成本,,一些房企在降價后項目品質(zhì)明顯降低。例如,,沈陽華發(fā)全運(yùn)首府行知坊業(yè)主投訴,,其新交付的項目園區(qū)品質(zhì)較前幾期大幅下降。
上述專家稱,,一些拿地價較高的房企,,比如在今年4.30土拍拿地價比較高的房企,在降價后為了維持一定利潤會有意縮減成本,,所謂高端改善項目,,降價后其實(shí)各方面品質(zhì)已大不如從前,。雖然近兩周沈陽樓市交易量有所提升,但交易量短期內(nèi)很難恢復(fù)到去年水平,,降價有利于去庫存,,但也要提防因成本控制引起樓盤品質(zhì)下降。