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全球知名的房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯，于近日發(fā)布2021年第四季度北京房地產(chǎn)市場研究成果，對北京的寫字樓、商業(yè)零售、住宅及大宗投資等不同細(xì)分領(lǐng)域在四季度及2021年全年的綜合表現(xiàn)進(jìn)行回顧總結(jié)，并就2022年北京房地產(chǎn)市場的未來走勢做出展望。

第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東 (Anthony McQuade) 先生表示：“2021年，房地產(chǎn)市場的整體表現(xiàn)可以用‘跌宕起伏’來形容。作為后疫情階段的第一年，我們看到2021年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了諸多起起伏伏，不同細(xì)分板塊的走勢可謂喜憂參半：我們欣喜地看到2021年商辦市場的快速復(fù)蘇，寫字樓市場強(qiáng)勢反彈、供應(yīng)吸納雙雙創(chuàng)新高，整體表現(xiàn)交出令人滿意的答卷。但是，我們也看到住宅市場在2021年上半年過熱，導(dǎo)致調(diào)控政策層層加碼，樓市于下半年驟冷、開始下行，‘至暗時(shí)刻’不期而至。以上種種反映出當(dāng)前的房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷著多年未曾出現(xiàn)的大變革，這種變革也迫使房地產(chǎn)行業(yè)革故鼎新、尋求新的發(fā)展動(dòng)力。”

2021年四季度，北京寫字樓市場延續(xù)了前三個(gè)季度的活躍態(tài)勢，季度內(nèi)的成交量再創(chuàng)新高，空置率也隨之明顯下降，市場整體呈現(xiàn)向好發(fā)展態(tài)勢。四季度，北京甲級(jí)寫字樓市場迎來三座新項(xiàng)目入市，供應(yīng)量約為20.7萬平方米;而本季度凈吸納量達(dá)到近兩年的新高，累計(jì)達(dá)40.5萬平方米，較去年同期增長3.4倍。受益于極佳的吸納態(tài)勢與活躍的租賃成交，四季度末全市甲級(jí)寫字樓空置率降至15%，環(huán)比、同比分別下降1.7、0.8個(gè)百分點(diǎn)。同期北京甲級(jí)寫字樓平均租金為每月每平方米人民幣341元，環(huán)比微降0.2%。回顧2021年，北京寫字樓市場租賃需求空前高漲，凈吸納量創(chuàng)后疫情階段的新高，寫字樓市場強(qiáng)勁勢頭貫穿全年，自三季度以來空置率持續(xù)下降，租金則呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。

在后疫情階段，北京商業(yè)零售市場持續(xù)回溫，零售消費(fèi)穩(wěn)步復(fù)蘇，全市主要購物中心運(yùn)營表現(xiàn)喜人。1-11月，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額13,564億元，同比增長10.4%。本季度，由雅秀大廈改造而來的三里屯太古里西區(qū)以時(shí)尚潮流地標(biāo)形象驚艷亮相，同時(shí)南城消費(fèi)新熱點(diǎn)豐臺(tái)大悅春風(fēng)里也在12月26日正式開業(yè)。全年北京各級(jí)商圈均有新項(xiàng)目入市，新開業(yè)購物中心零售面積累計(jì)達(dá)39萬平方米。受益于購物中心不斷改善的招商情況，以及業(yè)主方積極調(diào)整品牌組合，北京優(yōu)質(zhì)購物中心平均空置率處于5.8%的低位，環(huán)比三季度持平、同比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。回顧2021年，環(huán)球度假區(qū)盛大開園成為北京新的消費(fèi)增長極，為北京乃至整個(gè)華北地區(qū)的零售與文旅消費(fèi)注入了新的活力;此外，冬奧盛會(huì)開幕在即，各大購物中心紛紛加碼冰雪運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)業(yè)態(tài)或冰雪裝備零售品牌，各類旗艦店、首店不斷落戶北京零售商圈，為消費(fèi)者帶來更多冰雪樂趣，引燃消費(fèi)熱潮。

四季度，北京高端住宅租賃市場繼續(xù)呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢。受益于整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，催生出更多的高端住宅租賃需求，推動(dòng)市場整體回暖。2021年作為后疫情階段的第一年，目前國內(nèi)疫情防控已經(jīng)常態(tài)化，有利于服務(wù)式公寓業(yè)主方正常開展工作。目前入境政策逐步穩(wěn)定有利于外籍租戶返回中國，內(nèi)資租戶的租賃需求也在有效增長，以上因素均成為北京服務(wù)式公寓復(fù)蘇的利好。四季度服務(wù)式公寓市場的空置率環(huán)比下降1.9個(gè)百分點(diǎn)至18.4%，平均租金為人民幣每平方米每月245.7元。

北京大宗投資市場在四季度的整體表現(xiàn)較為平淡，該季度投資市場共完成7宗大宗投資交易，交易物業(yè)類型主要以寫字樓為主，成交金額合計(jì)約為人民幣96.6億元。2021年全年，北京大宗投資市場總成交金額合計(jì)達(dá)人民幣602.6億元，較2020年上漲13.4%，自2017年起連續(xù)五年成交額突破500億人民幣大關(guān)，展現(xiàn)出極強(qiáng)的韌性與巨大的吸引力。

回顧2021、展望2022，可謂房地產(chǎn)行業(yè)舊周期的結(jié)束和新周期的起點(diǎn)。2021年整個(gè)行業(yè)經(jīng)歷了“冰火兩重天”，既有令人鼓舞的一面，也有令人擔(dān)憂的一面，而2022年很有可能成為房地產(chǎn)新周期的起點(diǎn)。隨著調(diào)控政策在2021年底開始糾偏防誤傷，樓市的融資環(huán)境與信貸發(fā)放正逐步改善。可以預(yù)見，樓市與房企有望逐步走出“至暗時(shí)刻”，預(yù)計(jì)在2022年二季度開始企穩(wěn)。另一個(gè)值得關(guān)注的焦點(diǎn)來自于房地產(chǎn)稅，新一輪試點(diǎn)或?qū)⒃?022年實(shí)現(xiàn)推進(jìn)落地。房地產(chǎn)稅的深化改革預(yù)計(jì)將對一二手住宅銷售產(chǎn)生一定程度的影響，究其原因，房地產(chǎn)稅將出未出之際，會(huì)直接加重市場上的觀望情緒，無論是潛在購房者還是多套住房的擁有者可能會(huì)希望房地產(chǎn)稅率和免稅面積等細(xì)節(jié)徹底落地之后再做決定，進(jìn)而影響到樓市的走勢。