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魚臺縣孝賢大廈,，作為山東省濟(jì)寧市魚臺縣地標(biāo)性城建孝賢文化廣場的配套建筑，破產(chǎn)拍賣兜轉(zhuǎn)多年,疑竇叢生,，拍案驚奇。
孝賢大廈始于2010年,，2015年4月29日由魚臺縣人民法院作出破產(chǎn)清算裁定,。直到2019年年初啟動拍賣，同年9月16日,，評估價約為2.175億元的魚臺孝賢大廈有限公司土地使用權(quán),、建筑物資產(chǎn)，經(jīng)過六輪拍賣,，最終以約1.34億元的低價被當(dāng)?shù)貒Y背景的魚臺縣鑫興城市建設(shè)開發(fā)有限公司(下稱鑫興城建公司)拍得,，降幅達(dá)百分之四十。結(jié)果一出,，驚雷四起,。
2021年8月末，多位債權(quán)人向中國房地產(chǎn)報記者指出,，他們認(rèn)為魚臺縣人民法院蓄意拖延孝賢大廈破產(chǎn)清算程序,，拖延評估拍賣程序的進(jìn)行和拖延債權(quán)人會議的舉行，存在惡意拖延拍賣款發(fā)放的嫌疑,。
“我們作為對孝賢大廈享有債權(quán)的債權(quán)人，并且是享有抵押權(quán)優(yōu)先的債權(quán)人,，至今已過六年沒有分配到任何財產(chǎn),，魚臺縣人民法院作為對孝賢大廈進(jìn)行破產(chǎn)清算的法院，存在惡意延緩破產(chǎn)清算程序進(jìn)行的情況,。我們認(rèn)為(魚臺縣人民法院)存在嚴(yán)重違法行為,，嚴(yán)重侵害了各債權(quán)人的合法權(quán)益，政府部門對我們的合理訴求束之高閣,，至今沒有給予答復(fù),。”包括殷某在內(nèi)的多位債權(quán)人認(rèn)為孝賢大廈拍賣過程“盤剝過甚”,。
魚臺縣孝賢大廈酒店有限公司是由江蘇江都油田通用實業(yè)有限公司與魚臺縣天工建材有限公司共同投資興建,，當(dāng)年計劃總投資2.6億元，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為四星級旅游涉外大酒店，是孝賢廣場重要的配套項目,，也是魚臺著力打造的“孝賢文化”和“孝賢故里”的重點品牌,。
據(jù)悉，公司法人主體為魚臺孝賢大廈酒店有限公司,，成立于2010年6月28日,，后因資金不足，于2015年4月宣告破產(chǎn)清算,，債務(wù)涉及民間借貸,、銀行貸款、建筑工程款,、房屋買賣合同,，遂引發(fā)債權(quán)分配紛爭。
2021年9月6日,，魚臺縣人民法院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“魚臺大廈原開發(fā)商負(fù)責(zé)人因非法吸收公眾存款,，已被刑事立案，不便回應(yīng),?！?
孝賢大廈破產(chǎn)始末
2010年開工建設(shè)的孝賢廣場是魚臺縣的地標(biāo)性建筑，也是魚臺著力打造的“孝賢文化”和“孝賢故里”的重點品牌,，作為魚臺的地標(biāo)性建筑的配套措施,，同時，為提高魚臺縣接待能力,，提升旅游業(yè)服務(wù)水平,。魚臺縣孝賢大廈酒店項目應(yīng)運而生，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為四星級旅游涉外大酒店,。
彼時,，包括債權(quán)人殷某在內(nèi)的多位投資人覓得投資機(jī)會。他們原計劃利用手中閑置資金,，為魚臺縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)力量的同時,，獲得合理的投資收益。
“我于2014年將手中1000多萬元資金,，投向了魚臺孝賢大廈酒店,，看著總面積7.8萬平方米，主樓26層,，高98.8米的孝賢大廈接近竣工,，內(nèi)心充滿了自豪感。但事與愿違,，不到一年的時間,，孝賢大廈于2015年4月宣告破產(chǎn),。”殷某說,。
2015年4月29日,，魚臺縣人民法院做出(2015)魚破字第2-1號《民事裁定書》，魚臺孝賢大酒店有限公司,，截至2014年12月31日,申請人賬面資產(chǎn)總額約1.857億元,負(fù)債1.874億元;申請人另申報尚未結(jié)賬工程款3800萬元及其他各項未入賬債務(wù)約6202萬元,。其資產(chǎn)不能清償?shù)狡趥鶆?wù),且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)，由法院指定山東公明政和律師事務(wù)接管破產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行破產(chǎn)清算,。
當(dāng)時,，包括殷某在內(nèi)的多位債權(quán)人，向破產(chǎn)管理人山東公明政和律師事務(wù)所申報債權(quán),。孝賢大廈酒店進(jìn)入破產(chǎn)清算程序,。
不曾想一拖數(shù)年，2019年2月2日才正式進(jìn)入拍賣程序,，起拍估值總價約合2.175億元,，土地使用面積約1.427平方米(約合21.4畝)，建筑面積約6.105平方米,，地下共1層,，地上共26層。歷經(jīng)6次降價,，最終于當(dāng)年9月16日以約合1.342億元拍出,。
孝賢大廈多位債權(quán)人認(rèn)為，多次降價拍賣非同尋常,，是否合規(guī),，讓他們充滿疑慮。
久拖不決的破產(chǎn)清算,，已經(jīng)讓眾多債權(quán)人顧不得拍賣價格遠(yuǎn)低于資產(chǎn)估值的問題,，只求盡快拿到分配款項，然而,，“我的債權(quán)申報數(shù)額得到了破產(chǎn)管理人確認(rèn),，破產(chǎn)分配款領(lǐng)取單也已提交，就等著2020年7月17日孝賢大廈酒店債權(quán)人會議召開后,，領(lǐng)取分配款項。但在債權(quán)人會議召開的前一天下午,，會議被通知取消,，理由是會議參加人數(shù)不符合法律規(guī)定?！币竽痴f,。
實際情況卻并非如此,，他表示，當(dāng)時孝賢大廈的多位債權(quán)人均迫不及待等著分配款項,，且會議召開時間提前半個多月向債權(quán)人通知,，并下發(fā)網(wǎng)絡(luò)會議教程指導(dǎo)，各位債權(quán)人都已經(jīng)被拖得精疲力盡,，不可能不積極參加此次會議,，“這中間有哪些‘貓膩’，不得而知”,。
另據(jù)殷某了解到,，在拍賣款分配過程中，“又多出來了3000多萬元的稅費需要參與破產(chǎn)分配,，更讓人懷疑,，此次破產(chǎn)清算分配過程有許多不可告人的事情?！?
作為債權(quán)人,，包括殷某在內(nèi)的多位債權(quán)人從孝賢大廈破產(chǎn)清算到拍賣成交，苦等5年時間,，“按照法律規(guī)定(破產(chǎn)清算分配)早已超期限,，一直遙遙無期的等待分配款的領(lǐng)取，再這樣拖下去,，所有的債權(quán)人都將被拖垮,。”
當(dāng)下,，多位受訪債權(quán)人質(zhì)疑,，拍賣所得款項是否還在監(jiān)管賬戶中，為何遲遲不進(jìn)行分配,，另外對于此次拍賣有三點核心爭議：降價40%拍賣是否合理;資產(chǎn)評估是否嚴(yán)謹(jǐn);稅費,、預(yù)留資金的合理合法依據(jù)是什么?
降價40%的特殊買受人
孝賢大廈于2015年4月29日由魚臺縣人民法院作出破產(chǎn)清算的裁定。各債權(quán)人收到裁定后,，按照法定程序及時向破產(chǎn)管理人山東公明政和律師事務(wù)所申報了債權(quán),，2016年6月28日收到管理人給予的《債權(quán)審查初步意見函》，得到了破產(chǎn)管理人的債權(quán)確認(rèn),。
自2015年4月份孝賢大廈酒店進(jìn)入破產(chǎn)清算起,，直至2019年2月3日才正式進(jìn)入拍賣程序，當(dāng)時起拍價約合2.175億元,，中間長達(dá)7個多月時間,、歷經(jīng)6次拍賣，最終于當(dāng)年9月16日以約1.342億元拍出,。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)企業(yè)若干問題的規(guī)定》第13條,，應(yīng)當(dāng)按照評估值確定,，第一次拍賣最高價未達(dá)到保留價時，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)拍賣,，每次拍賣的保留價應(yīng)當(dāng)不低于前次保留價的百分之九十,。經(jīng)過三次拍賣仍不能成交時，人民法院應(yīng)當(dāng)將所拍賣的股權(quán)按第三次拍賣的保留價折價抵償給債權(quán)人,，最多應(yīng)當(dāng)是三次拍賣,，而魚臺縣人民法院竟然進(jìn)行了六次拍賣，我們認(rèn)為魚臺縣人民法院存在違法行為,，并且根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣,、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第八條規(guī)定：人民法院確定的保留價，第一次拍賣時,，不得低于評估價或者市價的百分之八十;如果出現(xiàn)流拍,，再行拍賣時，可以酌情降低保留價,，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的百分之二十,。
“由2.17億元降到1.34億元，降幅達(dá)百分之四十,，我們不清楚魚臺縣人民法院與中標(biāo)者鑫興城建公司到底什么關(guān)系,，我們債權(quán)人不敢主觀臆斷，但如此低價顯然有悖于常理,?！彼f。
工商登記信息顯示,，魚臺鑫興城建公司成立于2015年5月7日,，公司以自有資金在政府授權(quán)范圍內(nèi)的城鄉(xiāng)開發(fā)建設(shè)。股權(quán)穿透該公司實際控制人為魚臺縣國有資產(chǎn)管理局,。
“孝賢大廈啟動破產(chǎn)程序后,，魚臺縣政府便責(zé)成魚臺縣國資委設(shè)立的開發(fā)公司接盤，畢竟是魚臺縣政府城建工程重要的組成部分,?！币晃唤咏?dāng)?shù)卣南⑷耸空f。
2021年9月6日,，記者在孝賢大廈現(xiàn)場從項目安保人員處了解到,，孝賢大廈已開始內(nèi)部裝修，招采網(wǎng)2021年8月25日發(fā)布的魚臺縣孝賢大廈裝修工程招標(biāo)公告顯示,，該項目采用EPC+O(設(shè)計,、采購、施工,、運營)模式建設(shè),，投資金額2億元，招標(biāo)人為魚臺縣城建公司,。
前述優(yōu)先債權(quán)人則指出“買受人魚臺鑫興城建公司目前未繳納稅費,、未完成過戶登記的情況下進(jìn)行裝修，顯然是不合規(guī)的,?！?
對于魚臺大廈是否已完成轉(zhuǎn)移登記并確權(quán)、是否開始裝修施工,，買受人魚臺鑫興城建公司辦公室工作人員表示需請示領(lǐng)導(dǎo)后回復(fù),，至截稿前未做回應(yīng)。
草率評估惹爭議
資產(chǎn)評估不嚴(yán)謹(jǐn),、錯誤百出,，是債權(quán)人質(zhì)疑的另一焦點。
2018年,，受魚臺縣人民法院,、資產(chǎn)管理人委托濟(jì)寧京杭房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司，做出了濟(jì)京估字(2018)第A007號評估報告書,。
據(jù)債權(quán)人介紹,，魚臺法院選定濟(jì)寧京杭士地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司,作為有財產(chǎn)擔(dān)保權(quán)的債權(quán)人并不知情。
一位不愿具名的債權(quán)人指出：“他們評估報告顯示的評估價值明顯低于市場價,該評估價格作為起拍價,，明顯侵蝕(有財產(chǎn)擔(dān)保權(quán)的)債權(quán)人合法權(quán)益,。”
他以債權(quán)人趙某(原債權(quán)人朱某巖,債權(quán)轉(zhuǎn)移)為例證,，孝賢大廈抵押給趙某的房產(chǎn)證號為魚房權(quán)證魚臺字第201301205號,，建筑面積為6091.84平方米，樓層為16-19層,，根據(jù)濟(jì)寧京杭土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司2018年10月25日出具的濟(jì)京估字(2018)第A007號的房地產(chǎn)評估報告書記載,，16-19樓層的單價為3200元/平方米，總價值約1949.4萬元,，但是根據(jù)魚臺縣房地產(chǎn)管理局2014年6月10日向趙志出具的魚房他證魚臺字第201400644號房屋他項權(quán)利證顯示16-19樓層的評估價值為2802.2萬元,，同地點同樓層2018年的評估價值竟然比2014年的評估價值低852萬余元，其他樓層也與此類似,。
“即使是明顯偏低的評估價格,，侵害了有財產(chǎn)擔(dān)保權(quán)的債權(quán)人合法權(quán)益，債權(quán)人也是在2020年11月9日第二次債權(quán)人會議時從貴所人員宣讀財產(chǎn)分配方案時才得而知,?！鼻笆鰝鶛?quán)人說。
據(jù)阿里司法拍賣網(wǎng)顯示,，孝賢大廈起拍總價2.17億余元,，經(jīng)過六次拍賣,，并且每次都是大幅度降價，最終以1.34億余元拍賣成交,，起拍價包括每次降價,，作為有財產(chǎn)擔(dān)保權(quán)的債權(quán)人并不知情，更沒有收到資產(chǎn)管理人的通知,?！皩π①t大廈的評估價值如此之低及經(jīng)過多次大幅降價是否履行對債權(quán)人的告知義務(wù)?是否經(jīng)過債權(quán)人的同意?程序是否合法?”他說。
此外,，據(jù)評估報告的第6頁顯示：“地上24-26”樓層,，面積4568.88平方米，單價為3200元每平方米,，總價約1949.4萬元,，計算明顯錯誤，之后又于2018年12月23號作出更正申明,。如此不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓乐靛e誤,，加深了債權(quán)人對資產(chǎn)管理人(公明政和律師事務(wù)所)的質(zhì)疑：“緣何對關(guān)系到每個有財產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)人切身利益的數(shù)字都不進(jìn)行復(fù)核就直接公布，其他資產(chǎn)估值是否也存在不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)腻e誤?”
對此,，資產(chǎn)管理人公明政和律所李國全律師回應(yīng)稱：“目前正在對孝賢大廈的資產(chǎn)及債務(wù)進(jìn)行重新復(fù)核,。”
多位債權(quán)人則認(rèn)為：“孝賢大廈已經(jīng)拍賣,，買受人已進(jìn)場施工,，重新復(fù)核有何意義?只是在拖延時間?！?
魚臺大廈優(yōu)先債權(quán)人債權(quán)份額
稅費,、預(yù)留金應(yīng)由誰繳?
解局障礙重重
孝賢大廈建設(shè)過程中產(chǎn)生的稅費，應(yīng)由買賣哪方承擔(dān);預(yù)留金數(shù)額,、核算明細(xì)的依據(jù)也是該次拍賣爭議的要點,。
前述債權(quán)人介紹，根據(jù)孝賢大廈破產(chǎn)財產(chǎn)方案,，應(yīng)清償?shù)钠飘a(chǎn)費用共計約3808萬元,，其中有約3632.9萬元，系稅務(wù)部門初步核定的孝賢大廈名下房產(chǎn)及土地辦理過戶手續(xù)的稅費需要交納,，才能完成過戶轉(zhuǎn)讓,。
根據(jù)阿里司法拍賣網(wǎng)2019年9月16日第六次拍賣成交的資產(chǎn)競買公告第七條明確顯示，受讓方承擔(dān)全部變更登記所發(fā)生的稅費及相關(guān)手續(xù)費,，包括但不限于契稅,、印花稅、過戶費等，孝賢大廈的房產(chǎn)及土地辦理過戶的手續(xù)的費用應(yīng)由買受人承擔(dān),。
目前,，資產(chǎn)管理人制定的分配方案由孝賢大廈有限公司承擔(dān)，即從1.34億元拍賣款中扣除,，也就是由債務(wù)人間接承擔(dān)該筆稅費,，且未向債權(quán)人解釋說明緣由，這是多數(shù)債務(wù)人難以接受的,。
“拍賣成交后至今一年多時間買受人未辦理過戶登記;孝賢大廈僅拍賣了1.34億余元，卻產(chǎn)生了3632萬余元的稅,，該稅費核算的依據(jù)是什么?拍賣公告約定買受人承擔(dān)稅費,，變?yōu)樾①t大廈承擔(dān)?財產(chǎn)管理人緣何不予說明?！鼻笆鰝鶆?wù)人質(zhì)疑道,。
對此，資產(chǎn)管理人公明政和律所孝賢大廈破產(chǎn)小組成員康律師也以“孝賢大廈原開發(fā)商負(fù)責(zé)人被刑事立案”為由,，婉拒采訪,。
此外，債務(wù)人對預(yù)留資金約合1538.2萬元是否合理提出質(zhì)疑,，“資產(chǎn)管理人制定的破產(chǎn)財產(chǎn)分配方案第二項預(yù)留資金包括七條,，每條都沒有得出具體數(shù)額，為何到最后則預(yù)留了約1538.2萬元?甚至該費用都計算至小數(shù)點了,，到底怎么計算的?上述七條每條的費用具體數(shù)額,、計算方式、及為什么計算至小數(shù)點,，都沒有說明,。”
根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》若干問題的規(guī)定(三)第八條規(guī)定,、《破產(chǎn)法》第58條規(guī)定,、及關(guān)于《公司法》解釋若干問題(二)規(guī)定，債權(quán)人對債權(quán)表記載的債權(quán)有異議的,，應(yīng)當(dāng)說明理由和法律依據(jù),，經(jīng)管理人解釋會調(diào)整后，異議人仍然不服的,，或者管理人不予解釋或調(diào)整的,，債權(quán)人有權(quán)向人民法院提起訴訟，
前述多位債權(quán)人表示,，上述多個爭議焦點也曾以書面形式向魚臺縣人民法院,、及上級主管部門提出申請“資產(chǎn)管理人對上述問題予以解釋回應(yīng)，不當(dāng)之處予以糾正和調(diào)整?！本链蠛?。
對于孝賢大廈破產(chǎn)拍賣爭議問題,中國房地產(chǎn)報記者將繼續(xù)關(guān)注。
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