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房屋驗(yàn)收是指購房者接收房產(chǎn)時(shí)必須要求賣方再次陪同實(shí)地察驗(yàn)，看是否有所變動(dòng),，是否按合同要求進(jìn)行過維修改造,，維修改造質(zhì)量和水平是否滿意，有關(guān)文件是否符合,、齊全等,，都應(yīng)仔細(xì)察驗(yàn)。只有購房人對房屋進(jìn)行驗(yàn)收并簽署房屋交接單,、領(lǐng)取房屋鑰匙,，開發(fā)商的交付義務(wù)才算履行完畢。
房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
一,、入戶門檢查 1. 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)
(1)門表面應(yīng)潔凈,，不得有劃痕、碰傷;
(2)門的割角,、拼縫應(yīng)嚴(yán)密平整;
(3)門與墻體間縫隙的填嵌應(yīng)飽滿;
(4)門制作的允許偏差：門框翹曲允許偏差為3mm,，門扇翹曲允許偏差為2mm，門扇的表面平整度允許偏差為2mm,，門框門扇對角線長度允許偏差為3mm;
(5)安裝的留縫限值,、允許偏差：門扇對口縫、門扇與門扇與門框立縫寬度為1.5～2.5mm;
(6)毛坯房入戶門與地面的留縫寬度不應(yīng)小于3.5cm,。
2. 業(yè)主如何查驗(yàn)入戶門是否符合房屋質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
通常情況下,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)對入戶門的以下方面進(jìn)行檢查：
(1)門框檢查：門框安裝是否牢固平整，門框與墻體連接是否密閉嚴(yán)實(shí),，門框表面有無異常毛刺,、開裂、破損等情況;
(2)門扇檢查：門扇有無無變形,、開裂問題,，面漆外觀是否完好,、表面是否平整，有無明顯劃痕,，磕撞,，距離地面是否考慮預(yù)留地面裝修做法;
(3)門鎖檢查：門鎖安裝是否牢固，鑰匙插拔是否平滑,、鎖芯轉(zhuǎn)動(dòng)是否自如,，各方向鎖舌伸縮，鎖孔位置是否正常;
(4)開啟檢查：門開閉是否平穩(wěn),，有無異常阻力,，及磨損，門鎖緊后是否有晃動(dòng);
(5)門把手檢查：安裝是否牢固,，旋轉(zhuǎn)時(shí)有無異常阻力,，表面有無缺損、變形;
(6)密封檢查：門扇掩縫是否在2.5mm以內(nèi),。
一般業(yè)主關(guān)注比較多的問題是門的外觀質(zhì)量問題,，如門表面輕微的小刮花、碰傷等,，嚴(yán)重的有面板開裂,、深長的劃痕等，可能是施工過程中對門造成了損壞,，小問題的損壞可以通過現(xiàn)場修補(bǔ)和補(bǔ)油漆進(jìn)行修復(fù),，嚴(yán)重的損壞可以將門反廠維修;入戶門與地面的留縫寬度不滿足要求(小于3.5cm)時(shí)可以要求反廠鋸短處理(注：關(guān)于返廠維修和鋸短處理的確定一般盡量由物業(yè)現(xiàn)場說服業(yè)主，一般不隨便允諾業(yè)主決定,，可請地產(chǎn)工程部評判決定);門鎖的問題一般會(huì)出現(xiàn)在裝修使用期間,，入發(fā)現(xiàn)鑰匙可以通用，鎖打不開等問題,，經(jīng)過現(xiàn)場確認(rèn)出現(xiàn)質(zhì)量問題的可以要求更換,。
二、鋁合金門窗檢驗(yàn)
1. 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)
(1)鋁合金門窗質(zhì)量：表面應(yīng)潔凈,、平整,、光滑，色澤一致,，無銹蝕;大面應(yīng)無劃痕,、碰傷;
(2)鋁合金門窗安裝允許偏差：門窗框的正、側(cè)面垂直度允許偏差為2.5mm,，門窗橫框的水平允許偏差為2mm,，門窗橫框標(biāo)高允許偏差為5mm,，門窗豎向偏離中心允許偏差為5mm;
(3)鋁合金門窗框與墻體之間的縫隙應(yīng)填嵌飽滿,，并用密封膠密封,。密封膠表面應(yīng)光滑、順直,、無裂紋;
(4)鋁合金門窗扇的橡膠密封條應(yīng)安裝完好,，不得脫槽，設(shè)置的排水孔應(yīng)通暢;
(5)鋁合金門窗推拉窗扇開關(guān)應(yīng)力不大于100N;
(6)鋁合金門窗玻璃安裝質(zhì)量：玻璃表面應(yīng)潔凈,，不得有膩?zhàn)?、密封膠、涂料等污漬,，中空玻璃內(nèi)外表面應(yīng)潔凈,，玻璃中空層內(nèi)不得有灰塵和水蒸氣。
2. 業(yè)主應(yīng)當(dāng)對鋁合金的以下方面進(jìn)行檢查：
(1)窗框檢查：窗框安裝牢固端正,，窗框是否有劃痕,、磕碰、變形等;
(2)型材檢查：表面圖層要求顏色和光澤均勻,，手感光滑以及是否有劃痕,、磕碰、變形等;
(3)五金件及開啟檢查：要求開關(guān)自如平穩(wěn),，推拉自如,，軌道件安裝牢固，關(guān)窗后不漏氣;
(4)密封檢查：窗扇與窗框,、窗扇與玻璃的密封條是否到位,、嚴(yán)密，有無破損,、斷續(xù)等問題,，窗框與墻體間的密封膠條是否完整、有無脫落,、破損,、裂縫等問題，有無滲漏現(xiàn)象;
(5)玻璃檢查：安裝牢固,、完整,、無裂紋及明顯劃痕。
對于鋁合金窗框型材的損壞需現(xiàn)場確定,，有小的劃痕,、磕碰變形(不影響使用功能)可以進(jìn)行現(xiàn)場修復(fù)補(bǔ)漆，有嚴(yán)重變形而影響使用功能活確定不能修復(fù)的可以要求給予更換,。另外,，業(yè)主比較關(guān)注的問題是鋁窗的滲水問題，發(fā)現(xiàn)滲水的窗須整改。
三,、陽臺(tái)欄桿,、窗護(hù)欄檢驗(yàn)
檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：
1. 護(hù)欄成品質(zhì)量：護(hù)欄表面應(yīng)光滑，不得有銹跡,，色澤一致,，不得有裂縫，翹曲及損壞,，接縫應(yīng)嚴(yán)密;
2. 護(hù)欄安裝的允許偏差：護(hù)欄垂直度允許偏差3mm,，欄桿間距允許偏差3mm，護(hù)欄安裝必須牢固端正;
3. 低層,、多層住宅陽臺(tái)欄桿凈高不應(yīng)低于1.05m,，中高層、高層住宅陽臺(tái)欄桿凈高不應(yīng)低于1.10m,，欄桿的垂直桿間距凈距不應(yīng)大于0.11m,。
一般業(yè)主對護(hù)欄比較關(guān)注的是表面質(zhì)量和安裝問題，反映的問題大多是護(hù)欄生銹,，安裝不正等,，此類問題可以要求整改，為提高工作效率,，建議可由施工單位提供部分油漆供物業(yè)備有,，物業(yè)維修人員進(jìn)行簡單的補(bǔ)漆工作，遇到難度大的整改及時(shí)通知地產(chǎn)工程部安排處理,。
四,、地面檢驗(yàn)
1. 地面檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)
(1)地面與下一層結(jié)合牢固，不得有空鼓(考慮到我國施工企業(yè)的實(shí)際水平,，對空鼓面積大于400平方厘米,，無裂紋，且每自然間或標(biāo)準(zhǔn)間不多于2處時(shí),，可不計(jì)入空鼓這一施工質(zhì)量缺陷);
(2)地面表面應(yīng)密實(shí),不得有起砂,蜂窩和裂縫等質(zhì)量缺陷;
(3)地面表面的允許偏差：表面平整度允許偏差為5mm,，標(biāo)高允許偏差為正負(fù)8mm，厚度允許偏差為不大于設(shè)計(jì)厚度的1/10;
(4)有防水要求的地面的立管,、套管,、地漏處嚴(yán)禁滲漏，坡向應(yīng)正確,，無積水,。
2. 業(yè)主應(yīng)當(dāng)針對地面的以下方面進(jìn)行檢查
(1)地面是否有空鼓、裂紋,、脫皮,、麻面,、起砂等質(zhì)量缺陷;
(2)地面是否存在倒返水和積水現(xiàn)象;
(3)地面水暖預(yù)埋管線是否有標(biāo)識(shí);
(4)地面是否預(yù)留裝修地面做法。
五 墻面檢驗(yàn)
1. 墻面檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)
(1)墻面抹灰表面光滑,、潔凈,、接槎平整;
(2)墻面抹灰層與基層之間必須粘結(jié)牢固，抹灰層應(yīng)無脫層,、空鼓,，面層應(yīng)無爆灰和裂縫,，外墻不得出現(xiàn)滲水現(xiàn)象;
(3)有排水要求的部位應(yīng)做滴水線(槽),，滴水線應(yīng)整齊順直，內(nèi)高外低;
(4)墻面抹灰的允許偏差：立面垂直度允許偏差為4mm,，表面平整度允許偏差為4mm,，陰陽角應(yīng)方正，允許偏差為4mm,。
一般業(yè)主對墻面質(zhì)量比較關(guān)注的是抹灰空鼓和墻面裂縫問題,。實(shí)際檢驗(yàn)中墻面空鼓允許的范圍為：單面墻體小于5平方米，允許1處空鼓,，空鼓面積不大于5平方厘米;單面墻體大于5平方米,，最多允許2處空鼓，每處空鼓面積不大于5平方厘米;墻面裂縫問題產(chǎn)生原因主要是受溫度和材料影響,。不同材料組成的墻體因材料膨脹系數(shù)不同并受溫度影響產(chǎn)生裂縫,。
2. 一般裂縫檢查***
墻面裂縫和樓板裂縫是業(yè)主收樓時(shí)關(guān)注的重點(diǎn)，必須認(rèn)真對待,。一般裂縫檢查的重點(diǎn)如下：
(1)檢查房屋外墻是否有裂縫(有漏水的隱患);
(2)承重墻是否有裂縫,，裂縫是否貫穿整個(gè)墻面且穿到背后，是否有傾斜性裂縫(有結(jié)構(gòu)安全隱患);
(3)承重墻是否有貫穿裂縫且在不同樓層墻體的同一位置均出現(xiàn)有方向,、有規(guī)則的裂縫(有結(jié)構(gòu)安全隱患);
(4)檢查樓板(地面和頂板)是否有對貫穿型裂縫(與房屋橫梁平行的裂縫),，根據(jù)《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》第8.1.1條規(guī)定，條規(guī)定,，裂縫寬度在現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范允許范圍(0.3mm)內(nèi)屬一般缺陷,，不影響現(xiàn)澆板的承載能力;
(5)檢查樓板(地面和頂板)是否有受力裂縫，這種情況一般出現(xiàn)在支座處的板面或板中部的板底,。此類裂縫一般表示為與墻角呈45度的裂縫,、與橫梁垂直的裂縫等，這種裂縫往往不對穿,，形狀外寬內(nèi)窄,。應(yīng)該說這類裂縫往往對結(jié)構(gòu)安全和耐久性都有影響，是需要認(rèn)真對待的;
(6)陽臺(tái),、雨篷等懸挑結(jié)構(gòu)板是否有貫穿裂縫(有結(jié)構(gòu)安全隱患)
六 防水檢驗(yàn)
檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：
(1)防水層表面應(yīng)平整,、無鼓泡、折皺等缺陷，剛性防水層無酥松,、開裂,、起砂等弊端，防水層排水坡度符合設(shè)計(jì)要求,，無明顯積水現(xiàn)象;
(2)細(xì)部構(gòu)造做法符合規(guī)定要求,，且密封嚴(yán)密無滲漏。
房屋的防水質(zhì)量是業(yè)主重要關(guān)注的質(zhì)量問題,，防水檢驗(yàn)主要包括衛(wèi)生間,、陽臺(tái)、廚房,、屋面,、外墻、外墻門窗,、空調(diào)洞口的防水檢驗(yàn),。其中衛(wèi)生間、陽臺(tái),、廚房,、屋面業(yè)主在收樓時(shí)會(huì)要求做24小時(shí)的閉水實(shí)驗(yàn)進(jìn)行檢驗(yàn)。對檢驗(yàn)過程中出現(xiàn)滲漏問題的必須要求整改,，并再次進(jìn)行試水檢驗(yàn)直至不發(fā)生滲漏,。
七 給排水檢驗(yàn)
毛坯房除了預(yù)留管道幾乎沒有說明給排水設(shè)施，也不安裝衛(wèi)生間器具,。業(yè)主重點(diǎn)檢查的是以下內(nèi)容：
(1)現(xiàn)有閥門,、龍頭檢查：位置是否合理，開啟,、關(guān)閉是否正常,，水路是否通暢，無破損,、銹跡,、無滑扣失效、滴水現(xiàn)象;
(2)管道是否固定牢固,，安裝是否平直整齊,，管道有無破損，接頭是否完好;
(3)預(yù)留上水堵頭,、管線等是否考慮裝修面層尺寸,，水堵頭是否打開;
(4)水表檢驗(yàn)：水表安裝是否符合規(guī)范，水表接頭是否緊密完好,，有無空轉(zhuǎn)現(xiàn)象;
(5)排水管道檢查：排水管道有無直角,、死角;接頭是否緊密完好,，接口處有無滲漏，管道是否暢通,，管線是否固定,、安裝整齊、無破損;樓上下延管道是否過長過低影響裝修;
(6)排水口,、地漏口檢測：是否有地漏,，地漏位置是否合理，排水口,、地漏口是否完整,，是否封口嚴(yán)密;
(7)排水口應(yīng)進(jìn)行封堵，防止垃圾進(jìn)入排水管道發(fā)生管道堵塞,。
八 電氣檢驗(yàn)
對于毛坯房的電氣和設(shè)備業(yè)主重點(diǎn)檢查的是以下內(nèi)容：
(1)分戶配電箱檢查：配電箱安裝垂直度符合國家規(guī)范要求;箱體,、飾面板內(nèi)外清潔,，無刮碰痕跡及色差;箱門開啟靈活;箱內(nèi)各開關(guān),、漏電保護(hù)器動(dòng)作正確，控制范圍正確;箱內(nèi)結(jié)線整齊,，回路編號(hào)齊全,，正確;倒想與開關(guān)連接牢固緊密;
(2)電表檢查：電表安裝符合規(guī)范，在關(guān)閉總閘后無電表空轉(zhuǎn)現(xiàn)象;
(3)開關(guān)插座檢查：開關(guān),、插座面板表面清潔,、無損壞;開關(guān)控制范圍正確;開關(guān)切斷相線，單相兩孔,、單相三孔插座的相,、零、地接線正確;暗開關(guān),、插座的蓋板安裝牢固,、緊貼墻面，四周無縫隙;導(dǎo)線接線符合國家規(guī)范要求;
(4)照明檢查：燈具安裝牢固,、位置正確;
(5)其他弱電系統(tǒng)：對講門禁,、安防、音響系統(tǒng)等的驗(yàn)收應(yīng)遵循相應(yīng)的國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)
編輯本段驗(yàn)收注意事項(xiàng)
一,、注意及時(shí)接收入住通知書
1. 這是收房的第一步,，要注意期限。一般,，開發(fā)商約定的交房時(shí)限在通知書寄出30天內(nèi),，所以購房者要安排好時(shí)間。
2. 接到入住通知書后,，首先應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房,。若逾期交房,，則應(yīng)提出處理意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房,，按通知上約定的時(shí)間前往收房,。
特別提示：
1. 要注意收房的期限，錯(cuò)過收樓日期麻煩多,。
2. 收樓日期可提早不可推遲,。若實(shí)際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮向開發(fā)商按合同索賠,。
3. 有特殊情況不能如期到場的,，可以書面形式委托親友、律師進(jìn)行,，也可及時(shí)與開發(fā)商聯(lián)系,，商議另行約定時(shí)間，并以書面形式確認(rèn),。 4. 若購房者在約定時(shí)間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)收房手續(xù),，從法律角度來說，則一般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用,，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi),。
二、確定房屋是否達(dá)到交付條件
1. 《竣工驗(yàn)收備案表》 ――最重要《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件,。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而制定的,，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理,、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后,，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案?！犊⒐を?yàn)收備案表》中的項(xiàng)目,，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé),。所以《竣工驗(yàn)收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用,，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門備案,，缺少任何一項(xiàng)的話,，這個(gè)樓盤就是“黑樓”，是不能入住的,，購房者有權(quán)拒絕收房,。
2. 《住宅質(zhì)量保證書》
《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾,，必須作為購房合同的附件,，與購房合同具有同等的效力,。所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款，特別注意保修期限,。
3. 《住宅使用說明書》
《住宅使用說明書》是針對房屋設(shè)計(jì),、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù),、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項(xiàng),。
4. 《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》
5. 《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》
6. 實(shí)測面積登記表
特別提示：
1. 只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件,。所以收房時(shí)先要審查相關(guān)文件,，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房,、結(jié)算費(fèi)用,、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視,，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件,。
2. 《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件，收房時(shí)不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》,，一定還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案,。它是收房的前提,，即使開發(fā)商做得再好,，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房,。
3. 對于這些文件,，一方面要驗(yàn)收它有沒有，另一方面也要看驗(yàn)收這些文件取得的合法性,。
4. 如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件,、或文件不全，您可按購房合同第十一條,，要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》的責(zé)任確認(rèn)函”。
5. 提醒您：《住宅質(zhì)量保證書》,、《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖,，您可帶走，作為證據(jù)資料保存,。
6. 如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件,，購房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān),。
三,、房屋檢驗(yàn)
收房過程中必須要掌握一個(gè)原則：“先驗(yàn)后收”,。即購房者一定要先驗(yàn)收房屋(包括驗(yàn)收交房必須的文件)，確認(rèn)無誤后再簽署收房文件,。
“先驗(yàn)后收”不僅是符合商業(yè)慣例的,，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對價(jià)是房款,，消費(fèi)者只要付清房款,，或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價(jià)款，就履行了合同的義務(wù),，開發(fā)商就應(yīng)該交房,。而在房屋交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋：
1. 檢測房屋面積：
要求開發(fā)商出具《實(shí)測面積測繪報(bào)告》,，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測面積,，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大;若實(shí)測面積誤差超出3%,，可以中止收房,。
2. 檢驗(yàn)房屋質(zhì)量：
購房者進(jìn)行房屋驗(yàn)收時(shí)需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手：
(一) 房屋本身的質(zhì)量
(二)景觀綠化,、小區(qū)配套,、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定。
(三)裝修質(zhì)量
特別提示：
1. 一定要掌握“先驗(yàn)后收”的原則,。
2. 如果開發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù),，則購房者可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。
3. 購房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識(shí),，防止開發(fā)商侵占,。
4. 若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修,，購房者應(yīng)要求開發(fā)商簽定書面函件,，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,。
5.只要付清房款,，按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該無條件交房,，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約,，如果開發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任,。開發(fā)商無權(quán)以“未繳納相關(guān)費(fèi)用”等任何理由而拒絕交房,。
6. 不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)，除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來,。
四,、新房驗(yàn)收的最終結(jié)果
1. 房屋檢驗(yàn)沒有問題的：按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫《驗(yàn)房交接表》等相關(guān)文件,。在這個(gè)記錄表上，應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄,，凡是無法確認(rèn)的事項(xiàng),，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄薄ⅰ盁o法認(rèn)定”等字樣,。若發(fā)現(xiàn)問題,，則如實(shí)記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理,。
2. 如有不滿意的地方,，可提出意見并將意見填寫在《驗(yàn)房交接表》中，作為書面依據(jù),，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格,，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。
3. 發(fā)現(xiàn)問題,，買賣雙方可協(xié)商解決,，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件,，約定下次驗(yàn)收時(shí)間(一般不超過30天),。
4. 對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的,，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字,、蓋章。
特別提示：
1.驗(yàn)房后要堅(jiān)持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問題,，不管大小,，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來，而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語;如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表,，則應(yīng)自備紙筆，一一記錄,。
2. 物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商(除非有明確書面授權(quán)),，因此不要就房屋質(zhì)量的問題與物業(yè)公司簽署文件。
3,、驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)問題時(shí),，一定要開發(fā)商蓋章確認(rèn)，約定處理方案,。
4,、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問題，一定要取得證據(jù),，證明不是買房人不按時(shí)收房,，而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件,。
注意事項(xiàng)：
以下問題，購房者在買房,、收房過程中會(huì)經(jīng)常遇到,，特別經(jīng)常遇到此類的咨詢問題，把關(guān)鍵注意事項(xiàng)列出,，提醒消費(fèi)者予以重視,，以維護(hù)自己的權(quán)益。
一,、買房相關(guān)稅費(fèi)
(一)商品房買賣應(yīng)繳以下稅費(fèi)：
1,、契稅
2、房屋買賣交易手續(xù)費(fèi)
3,、買賣合同印花稅
4,、公共維修基金
5、房屋所有權(quán)登記費(fèi)
6,、房屋所有權(quán)印花貼稅
7,、權(quán)證工本費(fèi)
(二)稅費(fèi)問題
特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金,、契稅等費(fèi)用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提,。
1. 契稅
契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國家交的稅。
繳納時(shí)間：契稅只能在過戶時(shí)交納
特別提示：除稅務(wù)機(jī)關(guān),，任何單位無權(quán)代收,。
實(shí)施：業(yè)主入住時(shí)不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理,。
2. 公共維修基金
此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi),，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修,、更新,、改造。
稅率：房屋成交價(jià) 的2%,。
特別提示：任何開發(fā)商,、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦,。如果您將大修基金交給開發(fā)商,，您很可能無法要回。
3,、面積測繪費(fèi)
面積測繪費(fèi)收取原則為“誰委托,，誰付費(fèi)”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納,。
4,、物業(yè)費(fèi)
一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金
特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī),。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。
5. 產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)
業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證,，開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用,。
二、面積問題
面積問題是消費(fèi)者最為關(guān)心的內(nèi)容之一,，購房人買房時(shí)尤其是買期房時(shí),，一定要考慮到合同面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題，并在簽訂合同時(shí)以附加條款加以防范,。
(一) 存在的問題：
1. 商品房合同面積與實(shí)測面積存在誤差,，這一直是個(gè)焦點(diǎn)問題。
消費(fèi)者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動(dòng)局面,，建議購房人在購房合同中對相關(guān)可能出現(xiàn)的問題詳細(xì)進(jìn)行約定,，以維護(hù)自己的權(quán)益。
2. 開發(fā)商有時(shí)能利用公攤,、面積測量侵占購房者的合法利益,，還不易被發(fā)現(xiàn)。
正確測算房屋面積,，是專業(yè)人員的工作,，一般購房者根本無法完成。其次,，面積測量的人工操作特點(diǎn),，正常誤差都難以避免，一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者一,、兩米面積輕而易舉,。再有，由于消費(fèi)者相關(guān)知識(shí)掌握不夠,，使得購房過程中信息不對稱,，開發(fā)商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中,。
(二)如何解決面積誤差?
面積誤差：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買賣雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測房屋套內(nèi)面積或建筑面積(含公攤面積)與房屋買賣合同約定面積不符的,，按照合同約定處理,。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算房款;(二)面積誤差比絕對值超出3%,，購房人可要求退房,。開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息,。如購房人同意繼續(xù)履行合同,，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由購房人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足,，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由開發(fā)商承擔(dān),，所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由開發(fā)商返還購房者,，面積誤差絕對值超過3%部分的房價(jià)款由開發(fā)商雙倍返還買受人,。
特別提示：
1. 想測出您買的商品房的真實(shí)面積，首先購房者索要出建筑的竣工圖紙,，請專家根據(jù)圖紙進(jìn)行計(jì)算,。
2.簽定合同時(shí)應(yīng)該細(xì)化條款，應(yīng)該約定實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式,。如規(guī)定合同中未約定處理方式的,，面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，購 房人有權(quán)退房,。
(三)關(guān)于分?jǐn)偯娣e
公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：
1,、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧７謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積,，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi),。
2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積,，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積,，由受益的各套商品房分?jǐn)偂６啻畏謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e的,，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù),。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和,。
3,、公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位,，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計(jì)的使用功能,。
分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成：
1、電梯井,、樓梯間,、垃圾道,、變電室、設(shè)備間,、公共門廳和過道,、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;
2,、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半,。凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等,，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分,，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。
不應(yīng)入的公用建筑空間：
1,、倉庫,、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫,、車道,、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室,、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間,。
2、售房單位自營,、自用的房屋,。
3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室,、管理(包括物業(yè)管理)用房,。
4、對于半地下室,，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何,，都不計(jì)入建筑面積。
特別提示：
1. 簽訂合同時(shí)應(yīng)明確約定公攤的具體項(xiàng)目,。
2. 售房單位在預(yù)售商品房前,，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的,，應(yīng)重新提交面積測量報(bào)告,。
售房單位在銷(預(yù))售商品房時(shí)，在銷(預(yù))售合同(含補(bǔ)充協(xié)議)中應(yīng)明確商品房銷售面積,、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位,。
3. 其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷(預(yù))售合同中寫明房屋名稱,、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e,。
中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令
第 2 號(hào)
《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于修改<房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法>的決定》已經(jīng)部常務(wù)會(huì)議審議通過現(xiàn)予發(fā)布,，自發(fā)布之日起施行,。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長 姜偉新
二○○九年十月十九日
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于修改
《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程
竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》的決定
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部決定對《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》（建設(shè)部令第78號(hào)）作如下修改：
一、名稱修改為“《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》”,。
二,、第五條第一款第（三）項(xiàng)刪去“公安消防”。
三,、第五條第一款增加一項(xiàng)“（四）法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由公安消防部門出具的對大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程驗(yàn)收合格的證明文件”,。
四、第五條第二款修改為“住宅工程還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》”,。
五,、第九條修改為“建設(shè)單位在工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)未辦理工程竣工驗(yàn)收備案的，備案機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正,，處20萬元以上50萬元以下罰款”,。
此外，對部分條文的文字作相應(yīng)的修改,。
本決定自發(fā)布之日起施行,。《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修正,，重新發(fā)布,。
房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法
（2000年4月4日建設(shè)部令第78號(hào)發(fā)布，根據(jù)2009年10月19日《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于修改〈房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法〉的決定》修正）
第一條 為了加強(qiáng)房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量的管理,，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》,，制定本辦法。
第二條 在中華人民共和國境內(nèi)新建,、擴(kuò)建,、改建各類房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的竣工驗(yàn)收備案，適用本辦法,。
第三條 國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程（以下統(tǒng)稱工程）的竣工驗(yàn)收備案管理工作,。
縣級以上地方人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)工程的竣工驗(yàn)收備案管理工作。
第四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi),，依照本辦法規(guī)定,，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)主管部門（以下簡稱備案機(jī)關(guān)）備案。
第五條 建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
（一）工程竣工驗(yàn)收備案表,；
（二）工程竣工驗(yàn)收報(bào)告,。竣工驗(yàn)收報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括工程報(bào)建日期,，施工許可證號(hào),，施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見,，勘察、設(shè)計(jì),、施工,、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料,；
（三）法律,、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件,；
（四）法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由公安消防部門出具的對大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程驗(yàn)收合格的證明文件,；
（五）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；
（六）法規(guī),、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件,。
住宅工程還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
第六條 備案機(jī)關(guān)收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收備案文件,，驗(yàn)證文件齊全后,，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案表上簽署文件收訖。
工程竣工驗(yàn)收備案表一式兩份,，一份由建設(shè)單位保存,，一份留備案機(jī)關(guān)存檔。
第七條 工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收之日起5日內(nèi),，向備案機(jī)關(guān)提交工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告,。
第八條 備案機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)在收訖竣工驗(yàn)收備案文件15日內(nèi),，責(zé)令停止使用,，重新組織竣工驗(yàn)收。
第九條 建設(shè)單位在工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)未辦理工程竣工驗(yàn)收備案的,，備案機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正,，處20萬元以上50萬元以下罰款。
第十條 建設(shè)單位將備案機(jī)關(guān)決定重新組織竣工驗(yàn)收的工程,，在重新組織竣工驗(yàn)收前,，擅自使用的，備案機(jī)關(guān)責(zé)令停止使用,，處工程合同價(jià)款2%以上4%以下罰款,。
第十一條 建設(shè)單位采用虛假證明文件辦理工程竣工驗(yàn)收備案的，工程竣工驗(yàn)收無效,，備案機(jī)關(guān)責(zé)令停止使用,，重新組織竣工驗(yàn)收，處20萬元以上50萬元以下罰款,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,。
第十二條 備案機(jī)關(guān)決定重新組織竣工驗(yàn)收并責(zé)令停止使用的工程，建設(shè)單位在備案之前已投入使用或者建設(shè)單位擅自繼續(xù)使用造成使用人損失的,，由建設(shè)單位依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。
第十三條 竣工驗(yàn)收備案文件齊全，備案機(jī)關(guān)及其工作人員不辦理備案手續(xù)的,，由有關(guān)機(jī)關(guān)責(zé)令改正,，對直接責(zé)任人員給予行政處分。
第十四條 搶險(xiǎn)救災(zāi)工程,、臨時(shí)性房屋建筑工程和農(nóng)民自建低層住宅工程，不適用本辦法,。
第十五條 軍用房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案,，按照中央軍事委員會(huì)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十六條 省,、自治區(qū),、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。
第十七條 本辦法自發(fā)布之日起施行,。
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