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中房網(wǎng)訊(蘇曉/文)2021年第三批集中供地接近收官。

22個重點城市中除寧波將在2022年1月進(jìn)行第三次土拍外,，其他城市全部完成了2021年度最后一批集中供地,。

經(jīng)歷了第二次集中供地的驟然降溫,，第三批集中供地在競拍規(guī)則、資金門檻等出讓條件上有了一定程度放松,。不過,，盡管此次集中供地小幅回溫，但多數(shù)城市土拍市場仍以“平淡”收場,。

499宗地攬金超5555億元

據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計,，2021年已完成第三批集中供地的21城總計成交住宅用地(含綜合用地)約499宗地塊，土地出讓金總額5555.56億元,，綜合溢價率約為2%,。

與此同時，寧波第三批集中供地也已于2021年12月24日正式掛牌,，據(jù)悉,，此次共推出38宗地塊，總建面334萬平方米,，總起價231.23億元;所有地塊將于2022年1月18日集中出讓,。

根據(jù)此前中房網(wǎng)的報道，22城第一批集中供地中,，土地掛牌數(shù)量918宗,，總計成交住宅用地(含綜合用地)約861宗，土地出讓金總額10705.07億元,，綜合溢價率達(dá)到15%,。22城第二批集中供地掛牌地塊數(shù)量935宗,，總計成交住宅用地(含綜合用地)約657宗地塊，土地出讓金總額6441.43億元,，綜合溢價率不足4%,。

與前兩次相比，第三批集中供地在土地掛牌數(shù)量,、土地成交數(shù)量,、成交金額上均低于前兩次，而盡管第三批集中供地多城釋放了“友好”信號,，但整體來看,，此次集中供地綜合溢價率仍持續(xù)走低，不足第二批次溢價率的一半,，并未能迎來年終“翹尾”,。

土拍規(guī)則邊際寬松

在經(jīng)歷了第一批集中供地買家“爭搶”，第二批集中供地買家“棄場”的冰火兩重天之后,，多城對第三批集中供地的土拍規(guī)則,，如競買資格、地塊起拍價,、土地款支付周期等方面進(jìn)行了調(diào)整與優(yōu)化,，以促進(jìn)土拍市場回溫，增強市場信心,。

如南京第三批集中供地取消“不得聯(lián)合報名競買,、不得合作開發(fā)，嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的要求,，房企資質(zhì)由第二批土拍時要求的二級或一級下調(diào)至三級及以上,，放低了房企拿地資質(zhì)要求。而杭州則取消房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)需一年以上的限制,。

深圳的第三批集中供地,，雖然沿用上一輪“三限雙競+搖號”的規(guī)則，但將競配建指標(biāo)由“全年期自持租賃住房”調(diào)整為了“可售公共住房”,。這個調(diào)整被視為適度“松綁”,，是保障房企適度利潤空間的信號。

而廣州和杭州在本輪土拍中,，對之前第二輪流拍“回爐”的地塊,，小幅下調(diào)了起拍價格。以杭州為例,，富春灣新城7號地塊出讓價為6.3億元,，而之前為7.2億元;臨平開發(fā)區(qū)地塊此次出讓價為6.93億元，而此前為8.32億元,。

此外,，成都,、無錫、濟(jì)南,、蘇州等城均下調(diào)了保證金比例,，杭州“勾地”方式重回土拍市場，廣州,、杭州、蘇州,、合肥,、福州等放寬了土地出讓金的支付條件，如延長土地款繳納周期,、允許開發(fā)商“分期付款”等等,，這些舉措都在一定程度上緩解房企的資金壓力，激發(fā)房企拿地意愿,。

底價成交仍是主流

盡管此次集中供地放寬了出讓規(guī)則,，流拍率較前一批次集中供地明顯下降，但此次土拍熱度仍然比較冷淡,，多城地塊以底價成交為主,，房企高溢價拿地很少。

如廣州掛牌的17宗地塊,，除4宗流拍外,，13宗均以底價成交，0溢價率收官;天津11宗地塊全部以底價成交,，溢價率為0;無錫成交的20宗地塊中17宗以底價成交,，整體溢價率僅為0.04%，接近于0,。此外,，蘇州、沈陽,、青島,、重慶、濟(jì)南,、長沙,、鄭州等地的整體溢價率均不足1%。

除廣州外,，其余3個一線城市中,，北京成交的10宗地塊中有7宗以底價成交，上海27宗地塊中18宗以底價成交,，深圳11宗地塊中7宗以底價成交,，3個城市此次土拍的整體溢價率均不足5%,。

不過，值得注意的是,，在此輪集中供地中,，杭州的土拍“成功逆襲”回暖明顯。12月21日,，杭州第三批集中供地出讓,，35宗地?zé)o一流拍，而且近7成地塊觸頂搖號,，整體溢價率升至約7%,。

相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，此次杭州土拍熱度逆勢上漲,，主要是土拍過程中放松了捆綁要求,，出讓地塊物美價廉，再加上杭州多家深耕房企近期融資活動不斷,，最終房企的拿地?zé)崆樵俅伪稽c燃,。

地方企業(yè)及國企領(lǐng)銜拿地

在第三批集中供地中，還有一個顯著的特征：就是參與拿地的地方民營企業(yè)較少,，而國,、央企背景的企業(yè)積極性更高。

如廣州第三批集中供地成交的13宗地中,，除了1宗地塊由民企星河地產(chǎn)競得外,，其余12宗地分別由白云城建、廣州地鐵,、廣州城投,、保利、知識城投資集團(tuán),、南沙開發(fā)建設(shè)集團(tuán)6家國企或央企競得,。深圳11宗成交地塊中，9宗為地方國企競得,，其中深地鐵獨占5席,。

再如無錫，成交的20宗地塊中,，有15宗為地方國企競得,，占比為75%。南京46宗成交地塊中,，超6成為地方企業(yè)競得,，其中棲霞建設(shè)、江寧城建、溧水中山保障房建設(shè)等企業(yè)均拿下多宗地塊,，同時保利,、中鐵建等非本地國企也參與了拿地。蘇州25宗成交地塊中,，地方國企競得地塊占比近8成,。

與之鮮明對比的是，民營房企的拿地態(tài)度則較為謹(jǐn)慎,，與往年年底大力補倉拿地完全不一樣,。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，雖然房企近期融資環(huán)境有所緩解,，但從實際融資狀況看,，很多民企融資落地還需要有個過程。有些企業(yè)雖然當(dāng)下有意向拿地,，但卻沒有辦法出手,。

總結(jié)

集中供地模式的初衷是通過更加公開,、透明的供地信息穩(wěn)定地價,，進(jìn)而穩(wěn)定房價。2021年作為集中供地的“元年”,，經(jīng)歷了“火爆”,、“冷淡”，并在不斷優(yōu)化和完善中走向“平穩(wěn)”,，總體而言,，政策的初衷基本實現(xiàn)。

同時,，業(yè)內(nèi)預(yù)計明年政策端在穩(wěn)地價方面會不斷完善土拍政策工具箱,，使地價趨于穩(wěn)定，并且通過“競品質(zhì)”或“定品質(zhì)”,，實現(xiàn)地價,、房價、品質(zhì)三個維度的全面管控,。