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2017年至2021年,鹽城樓市飛速發(fā)展,、房價快速上漲，但在樓市高速擴張的同時也埋下了多個項目存在質量隱患的種子,。
“暴雨天, 剛裝修的房子就成了‘水簾洞’,，墻體外立面大理石縫隙在施工時有問題, 后期我自己花錢進行了維修,，物業(yè)的態(tài)度是出了問題再來維修?！苯K省鹽城市通銀森林紅郡項目業(yè)主郭月(化名)向中國房地產報記者傾訴了她的不滿,，針對郭月提出的問題，該項目的物業(yè)工作人員回復記者稱：“相關問題已經處理完畢,?！?
然而，經過記者調查發(fā)現(xiàn),，她所遭遇的問題,，卻僅是鹽城多個地產項目存在質量問題的冰山一角。
12月初,，記者在鹽城當?shù)卣{查發(fā)現(xiàn)，鹽都區(qū)高新區(qū)的合景匯悅城(在建項目),被指梁下層鋼筋不綁扎,，部分主筋漏放少放,，室內消防煙感使用普通pc管材,，砼還未凝固行人踩踏;金融城·中央公館玻璃幕墻大面積滲水問題被業(yè)主投訴于媒體;在建新房萬達大公館則被投訴現(xiàn)澆面混凝土強度不足，鋼筋間距不符合設計要求,，鋼筋保護層厚度不符合設計及現(xiàn)行規(guī)范強制性標準等問題,。
針對此類問題，記者輾轉于鹽城市住建局,、鹽城市鹽都區(qū)住建局以及鹽都區(qū)質監(jiān)站,，被以需要宣傳部門協(xié)調采訪為由婉拒了采訪。
受到棚改貨幣化安置,、“地王”頻現(xiàn),、政策寬松等多因素驅動，當?shù)胤康禺a市場價格波動上行至新房成交均價達11325元/平方米;2020年商品住宅成交面積創(chuàng)6年新高,，市場一度供不應求,。
據(jù)當?shù)亟y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示, 2020年1-12月份，鹽城市全市新建商品住房新增供應887.5萬平方米,，新建商品住房銷售1047.3萬平方米;2021年1-10月份,，全市新建商品住房新增供應740.7萬平方米，新建商品住房銷售825萬平方米,。
鹽城市常住人口700多萬,，近幾年來在“大基建”提速，棚改,、土拍等多重利好下,，鹽城城區(qū)樓市持續(xù)高熱，眾多品牌房企的高價盤集中入市搶收期,。今年以來,，隨著多個品牌房企樓盤被爆出質量問題，高速擴張下樓市發(fā)展的“后遺癥”也在逐漸顯現(xiàn),。
合景匯悅城：
被指多處違規(guī)施工或將導致主體變形
合景匯悅城項目,，位于鹽城市鹽都區(qū)高新區(qū)青年路北、創(chuàng)智路交會處,，規(guī)劃有高層20F至27F,，洋房6F至11F，其中15棟高層住宅,、11棟洋房,，目前在建的部分還有十幾棟樓。鹽城房產網顯示,，該項目參考價為11500元至12800元/平方米,，開發(fā)商為江蘇雋達房地產開發(fā)有限公司(系合景泰富子公司)。
據(jù)熟知該項目施工細節(jié)的知情人士李冬(化名)透露,，在建住宅樓棟中,，22,、26-28四棟樓接近封頂，但這四棟樓10層以上部分存在“梁下鋼筋不綁扎,，大梁主筋少放,、漏放，樓板加強鋼筋漏放,。高層住宅內消防煙感器使用普通pc管材,，樓板砼還未凝固行人踩踏，破壞上部鋼筋的保護層”等問題,。
“該違規(guī)施工行為并未引起業(yè)主方和現(xiàn)場監(jiān)理人員的重視,。”他進一步指出,，梁下鋼筋不綁扎會導致混凝土澆筑,、振搗工程中，鋼筋位置因未固定而造成無序移動,，特別是往上變動,，嚴重損失構件的抗彎能力;鋼筋無序移動，有可能并攏,，造成鋼筋間沒有足夠的混凝土包裹,，達不到鋼筋與混凝土共同工作的必須條件;并攏的鋼筋間容易沿縫開裂。在高層建筑中,，上述情況屬于嚴重的質量問題,。
據(jù)李冬提供的當時施工現(xiàn)場澆筑前的鋼筋綁扎情況視頻及照片資料，明顯可看到項目部分梁下主筋和箍筋未綁扎,。
對于李冬提供的照片資料中存在的情況,，記者向項目的施工負責人和監(jiān)理方求證。合景匯悅城現(xiàn)場工程負責人對記者表示：“這屬于施工中過程性的內容,，施工中用的鋼材不是工廠做的標準件,，有時會存在疏漏，通過‘三檢制’,，就會在澆筑混凝之前會把這些問題進行整改,，所以說僅憑照片也無法準確看出是哪些部位，是不是過程性的東西,，沒有完整展示,。”
他補充道：“工程施工都會嚴格遵守施工規(guī)范和質檢流程,，施工方要班組質檢,、報送總包方質檢，總包方質檢完后會報送給監(jiān)理方，也就是‘三檢制’,，有些過程性的東西,，質檢過程中發(fā)現(xiàn)由不合格的地方會要求整改?！?
該項目的監(jiān)理負責人則表示：“梁下鋼筋箍筋部分都是進行綁扎的，而且混凝土澆筑后,，我們監(jiān)理方會進行梁下鋼筋的檢測,，包括主筋、箍筋筋間距等,，我們都有現(xiàn)場報告,，最后監(jiān)管部門會隨即抽查梁下主筋、間距,、箍筋,、保護層等是否合格，這些都是要通過檢測儀進行檢測,，出具驗收報告的,。”,，該監(jiān)理負責人也表示,，“梁下鋼筋不綁扎也不一定會出現(xiàn)上述問題，因為兩邊有柱子,，有箍筋,，梁下邊鋼筋也基本上固定好了，不會對主體質量有影響,?！?
對此說辭，李冬并不認可,，“大梁鋼筋都是成型的,，根本補綁不起來，只有小部分好補扎,，大多數(shù)人的手都伸不進去,。”
對于大梁主筋少放,、漏放,，樓板加強鋼筋漏放的情況，該監(jiān)理負責人表示,，現(xiàn)場都有三方驗收舉牌的拍照,，“每棟樓都會進行舉牌，不可能存在這種情況,，這是行業(yè)最基本的底線,，綁扎分很多種,，滿扎、梅花扎,、跳扎等,，都會按照涉及規(guī)范進行?！?
對此,，李冬表示：“視頻拍攝是等到工人開始澆筑的時候，那時候漏筋部分已經澆筑完畢,?！?
合景匯悅城項目施工監(jiān)理負責人強調：“監(jiān)理沒驗收之前，工人有時會偷工,，我們驗收過程中發(fā)現(xiàn)哪個環(huán)節(jié)存在問題就會進行復查,，復查合格才允許進行下一步的澆筑。住建部門經常會不通知的去現(xiàn)場抽查,，只要發(fā)現(xiàn)存在問題,，會第一時間責令停工整改，反過來要追究我們監(jiān)理責任,?！?
當?shù)匾晃还こ瘫O(jiān)理人士在接受中國房地產報記者咨詢時表示：“梁下鋼筋不綁扎，很容易導致項目主體變形和墻體裂縫,。通俗講,，梁下鋼筋不綁扎，整體結構容易從四方形變成三角形,，結構上方變成了一個三角錐,。一個點的受力肯定是遠不如一條線一個面的強度高,這個情況非常容易引發(fā)安全事故?！?
對于高層住宅內消防煙感器使用普通pc管材的質疑,，前述接受采訪的合景匯悅城工程現(xiàn)場工程負責人表示：“地上部分可以采用PC材料?！睋?jù)他提供的消防報警聯(lián)動系統(tǒng)圖紙顯示,，地上部分可以采用PC管。
對此,，李冬表示：“PVC和JDG問題,，在消防安全方面，除非有特殊說明,，或者購買A級防火PVC,，一般都是用地JDG(編者注:JDG管又稱國標扣式導管。JDG系列鋼管選用優(yōu)質薄壁鋼板，雙面冷鍍鋅,，360°維護),。”
對此,，合景匯悅城工程負責人曾表示隨后將回復記者相關問題,，并提供相關設計圖紙，但在截至發(fā)稿前,，該負責人未予回應,。
金融城·中央公館：
玻璃幕墻施工不當 兩棟樓家家漏水
金融城項目，位于鹽城市鹽南高新區(qū)世紀大道與人民路交會處,，占地230畝，總建筑面積近100萬平方米,。項目對外宣傳為融合高品質住宅,、高檔辦公樓、五星級酒店,、配套商業(yè)的城市綜合體,，位于蘇北地區(qū)最大的金融集聚區(qū)，系鹽城市政府重點工程,。
該項目由鹽城市政府參股的鹽城金融城建設發(fā)展有限公司(以下簡稱“鹽城金融城建設公司”)開發(fā)建設,。項目于2014年開盤銷售,目前整體項目已完工,二期項目部分已入住,多數(shù)處于裝修階段。
然而,，就是這樣一個高起點,、“高品質”的市級重點工程項目，建成后依然被業(yè)主投訴“延期交房半年,，收房后玻璃幕墻又漏雨,。僅有物業(yè)維修人員打膠敷衍了事，投訴無門,?！?
記者調查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主反映的滲水情況主要集中在二期項目15,、16號樓外立面玻璃幕墻,，兩棟樓幾乎家家漏水，多數(shù)房屋處于裝修階段,。
據(jù)現(xiàn)場裝修工人證實：“主要是外立面玻璃幕墻與建筑物接合收口處理不當,，導致出現(xiàn)滲水，特別是幕墻頂部與女兒墻之間的幕墻壓頂連接不牢固,，封閉不嚴,，如螺絲孔、壓頂搭接處不打膠或打膠不嚴密、遺漏等,，形成滲水通道,。”
此外,，該施工現(xiàn)場的工人介紹,，施工過程主要受力構件鋁型材立柱不按規(guī)范設置20mm伸縮縫，鋁型材熱脹冷縮,、主體結構壓縮變形產生的應力會使玻璃開裂,，產生滲水現(xiàn)象。
他表示,，部分業(yè)主裝修時選擇更換玻璃幕墻,。記者在15號樓一戶裝修現(xiàn)場看到，業(yè)主在裝修時已將原有的玻璃拆卸,，業(yè)主采購的玻璃放于室內待安裝,。
對此，記者曾多次致電鹽城金融城建設公司,，電話接通無人應答,。
萬達大公館：建筑材料問題頻出 樓層屋頂暗藏木方
萬達·大公館項目，總用地面積13萬平方米,，總建筑面積48萬平方米,。項目住宅由12棟高層及6棟花園洋房組成主題景觀社區(qū)，共計1743戶,。項目以中大面積高檔住宅為主,，配以少量“輕奢”大平層和多層洋房。項目位置青年路北側萬達廣場東側,，2019年9月開盤,，目前部分入住。
萬達大公館的開發(fā)商為鹽城萬達華府投資發(fā)展有限公司(目前該公司已被鹽都區(qū)國有資產投資經營有限公司收購),，建筑商為中鐵建設集團有限公司,。
記者調查發(fā)現(xiàn)，萬達大公館被指存在的主要問題是：現(xiàn)澆面混凝土強度嚴重不足;現(xiàn)澆面鋼筋間距不符合設計要求,，鋼筋保護層厚度不符合設計及現(xiàn)行規(guī)范強制性標準;混凝土粗骨料夾雜紅色砌塊材料,，質疑使用回籠材料生產混凝土。
據(jù)大公館一位業(yè)主介紹,“6號樓的問題是戶主在裝修過程中發(fā)現(xiàn)的,室內屋頂鋼筋(木方)都露出來了,，據(jù)說跟開發(fā)商私下協(xié)商解決了,，具體方案不清楚，目前也未看到戶主繼續(xù)裝修和入住,?！?
中國房地產報記者曾致電開發(fā)商鹽城萬達華府投資發(fā)展有限公司,，該公司辦公室工作人員以“(是否接受采訪)決定不了”為由婉拒了記者采訪。
樓市熱度攀升 質量問題不容忽視
梳理鹽城房地產行業(yè)高速發(fā)展期間交付的項目,，房屋質量問題也如影隨形,。
通盈森林紅郡、鹽城金融城二期,、萬達·大公館項目均是2019年開始陸續(xù)交房,，2021年陸續(xù)爆出質量問題投訴，合景匯悅城則是在建工程,。
經濟發(fā)展和人口總量是房地產市場快速發(fā)展不可或缺的重要因素,。
鹽城市位于江蘇省蘇北地區(qū)，全市海陸空交通便捷,。2020年末鹽城市常住人口671.06萬人,，總量居全省第六位。其中,，城鎮(zhèn)常住人口430.22萬人,。據(jù)鹽城市統(tǒng)計局辦公室發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年,鹽城地區(qū)生產總值是5953.4億元,增長3.5%,總量,、增速分別列長三角地區(qū)第13位、第15位,?？偭苛型惖丶壥械?4位。
回望鹽城樓市歷年發(fā)展脈絡,，2015年至2017年得益于國家“去庫存”和當?shù)厝瞬偶畹睦谜?，樓市量價齊升;2018年市場趨于理性;2019年至2020年，受到棚改貨幣化安置,、“地王”頻現(xiàn),、政策寬松等多因素驅動，樓市成交均價也節(jié)節(jié)攀高;2020年商品住宅成交面積創(chuàng)6年新高,，供不應求,，新房成交價格波動上行至11325元/平方米。
鹽城市人民政府發(fā)布的《鹽城市2021年1-10月份房地產市場基本情況》顯示,，1-10月份,，全市新建商品房新增供應989.7萬平方米，其中全市新建商品住房新增供應740.7萬平方米,。全市新建商品房銷售1037.1萬平方米,，其中全市新建商品住房銷售825萬平方米。市場需求火爆,，供需數(shù)據(jù)呈現(xiàn)供不應求的情況,。
而據(jù)鹽城新聞網顯示,，2020年鹽城居民年人均可支配收入33707元，城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入40404元,。
據(jù)克而瑞2021年4月份發(fā)布的調研報告顯示,，鹽城自規(guī)劃發(fā)展以來，空間形態(tài)由“團塊狀”向“一城二片”過渡,。發(fā)展方向可謂“四面開花”,，可歸納為“重點向南，適度向西,，整合城北,，啟動河東”。主城區(qū)分為城中(老城區(qū)),、城南(主城區(qū)),、城東(河東)、城西,、城西南,、城北等幾個片區(qū)。
未來鹽城樓市將有大量入市交付的地產項目,，質量問題不容忽視,。
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