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北京的徐女士很懊悔，她為媽媽在云南騰沖買來度假和養(yǎng)老的房子，不僅無法交付，還被法院早就查封了。

這個名為奧宸納帕溪山的房地產(chǎn)項(xiàng)目由奧宸地產(chǎn)開發(fā)，這是一家曾被機(jī)構(gòu)評為百強(qiáng)的房企。早年豪言要從 “單一房地產(chǎn)開發(fā)商”向“城市運(yùn)營商”進(jìn)軍的奧宸地產(chǎn)集團(tuán)，開發(fā)業(yè)務(wù)分布在中國深圳、北京、云南和美國洛杉磯等地區(qū)，不幸的是目標(biāo)已淪為概念，僅在云南的昆明和騰沖，其就有多個住宅項(xiàng)目或已停工，或已爛尾，或仍在破產(chǎn)重組。

跟徐女士一樣遭遇的還有不少購房人，他們稱：購買之前，納帕溪山項(xiàng)目就已經(jīng)被法院查封，奧宸地產(chǎn)隱瞞了這一情況。

“奧宸地產(chǎn)納帕溪山項(xiàng)目之所以陷入如此困局，不排除有債權(quán)公司想瓜分項(xiàng)目的可能。”一位接受采訪的行業(yè)人士分析稱。他認(rèn)為，奧宸地產(chǎn)的資產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于負(fù)債，“在騰沖，除了被地方政府收回的土地，奧宸還有203畝土地沒有建設(shè)，房子也僅賣了三成左右。”

這些停工爛尾、破產(chǎn)重組風(fēng)波背后，到底藏著什么故事?1月21日，中國房地產(chǎn)報(bào)記者致電奧宸地產(chǎn)集團(tuán)深圳總部，相關(guān)工作人員表示“需要先向公司請示，經(jīng)授權(quán)后才能就相關(guān)問題給予回應(yīng)”。但截至發(fā)稿，記者未收到相關(guān)回復(fù)。

夢斷騰沖

騰沖被評為“最適宜人類居住的地方之一”，全年平均氣溫14.7℃，氣候涼爽宜人，冬可避寒，夏可避暑。奧宸納帕溪山項(xiàng)目位于騰沖縣騰越鎮(zhèn)西山壩新城區(qū)。

2017年5月份，徐女士經(jīng)環(huán)京的燕郊一家房產(chǎn)銷售機(jī)構(gòu)北京德利天地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的介紹，選下了騰沖奧宸納帕溪山項(xiàng)目的一套房子。徐女士隨后跟著銷售人員來到騰沖，看到房子五證齊全，售樓處和施工現(xiàn)場一切正常，房子已經(jīng)封頂。當(dāng)時銷售人員告訴徐女士，這個項(xiàng)目一期是別墅，并已部分入住。二期是普通住宅，并準(zhǔn)備在今年(2017年)10月份交付使用。徐女士覺得項(xiàng)目建設(shè)已近尾聲，不該有購房風(fēng)險。于是就先簽訂了《商品房認(rèn)購書》，并以每平方米4000元的房價，支付了全款26萬余元，同時還向代理銷售公司交納了7萬元的電商費(fèi)，并等待著簽訂正式合同。款項(xiàng)交完后，銷售人員告訴徐女士，正式合同隨后會郵寄給她。

回京后，徐女士一再催要正式合同，對方卻給她郵寄了一份非正式合同。網(wǎng)簽和交房從此變得遙遙無期。先是被告知“還未接到通知，等一段時間”，再是以“騰沖人懶，工期拖延”“騰沖雨天多，施工進(jìn)度慢”為借口拖延，又以 “公司正在清算，正在等待重組”為借口，不斷編造謊言。

徐女士后來通過多種途徑才得知，房子在自己購買之前，開發(fā)商因融資糾紛，早在2016年就已經(jīng)被法院查封了。

徐女士與房產(chǎn)銷售公司溝通過幾次之后，該公司在燕郊的門店也人去樓空。徐女士要求房產(chǎn)銷售員退還自己電商費(fèi)7萬元，隨后房產(chǎn)銷售員把徐女士的微信拉黑，電話也不再接聽。

跟徐女士一樣遭遇的購房戶，全國各地算起來有數(shù)百個 。這些購房戶中，不少人是在2017年買的房子，有的人交付了全款，還有的人交付了定金。

在這些購房戶中，有一部分人是當(dāng)?shù)氐呐锔膽簦@得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償后他們購買了奧宸地產(chǎn)納帕溪山的房子。現(xiàn)在由于無法交房，有的一家人擠在租住的屋子里。有的是外地打工族，收入除了日常的開支，還要支付房租和房貸。更早的一些購房戶，在2012年就已交付房款，至今也沒能入住。還有一部分人仍在繼續(xù)交著房貸。無論是一期別墅，還是二期普通住宅，至今都無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證。

有幾戶購房戶在生活壓力之下，選擇了自救，入住了沒有竣工驗(yàn)收、尚未交付的毛坯房生活。

記者查詢獲悉，奧宸地產(chǎn)于2012年在騰沖獲得6宗土地使用權(quán)，共計(jì)大約490畝。不過，百度百科顯示，奧宸地產(chǎn)開發(fā)的納帕溪山項(xiàng)目占地上千畝。有購房戶告訴記者，這些土地其中3宗被抵押，3宗被查封，其他土地則被當(dāng)?shù)卣栈厝チ恕?

查封風(fēng)波

數(shù)百名購房戶在騰沖買下的奧宸納帕溪山房產(chǎn)，現(xiàn)在面臨著被法院拍賣的窘境。這里面又隱藏著什么不為人知的內(nèi)幕?

中國房地產(chǎn)報(bào)記者經(jīng)了解獲知，早在2016年，奧宸納帕溪山項(xiàng)目就因開發(fā)商奧宸地產(chǎn)與東莞信托有限公司(以下簡稱“東莞信托”)之間引發(fā)融資糾紛。項(xiàng)目被東莞信托申請廣東省東莞市中級法院于2016年10月17日對騰沖奧宸價值1.4563億元的銀行存款或其他等額財(cái)產(chǎn)予以查封，其中即包括奧宸納帕溪山項(xiàng)目房產(chǎn)427套。騰沖市房地產(chǎn)交易中心隨即關(guān)閉了騰沖奧宸的房產(chǎn)銷售系統(tǒng)，不得再繼續(xù)銷售。

正是在奧宸納帕溪山項(xiàng)目被查封一年之后，2017年，項(xiàng)目沒有解封的情況下，售樓處公開出售房子，徐女士與很多購房戶正是這一時期購買了奧宸納帕溪山房產(chǎn)。

東莞信托的工商信息系統(tǒng)顯示，其是一家東莞市國有控股企業(yè)。

據(jù)相關(guān)司法文書顯示，項(xiàng)目被東莞中級法院查封之后，開發(fā)商奧宸地產(chǎn)與東莞信托之間融資糾紛達(dá)成調(diào)解協(xié)議。其中約定，奧宸地產(chǎn)立即將公章及財(cái)務(wù)印章交由東莞信托保管，同時移交所有的房產(chǎn)銷售印章、網(wǎng)上備案密鑰等，由東莞信托全面監(jiān)管奧宸納帕溪山房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售及資金回籠狀況，并授權(quán)奧宸地產(chǎn)直接將房產(chǎn)銷售回籠資金的不少于60%作為回款直接劃還東莞信托。

之后，奧宸地產(chǎn)納帕溪山項(xiàng)目又先后引發(fā)了多起訴訟。其中，奧宸地產(chǎn)因拖欠工程款，先后被昆明市江北建筑有限公司(以下簡稱“江北建筑”)、云南建投第五建設(shè)有限公司(云南建投五建)向云南省保山市中級法院提起訴訟。在云南省保山市中級法院與廣東省東莞市中級法院復(fù)雜的司法程序中，東莞信托、江北建筑與云南建投五建申請受理納帕溪山項(xiàng)目查封案件仍在繼續(xù)。

2020年11月19日，保山市中級法院公告稱，將對奧宸地產(chǎn)納帕溪山項(xiàng)目的428套房產(chǎn)進(jìn)行司法處置。

針對保山市中級法院的司法處置行為，有五十余戶購房戶向保山市中級法院提出了執(zhí)行異議。不過，除了個別購房戶的異議請求經(jīng)江北建筑、云南建投五建同意解除查封之外，其他購房戶提出的異議請求均被保山市中級法院駁回。

2020年底，這數(shù)十戶甚至更多的購房戶向保山中院提起訴訟，訴訟請求多為“責(zé)令奧宸地產(chǎn)盡快交付房子”。

騰沖樓市在2017年時房價大約每平方米4000元左右。近幾年，騰沖房價一路飆升，現(xiàn)在樓市價格漲到了大約每平方米10000元。

有不少購房戶認(rèn)為，他們交付購房款時都并不知道房子早已被查封了，如果知道買的是被查封的房子，誰還會購買?“現(xiàn)在，保山中院如果司法拍賣，會把我們推向房、財(cái)兩失的境地。”

還有購房戶覺得，這個項(xiàng)目充滿了各種詭異。明明已被查封了，還要賣。而且也不貼封條，一點(diǎn)被查封的跡象都沒有。

記者通過梳理奧宸地產(chǎn)上百起的司法訴訟發(fā)現(xiàn)，納帕溪山項(xiàng)目在銷售環(huán)節(jié)存在一房多賣現(xiàn)象，并引發(fā)至少十?dāng)?shù)起相關(guān)訴訟。

深陷泥潭

奧宸納帕溪山的項(xiàng)目公司奧宸地產(chǎn)，隸屬奧宸地產(chǎn)集團(tuán)，是集團(tuán)的三級子公司。奧宸地產(chǎn)集團(tuán)總部設(shè)在深圳，曾起步于云南昆明，多年來一直是云南昆明的知名品牌房企。

不過，近年來因債務(wù)危機(jī)讓這個從“單一房地產(chǎn)開發(fā)商”向“城市運(yùn)營商”轉(zhuǎn)變的奧宸地產(chǎn)集團(tuán)深陷泥潭。僅在昆明，就有多個住宅項(xiàng)目停工、爛尾或破產(chǎn)重組。

據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2019年7月23日，2019年全國共有271家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)清算。除了大量不知名的中小型房企之外，位列全國500強(qiáng)的上市房企也赫然在列。奧宸地產(chǎn)集團(tuán)旗下的兩個子公司昆明香緹玫瑰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、云南奧宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也名列其中。

2019年4月，昆明市中院受理了云南奧宸及其子公司昆明香緹玫瑰公司的破產(chǎn)案，截至目前，這兩家企業(yè)的破產(chǎn)案件都還懸而未決。也因此，奧宸地產(chǎn)集團(tuán)在昆明的多個爛尾項(xiàng)目——奧宸中央廣場、奧宸中心奧以及宸財(cái)富廣場項(xiàng)目，仍無法盤活。

據(jù)昆明當(dāng)?shù)孛襟w都市時報(bào)報(bào)道，奧宸地產(chǎn)集團(tuán)僅上述兩家破產(chǎn)重組的公司被申報(bào)債務(wù)已達(dá)112億元，涉及近萬名債權(quán)人。

奧宸地產(chǎn)今日的資金困境并非無跡可循。2010年，其董事長鄒建民提出“力爭以三年磨礪、實(shí)現(xiàn)銷售過200億元，朝著‘中國房地產(chǎn)二十強(qiáng)’邁進(jìn)”的戰(zhàn)略目標(biāo)。此后，奧宸地產(chǎn)不惜走上高杠桿、高規(guī)模的運(yùn)作模式，迅速擴(kuò)張獵取土地。

擴(kuò)張的另一面事實(shí)是，成立于1996年的奧宸地產(chǎn)，2011年至2013年公司銷售收入僅為35.8億元、37.3億元和38.3億元，平均每年實(shí)現(xiàn)凈利潤僅5億元左右。

實(shí)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法支起期望，反因資金引發(fā)越來越多的公司運(yùn)行問題。這家輝煌時期不僅在國內(nèi)多地發(fā)展，還遠(yuǎn)赴美國洛杉磯開發(fā)過30萬平方米的高尚居住社區(qū)和酒店的地產(chǎn)企業(yè)，在時過境遷后，如今徘徊在資金的懸崖上，面臨選擇。