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中房網訊 （蘇曉/文）12月8日至10日,，中央經濟工作會議在北京舉行,，會議總結2021年經濟工作，分析當前經濟形勢,，部署2022年經濟工作,。
在房地產方面，會議提出，要堅持房子是用來住的,、不是用來炒的定位,，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式,，堅持租購并舉,，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設,，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
相較于以往,，今年的中央經濟工作會議對于房地產的定調在嚴守“房住不炒”底線,、發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設的同時,，還首次提出了“探索新的發(fā)展模式”,，“因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。對于房地產行業(yè)來說,，中央經濟工作會議釋放出的一些信號,，對于理解2022年房地產市場政策等有重要的作用。
連續(xù)五年定調“房住不炒”
自2016年中央經濟工作會議提出“要堅持房子是用來住的,、不是用來炒的定位”以來,，2018年、2019年及2020年舉行的中央經濟工作會議均提及了“房住不炒”,，今年是中央經濟工作會議第5次明確提及“房住不炒”,。
“十四五”規(guī)劃綱要也強調了堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,?？梢灶A見的是，“房住不炒”作為頂層設計,， 將是指導房地產和住房工作的長期方針,。
在12月11日召開的“2021-2022中國經濟年會”上，國家發(fā)改委副主任,、國家統(tǒng)計局局長寧吉喆在解讀中央經濟工作會議時,，除重申中央經濟工作會議對房地產內容的表述外，還強調了“房地產是支柱產業(yè),，住房更是居民的消費”,。
今年下半年以來，房地產市場經歷了深度調整,，下行壓力較大,，行業(yè)及相關產業(yè)鏈條均承受了不小的壓力,。在“房住不炒”的總基調下，高層的表態(tài)和發(fā)言,，無疑也肯定了房地產的重要地位。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析稱,，未來政策將側重引導市場預期平穩(wěn),，既包括房地產市場不會持續(xù)下行，不會爆發(fā)系統(tǒng)風險的預期引導,；也包括“房住不炒”長效機制不會改變,，各方不能抱有“刺激房地產、炒作房地產“的心態(tài),。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,，無論后續(xù)對于剛需和改善型購房需求如何支持，炒房和投資投機的購房需求已經沒有支持和市場,。所以,，各地在后續(xù)理解政策的時候，即便可以放松政策,，也要嚴格守住這條紅線,。
首提“探索新的發(fā)展模式”
值得注意的是，在中央經濟工作會議的涉房內容中,，首次提到了“探索新的發(fā)展模式”,。
事實上，我國房地產行業(yè)經過二十多年的快速發(fā)展后,，行業(yè)正從增量開發(fā)到存量運營時代轉變,，過去企業(yè)通過高杠桿、高負債實現(xiàn)高速發(fā)展,、快速擴張的模式弊端已逐漸顯現(xiàn),。同時，對于地方政府而言,，過去依賴房價,、地價上漲驅動的“土地財政”模式也急需轉變。
許小樂認為,，“探索新的發(fā)展模式”將推動房企開發(fā)模式轉型,。當前我國房地產企業(yè)長期發(fā)展過程中形成的高周轉、高杠桿開發(fā)模式已經難以為繼,，部分企業(yè)爆發(fā)債務危機,，需要采取疏堵結合的方式，加快引導房企轉型升級,，從發(fā)展模式上防范和化解房地產金融風險,。房地產開發(fā)企業(yè)應探索新的發(fā)展模式，結合社會發(fā)展趨勢、住房需求演變規(guī)律和企業(yè)自身優(yōu)勢,，參與租賃業(yè)務,、社區(qū)養(yǎng)老、老舊小區(qū)改造,、物業(yè)管理服務等領域,，實現(xiàn)多元化轉型。
嚴躍進表示,，未來房地產依賴房價和地價上漲以獲利的模式將不再可行,，住房市場發(fā)展將從增量市場為主轉向增量、存量市場共同發(fā)展,，保障性租賃住房,、租購并舉模式等將得到進一步推進。此外,，未來在存量房地產發(fā)展模式,、房地產稅等方面的新政策或值得期待。
堅持租購并舉
在住房租賃方面,，此次中央經濟工作會議提出“堅持租購并舉,，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設”,。
相較于去年中央經濟工作會議在住房租賃方面提及的關于長租房,、租購同權、土地供應,、市場整頓,、租金調控等細化要求，盡管此次會議對于住房租賃市場政策的細節(jié)提及較少,，不過,，這并不代表高層不重視多層次租賃市場的建設。
近期,，北京市十五屆人大常委會對《北京市住房租賃條例（草案）》進行了審議,，業(yè)內人士預計，各地或陸續(xù)將住房租賃上升到地方立法的層面,，未來租售并舉有望獲進一步的政策支持,。而此前，住房和城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽也表示,，“十四五”期間,，將以發(fā)展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系,，增加保障性住房的供給,。
中國社會科學院生態(tài)文明研究所理論研究室主任王業(yè)強表示,，住房租賃市場發(fā)展是一個長期過程，目前仍有諸多制約因素,，未來需要制度和政策的進一步規(guī)范,。自提出“租售同權”以來，情況有所改善,，但短時期并不能實現(xiàn)真正的同權,，還需要進一步改善。
同時,，諸葛找房數(shù)據研究中心負責人王小嬙預測，保障性租賃住房供應比例有望加大,。保障房是住房市場的供應來源之一,，首要目的是解決低收入群體的住房問題，是政策關注的重點之一,。
合理住房需求受支持
中央經濟工作會議明確,，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。
相關研究機構指出,，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”與12月6日中央政治局會議的提法一致,。合理的需求包括首次購房需求和改善性購房需求，也可以簡單理解為首套和二套購房需求,，這都是政策支持的,。預計信貸政策對首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷放大,。
嚴躍進亦認為,，此次政策和中央政治局會議精神一致，將“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”寫進去,，后續(xù)應該會有一些變化要注意：第一,、合理住房需求包括剛需和改善型需求，后續(xù)土地,、信貸,、稅費方面會給予保障。第二,、商品房市場的發(fā)展獲得支持,，房企的市場地位有所上升。第三,、合理住房需求包括租和購,，這都將面臨鼓勵和支持。
促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展
近幾年,，高層對于房地產業(yè)出臺的一系列措施,，事實上都是在圍繞行業(yè)的長期平穩(wěn)發(fā)展做文章,。在12月6日召開的中共中央政治局會議中，就明確提出,，促進房地產業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán),。
而此次中央經濟工作會議也進一步明確了“因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。
不過,，值得注意的是,，相較此前中央政治局“促進房地產業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”的表述，中央經濟工作會議把“良性循環(huán)”的表述放在前面,，而“健康發(fā)展”放在了后面,。這樣的排序，嚴躍進認為,，對于理解后續(xù)的政策目標有積極的作用,。
在嚴躍進看來，當前房地產市場確實陷入了難以良性循環(huán)的矛盾和尷尬,，比如說銀行信貸方面的支持力度不大,，導致市場迅速降溫，今年很多城市出現(xiàn)了新房交易連續(xù)下跌6個月的態(tài)勢,，并衍生出了房企經營風險和債務風險,，這本身就說明“市場-企業(yè)-居民家庭”之間的房地產要素流通不順暢，致使房地產運行效率不高,、房地產風險明顯增大,。所以從這個角度看，只有房地產市場的“市場-企業(yè)-居民家庭”之間實現(xiàn)了良性循環(huán),，房地產才能真正迎來健康發(fā)展的空間,。
王業(yè)強表示，與過去限制房地產為主的政策相比,，“良性循環(huán)”提法中蘊藏更積極的含義,。“過去房地產投資炒作和金融化比較嚴重,，是一個單向的循環(huán),，亦即資金單向流動，未與國民經濟和雙循環(huán)格局形成良性互動,?！?
同時，中國人民大學國發(fā)院城市與房地產研究中心主任況偉大指出,，房地產防風險是實現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展的關鍵,。而房地產債務風險是房地產風險的主體和防范重點，一旦房地產債務大規(guī)模違約,，產生信用風險,，會對整個經濟部門造成沖擊甚至危機,。房企開發(fā)貸風險是今年房地產最主要的風險，也是明年防風險的重中之重,。
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