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中房網訊 (亞晨/文)9月29日，人民銀行,、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產金融工作座談會,。會議由人民銀行行長易綱主持，人民銀行副行長潘功勝,、銀保監(jiān)會副主席周亮,、肖遠企出席，住建部,、證監(jiān)會等相關部門,，以及全國24家主要銀行負責人參加了會議,。

會議強調，金融部門要認真貫徹落實黨中央,、國務院決策部署,，圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價,、穩(wěn)預期”目標,，準確把握和執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度，堅持房子是用來住的,、不是用來炒的定位,，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，持續(xù)落實好房地產長效機制,，加快完善住房租賃金融政策體系,。

央行方面認為，金融部門近年來全面落實房地產長效機制,，穩(wěn)妥實施房地產金融審慎管理制度,，保持房地產金融政策連續(xù)穩(wěn)定，在服務實體經濟,、推動經濟轉型升級和促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展中發(fā)揮了積極作用,。

從“維護”到“配合”

從會議信息來看，強調“三穩(wěn)”目標,、堅持“房住不炒”定位,，堅持“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”等表述，意味著金融監(jiān)管部門反復強調政策底線,，避免向市場傳遞錯誤信號,。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼分析認為，金融是房地產市場的血脈,，應實現(xiàn)金融與房地產良性循環(huán),。金融機構在落實房地產貸款集中度管理制度等過程中，應把握好力度和節(jié)奏,，既要積極又要穩(wěn)妥,。

值得注意的是，央行近日召開的貨幣政策委員會第三季度例會上,，提出“維護房地產市場的健康發(fā)展,，維護住房消費者的合法權益”。這是央行官網所披露的貨幣政策季度例會中,，首次提及與房地產相關的內容,。

而在本次房地產金融工作座談會上，央行再次強調了“兩個維護”,，并做出了更詳細的表述,。即：要求金融機構要按照法治化,、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,，維護住房消費者合法權益,。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中房網表示，金融機構后續(xù)需要嚴格按照法治化和市場化的方式進行業(yè)務操作,。此前對一些房企項目抽貸停貸,、隨意設定或調整按揭貸款標準，或以額度不足等理由無故拒絕按揭貸款,，類似操作對房企和購房者都造成了損害,。而未來金融機構在業(yè)務操作方面，則需要配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場穩(wěn)定,。

從近期房地產市場的“不穩(wěn)定”因素來看，市場交易量有從過熱轉向過冷的苗頭,。根據(jù)易居研究院監(jiān)測,，9月份樓市供求指標繼續(xù)降溫，當前降溫行情至少已經持續(xù)4個月,。從價格上看,，三類城市普遍降溫。尤其是三四線城市,，降溫最為明顯,，部分城市相繼出臺了“限跌令”。

在嚴躍進看來,，本輪行情降溫速度快,、影響面廣，且短期內無反彈空間,。從穩(wěn)定的角度看,，金融機構需要關注房地產市場的變化，積極在信貸政策上做出微調,。

嚴守風險仍是底線

實際上,，自下半年以來，全國房地產市場持續(xù)降溫,。即將結束的三季度,，是疫情期間行情最差的一個季度。在價格指數(shù)方面,，也與二季度走勢完全相反,，市場降溫特征非常明顯。

而在土地市場方面,，同樣開始轉冷,。以廣州為例,，本次第二批集中共出讓48宗涉宅用地，其中25宗土地遭遇流拍,，流拍率高達52.1%,。最終成交的23宗土地，平均溢價率也僅為1.5%,。相比首輪19%的平均溢價率,，市場熱度大幅下滑。此外,，在第二輪集中供地中,，包括杭州、重慶,、蘇州等熱點城市,，都出現(xiàn)溢價率下滑、流拍率上升的情況,。還有一部分城市甚至出現(xiàn)臨時“中止”出讓地塊的現(xiàn)象,。

在業(yè)內人士看來，如果房企拿地放緩,，將拖累房屋新開工面積進一步下滑,，房地產開發(fā)投資也將持續(xù)走低。

另外,，從房地產企業(yè)到期債務來看,，也是壓力不斷。據(jù)CAIC統(tǒng)計,，9月份200家核心房企境內外債券合計到期規(guī)模超800億,，其中境內債券到期約647億。除9月外,，12月也是房企境內債券到期比較集中的月份,，到期規(guī)模超500億。在距離2021年結束不足百天時間里,，200家核心房企總計約有近2000億境內債券即將到期,。

事實上，自2020年8月20日,，央行,、住建部出臺重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理的“三道紅線”政策。今年初,，央行和銀保監(jiān)會開始實施房地產貸款集中度管理制度以來,，房地產行業(yè)降杠桿效果明顯。隨著政策的持續(xù)發(fā)力，多家品牌房企甚至個別頭部房企深陷困境,，引發(fā)了市場波動,。

嚴躍進表示，今年各大銀行在執(zhí)行房貸集中度過程中,，存在一些比較“粗暴”的做法,，忽視了對合理合規(guī)住房消費需求的保障。在當前房地產市場從過熱轉向過冷的過程中,，央行房地產金融工作座談會及時發(fā)現(xiàn)市場新情況,、新問題，可謂務實高效,，對于四季度房地產市場將產生積極作用,。

《丁祖昱評樓市》此前指出，嚴守系統(tǒng)性金融風險仍是底線,，房企將繼續(xù)堅持去杠桿,，金融措施將主要聚焦協(xié)助處置問題企業(yè)可能存在爛尾風險項目盡快復工復產，保證按時按質交付以維護購房者合法權益,。另一方面,，居民購房信貸政策也將適度調整，提升居民按揭額度,、縮短放貸周期,，保證市場正常交易,，間接改善企業(yè)現(xiàn)金流,。

整體來看，央行連續(xù)釋放樓市維穩(wěn)信號,，對提振市場信心將發(fā)揮重要的作用,。但從長期來看，房企間的優(yōu)勝劣汰或將提速,，行業(yè)新一輪洗牌在所難免,。