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違建問題一直是房 地產(chǎn)領(lǐng)域“頑疾”,。
11月5日，《遼寧省持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序行動方案》文件正式出臺,，根據(jù)三年整治方案規(guī)劃,，目前正處在企業(yè)自查自改階段。在整治階段,，相關(guān)違建企業(yè)單位應(yīng)該停止違規(guī),、違建行為，并及時糾正錯誤,，然而記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn),，沈陽地區(qū)仍然存在大量別墅項(xiàng)目進(jìn)行違建，一些開發(fā)商甚至以此作為項(xiàng)目“優(yōu)點(diǎn)”公開宣傳,。
將“違建”當(dāng)賣點(diǎn),，違建別墅公開銷售
記者走訪位于沈陽世博園東側(cè)的匯置山湖項(xiàng)目時，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目涉嫌嚴(yán)重違建,。資料顯示,，匯置山湖占地42萬平方米，容積率為1.2,。售樓人員介紹,，該項(xiàng)目主要以洋房、別墅產(chǎn)品為主,，其中“合院”作為聯(lián)排別墅主推產(chǎn)品,，最大“特色”是有超多贈送面積，甚至是“買兩層贈一層”,。
售樓員向記者介紹了一套“合院”,，建筑面積只有150平方米，但實(shí)際達(dá)到了300平方米,。據(jù)介紹,，這套“合院”別墅產(chǎn)品，規(guī)劃設(shè)計為兩層,，開發(fā)商原二層基礎(chǔ)上加蓋了一層,，房證上只顯示一層、二層面積,，整個三層均為“贈送面積”,。售樓員向記者強(qiáng)調(diào)：“交房時我們已經(jīng)為業(yè)主加蓋好了，不需要業(yè)主做任何后期處理，加蓋的第三層和二層格局完全一致,，在居住上并沒有任何區(qū)別,?！?
“這樣違規(guī)加蓋一層,，不會被有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)嗎?”記者提出疑問。
“我們已經(jīng)和上面打好招呼了,，不會出什么問題,。你看前面這排樓二層已經(jīng)建好了，等到有關(guān)部門驗(yàn)收完了,，我們再進(jìn)行加蓋,。”售樓員告訴記者,。
據(jù)售樓員稱,，這里基本上所有別墅產(chǎn)品都有加蓋違建的“贈送面積”，甚至違建的第三層地暖都給鋪好了,。
網(wǎng)站資料顯示,，匯置山湖項(xiàng)目開發(fā)商為沈陽富森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，于2020年9月開盤,，目前一期項(xiàng)目已經(jīng)銷售完畢,。記者在售樓處看到了張貼出的預(yù)售許可證。沈陽市房產(chǎn)局網(wǎng)站顯示,，匯置山湖項(xiàng)目預(yù)售最近發(fā)證時間為2021年10月10日,。
企查查網(wǎng)站顯示，沈陽富森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從2020年至今,，共有6次被有關(guān)部門處罰,，其中2021年4月27日沈陽市城鄉(xiāng)建設(shè)局消防設(shè)計審查處進(jìn)行現(xiàn)場勘驗(yàn)時，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目未經(jīng)消防設(shè)計審查擅自施工,，責(zé)令停止施工,，并處3萬元罰款。
匯置山湖“合院”別墅產(chǎn)品總價在240萬~320萬元,，算下來每平方米售價超過16000元,。售樓員告訴記者，二期不少房源已經(jīng)售出,，很多客戶都是奔著“買一送一”超多的贈送面積而來,。
同去看房的一位女士告訴記者，正在猶豫是否要在這里購房,，風(fēng)景雖好,，但遠(yuǎn)離市區(qū)交通不便，如果沒有開發(fā)商所宣稱的“加蓋”一層,，就真不值這個錢了,。
業(yè)內(nèi)專業(yè)人士稱,，購買這類房子以為是占到了“便宜”，實(shí)際上未來會遇到很多風(fēng)險,。根據(jù)相關(guān)規(guī)定,，別墅頂層露臺本就是贈送面積，并非開發(fā)商給的“福利”,?！百浰兔娣e”不會寫到購房合同中，沒有產(chǎn)權(quán),，在房產(chǎn)證上也不會有體現(xiàn),，如果擅自將贈送面積改成室內(nèi)空間，那么就涉嫌違建,，將來有被拆除和處罰風(fēng)險,。同時這些所謂加蓋的房屋，看似不需要花錢,，實(shí)際上違建成本已經(jīng)被計算在房價中了,。
別墅私建現(xiàn)象為何屢禁不止?
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大量已建成別墅園區(qū)內(nèi)普遍存在私建,、違建現(xiàn)象,。在萬科翡翠別墅園區(qū)內(nèi)，大部分別墅產(chǎn)品已經(jīng)交付,。記者觀察到,，有多棟別墅頂部拆掉后出現(xiàn)重新加蓋情況，有些甚至將別墅一整面墻拆掉,，在原基礎(chǔ)上進(jìn)行擴(kuò)建,，不少業(yè)主門口堆放著大量建筑垃圾。
在首創(chuàng)禧瑞長河項(xiàng)目中,，很多別墅頂層都加蓋了閣樓或陽光房,，雖然冬季大部分裝修已停工，但多棟別墅違建項(xiàng)目仍在施工中,。
在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn),，很多業(yè)主對于違建相關(guān)規(guī)定并不了解，很多人簡單地認(rèn)為在不影響其他住戶條件下,，在自家院里擴(kuò)建屋子或者在屋頂加蓋陽光房,，并無不妥。
業(yè)內(nèi)一位專家告訴記者,，違建,、私建行為不僅損害其他業(yè)主權(quán)益，破壞城市形象，同時還具有嚴(yán)重安全隱患,，例如擠占消防通道,，一旦發(fā)生火災(zāi)難以及時救援;某些私建業(yè)主所雇用的施工隊(duì)并不專業(yè)，缺乏合理規(guī)范設(shè)計,，導(dǎo)致房屋主體結(jié)果出現(xiàn)問題,，住幾年后甚至變成危房。在山西臨汾,、福建泉州都曾發(fā)生過因?yàn)榉课莸顾斐纱罅咳藛T傷亡事件,。
2020年12月4日,，沈陽市城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合市房產(chǎn)局及執(zhí)法部門,，印發(fā)沈陽市違法建設(shè)和違法違規(guī)審批專項(xiàng)清查整治工作實(shí)施方案的通知，清查包括全市城區(qū)內(nèi)及各縣所有既有建筑和在建建筑,，其中整治內(nèi)容第七條包括：擅自改變使用功能,，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和布局，違法改擴(kuò)建的房屋建筑,。
在今年11月5日,，遼寧省住建廳等部門關(guān)于印發(fā)《遼寧省持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序行動方案》的通知中，對于房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中存在的未按施工設(shè)計文件開發(fā)建設(shè)等違規(guī)行為進(jìn)行重點(diǎn)整治,，整治對象包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及涉及各方責(zé)任主體,。
違建問題在歷次房地產(chǎn)整治行動都作為重點(diǎn)內(nèi)容，那么別墅違建為何一直屢禁不止?
據(jù)房譜網(wǎng)提供數(shù)據(jù)顯示,，沈陽別墅產(chǎn)品庫存總面積達(dá)138.47萬平方米,，1~9月份月均銷售面積4.377萬平方米，按照平均月銷量計算,，別墅庫存量去化周期達(dá)31個月,。一位項(xiàng)目銷售人員稱，沈陽存在大量滯銷別墅項(xiàng)目,，有些銷售周期長達(dá)5年以上,，為了增加賣點(diǎn)，一些開發(fā)商鋌而走險通過違建加蓋等方式來“吸引”客戶,。
行業(yè)專家分析稱,，違建一般都比較隱蔽，尤其是別墅私建,，由于是個別住戶行為,，如果沒有人舉報，監(jiān)管部門很難發(fā)現(xiàn),，同時物業(yè)方面對此不作為,，有些甚至默許個別住戶違建。開發(fā)商大規(guī)模違建往往選擇別墅項(xiàng)目，這些項(xiàng)目遠(yuǎn)離市區(qū),，如果沒有工程設(shè)計圖紙,，即便出現(xiàn)違建問題，外行人也很難看出來,。
專家稱,，違建問題看似簡單，但在實(shí)際整改中執(zhí)行會遇到很多阻力和困難,。在某小區(qū)曾出現(xiàn)過90%住戶違建,，城管向業(yè)主下達(dá)整改通知書，除個別住戶外,，絕大部分住戶拒絕簽字,、拒不整改。理論上講,，如果違建主體人員拒不配合拆除,，執(zhí)法部門有權(quán)進(jìn)行強(qiáng)拆?？稍趯?shí)際執(zhí)行中,，由于一些違建已經(jīng)破壞了房屋的主體，如果貿(mào)然進(jìn)行拆除,，可能會影響整棟樓結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定,，因此有時還需要進(jìn)行相關(guān)安全評估才能拆除。
同時一些私建,、違建現(xiàn)象很難徹底整治,，容易出現(xiàn)反復(fù)，甚至執(zhí)法部門剛剛拆除違建,，隨后業(yè)主再次施工,，經(jīng)常會陷入“違建—拆除—再違建”的惡性循環(huán)中。上述專家稱,，需要監(jiān)管和執(zhí)法部門投入更大力度,，才能得到有效遏制。
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