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北京的徐女士很懊悔,，她為媽媽在云南騰沖買來度假和養(yǎng)老的房子,，不僅無法交付，還被法院早就查封了,。
這個名為奧宸納帕溪山的房地產項目由奧宸地產開發(fā),，這是一家曾被機構評為百強的房企。早年豪言要從 “單一房地產開發(fā)商”向“城市運營商”進軍的奧宸地產集團,，開發(fā)業(yè)務分布在中國深圳,、北京、云南和美國洛杉磯等地區(qū),，不幸的是目標已淪為概念,，僅在云南的昆明和騰沖，其就有多個住宅項目或已停工,，或已爛尾,，或仍在破產重組。
跟徐女士一樣遭遇的還有不少購房人,，他們稱：購買之前,，納帕溪山項目就已經被法院查封，奧宸地產隱瞞了這一情況,。
“奧宸地產納帕溪山項目之所以陷入如此困局,，不排除有債權公司想瓜分項目的可能?！币晃唤邮懿稍L的行業(yè)人士分析稱,。他認為，奧宸地產的資產遠遠大于負債,，“在騰沖,，除了被地方政府收回的土地,，奧宸還有203畝土地沒有建設，房子也僅賣了三成左右,?！?
這些停工爛尾、破產重組風波背后,，到底藏著什么故事?1月21日,，中國房地產報記者致電奧宸地產集團深圳總部，相關工作人員表示“需要先向公司請示,，經授權后才能就相關問題給予回應”,。但截至發(fā)稿，記者未收到相關回復,。
夢斷騰沖
騰沖被評為“最適宜人類居住的地方之一”,，全年平均氣溫14.7℃，氣候涼爽宜人,，冬可避寒,，夏可避暑。奧宸納帕溪山項目位于騰沖縣騰越鎮(zhèn)西山壩新城區(qū),。
2017年5月份,，徐女士經環(huán)京的燕郊一家房產銷售機構北京德利天地房地產經紀有限公司的介紹，選下了騰沖奧宸納帕溪山項目的一套房子,。徐女士隨后跟著銷售人員來到騰沖,，看到房子五證齊全，售樓處和施工現場一切正常,，房子已經封頂,。當時銷售人員告訴徐女士，這個項目一期是別墅,，并已部分入住,。二期是普通住宅，并準備在今年(2017年)10月份交付使用,。徐女士覺得項目建設已近尾聲,，不該有購房風險。于是就先簽訂了《商品房認購書》,，并以每平方米4000元的房價,，支付了全款26萬余元，同時還向代理銷售公司交納了7萬元的電商費,，并等待著簽訂正式合同,。款項交完后,，銷售人員告訴徐女士,，正式合同隨后會郵寄給她,。
回京后，徐女士一再催要正式合同,，對方卻給她郵寄了一份非正式合同,。網簽和交房從此變得遙遙無期。先是被告知“還未接到通知,，等一段時間”,，再是以“騰沖人懶,，工期拖延”“騰沖雨天多,，施工進度慢”為借口拖延，又以 “公司正在清算,，正在等待重組”為借口,，不斷編造謊言。
徐女士后來通過多種途徑才得知,，房子在自己購買之前,，開發(fā)商因融資糾紛，早在2016年就已經被法院查封了,。
徐女士與房產銷售公司溝通過幾次之后,，該公司在燕郊的門店也人去樓空。徐女士要求房產銷售員退還自己電商費7萬元,，隨后房產銷售員把徐女士的微信拉黑,，電話也不再接聽。
跟徐女士一樣遭遇的購房戶,，全國各地算起來有數百個 ,。這些購房戶中，不少人是在2017年買的房子,，有的人交付了全款,，還有的人交付了定金。
在這些購房戶中,，有一部分人是當地的棚改戶,，獲得經濟補償后他們購買了奧宸地產納帕溪山的房子。現在由于無法交房,，有的一家人擠在租住的屋子里,。有的是外地打工族，收入除了日常的開支,，還要支付房租和房貸,。更早的一些購房戶，在2012年就已交付房款,，至今也沒能入住,。還有一部分人仍在繼續(xù)交著房貸,。無論是一期別墅，還是二期普通住宅,，至今都無法辦理不動產權證,。
有幾戶購房戶在生活壓力之下，選擇了自救,，入住了沒有竣工驗收,、尚未交付的毛坯房生活。
記者查詢獲悉,，奧宸地產于2012年在騰沖獲得6宗土地使用權,，共計大約490畝。不過,，百度百科顯示,，奧宸地產開發(fā)的納帕溪山項目占地上千畝。有購房戶告訴記者,，這些土地其中3宗被抵押,，3宗被查封，其他土地則被當地政府收回去了,。
查封風波
數百名購房戶在騰沖買下的奧宸納帕溪山房產,，現在面臨著被法院拍賣的窘境。這里面又隱藏著什么不為人知的內幕?
中國房地產報記者經了解獲知,，早在2016年,，奧宸納帕溪山項目就因開發(fā)商奧宸地產與東莞信托有限公司(以下簡稱“東莞信托”)之間引發(fā)融資糾紛。項目被東莞信托申請廣東省東莞市中級法院于2016年10月17日對騰沖奧宸價值1.4563億元的銀行存款或其他等額財產予以查封,，其中即包括奧宸納帕溪山項目房產427套,。騰沖市房地產交易中心隨即關閉了騰沖奧宸的房產銷售系統(tǒng)，不得再繼續(xù)銷售,。
正是在奧宸納帕溪山項目被查封一年之后,，2017年，項目沒有解封的情況下,，售樓處公開出售房子,，徐女士與很多購房戶正是這一時期購買了奧宸納帕溪山房產。
東莞信托的工商信息系統(tǒng)顯示,，其是一家東莞市國有控股企業(yè),。
據相關司法文書顯示，項目被東莞中級法院查封之后,，開發(fā)商奧宸地產與東莞信托之間融資糾紛達成調解協議,。其中約定，奧宸地產立即將公章及財務印章交由東莞信托保管,，同時移交所有的房產銷售印章,、網上備案密鑰等,，由東莞信托全面監(jiān)管奧宸納帕溪山房地產項目的銷售及資金回籠狀況，并授權奧宸地產直接將房產銷售回籠資金的不少于60%作為回款直接劃還東莞信托,。
之后,，奧宸地產納帕溪山項目又先后引發(fā)了多起訴訟。其中,，奧宸地產因拖欠工程款,，先后被昆明市江北建筑有限公司(以下簡稱“江北建筑”)、云南建投第五建設有限公司(云南建投五建)向云南省保山市中級法院提起訴訟,。在云南省保山市中級法院與廣東省東莞市中級法院復雜的司法程序中,，東莞信托、江北建筑與云南建投五建申請受理納帕溪山項目查封案件仍在繼續(xù),。
2020年11月19日,，保山市中級法院公告稱,，將對奧宸地產納帕溪山項目的428套房產進行司法處置,。
針對保山市中級法院的司法處置行為，有五十余戶購房戶向保山市中級法院提出了執(zhí)行異議,。不過,，除了個別購房戶的異議請求經江北建筑、云南建投五建同意解除查封之外,，其他購房戶提出的異議請求均被保山市中級法院駁回,。
2020年底，這數十戶甚至更多的購房戶向保山中院提起訴訟,，訴訟請求多為“責令奧宸地產盡快交付房子”,。
騰沖樓市在2017年時房價大約每平方米4000元左右。近幾年,，騰沖房價一路飆升,，現在樓市價格漲到了大約每平方米10000元。
有不少購房戶認為,，他們交付購房款時都并不知道房子早已被查封了,，如果知道買的是被查封的房子，誰還會購買?“現在,，保山中院如果司法拍賣,，會把我們推向房、財兩失的境地,?！?
還有購房戶覺得，這個項目充滿了各種詭異,。明明已被查封了,，還要賣,。而且也不貼封條，一點被查封的跡象都沒有,。
記者通過梳理奧宸地產上百起的司法訴訟發(fā)現,，納帕溪山項目在銷售環(huán)節(jié)存在一房多賣現象，并引發(fā)至少十數起相關訴訟,。
深陷泥潭
奧宸納帕溪山的項目公司奧宸地產,，隸屬奧宸地產集團，是集團的三級子公司,。奧宸地產集團總部設在深圳,，曾起步于云南昆明，多年來一直是云南昆明的知名品牌房企,。
不過,，近年來因債務危機讓這個從“單一房地產開發(fā)商”向“城市運營商”轉變的奧宸地產集團深陷泥潭。僅在昆明,，就有多個住宅項目停工,、爛尾或破產重組。
據人民法院公告網顯示,，截至2019年7月23日,，2019年全國共有271家房地產企業(yè)宣告破產清算。除了大量不知名的中小型房企之外,，位列全國500強的上市房企也赫然在列,。奧宸地產集團旗下的兩個子公司昆明香緹玫瑰房地產開發(fā)有限公司、云南奧宸房地產開發(fā)有限公司也名列其中,。
2019年4月,，昆明市中院受理了云南奧宸及其子公司昆明香緹玫瑰公司的破產案，截至目前,，這兩家企業(yè)的破產案件都還懸而未決,。也因此，奧宸地產集團在昆明的多個爛尾項目——奧宸中央廣場,、奧宸中心奧以及宸財富廣場項目,，仍無法盤活。
據昆明當地媒體都市時報報道,，奧宸地產集團僅上述兩家破產重組的公司被申報債務已達112億元,，涉及近萬名債權人。
奧宸地產今日的資金困境并非無跡可循,。2010年,，其董事長鄒建民提出“力爭以三年磨礪、實現銷售過200億元，朝著‘中國房地產二十強’邁進”的戰(zhàn)略目標,。此后,，奧宸地產不惜走上高杠桿、高規(guī)模的運作模式,，迅速擴張獵取土地,。
擴張的另一面事實是，成立于1996年的奧宸地產,，2011年至2013年公司銷售收入僅為35.8億元,、37.3億元和38.3億元，平均每年實現凈利潤僅5億元左右,。
實力遠遠無法支起期望,，反因資金引發(fā)越來越多的公司運行問題。這家輝煌時期不僅在國內多地發(fā)展,，還遠赴美國洛杉磯開發(fā)過30萬平方米的高尚居住社區(qū)和酒店的地產企業(yè),，在時過境遷后，如今徘徊在資金的懸崖上,，面臨選擇,。
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