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中房網(wǎng)訊 (亞晨/文)9月29日,，人民銀行,、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會。會議由人民銀行行長易綱主持,，人民銀行副行長潘功勝,、銀保監(jiān)會副主席周亮、肖遠(yuǎn)企出席,，住建部,、證監(jiān)會等相關(guān)部門，以及全國24家主要銀行負(fù)責(zé)人參加了會議,。

會議強(qiáng)調(diào),，金融部門要認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署,，圍繞“穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo),，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,，持續(xù)落實(shí)好房地產(chǎn)長效機(jī)制，加快完善住房租賃金融政策體系,。

央行方面認(rèn)為，金融部門近年來全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制,，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度,，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)穩(wěn)定，在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì),、推動經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展中發(fā)揮了積極作用,。

從“維護(hù)”到“配合”

從會議信息來看，強(qiáng)調(diào)“三穩(wěn)”目標(biāo),、堅(jiān)持“房住不炒”定位,，堅(jiān)持“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”等表述，意味著金融監(jiān)管部門反復(fù)強(qiáng)調(diào)政策底線,，避免向市場傳遞錯誤信號,。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼分析認(rèn)為，金融是房地產(chǎn)市場的血脈,，應(yīng)實(shí)現(xiàn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán),。金融機(jī)構(gòu)在落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度等過程中，應(yīng)把握好力度和節(jié)奏,，既要積極又要穩(wěn)妥,。

值得注意的是,，央行近日召開的貨幣政策委員會第三季度例會上，提出“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”,。這是央行官網(wǎng)所披露的貨幣政策季度例會中，首次提及與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容,。

而在本次房地產(chǎn)金融工作座談會上,，央行再次強(qiáng)調(diào)了“兩個維護(hù)”，并做出了更詳細(xì)的表述,。即：要求金融機(jī)構(gòu)要按照法治化,、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益,。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中房網(wǎng)表示，金融機(jī)構(gòu)后續(xù)需要嚴(yán)格按照法治化和市場化的方式進(jìn)行業(yè)務(wù)操作,。此前對一些房企項(xiàng)目抽貸停貸,、隨意設(shè)定或調(diào)整按揭貸款標(biāo)準(zhǔn)，或以額度不足等理由無故拒絕按揭貸款,，類似操作對房企和購房者都造成了損害,。而未來金融機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)操作方面，則需要配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,。

從近期房地產(chǎn)市場的“不穩(wěn)定”因素來看,，市場交易量有從過熱轉(zhuǎn)向過冷的苗頭。根據(jù)易居研究院監(jiān)測,，9月份樓市供求指標(biāo)繼續(xù)降溫,，當(dāng)前降溫行情至少已經(jīng)持續(xù)4個月。從價格上看,，三類城市普遍降溫,。尤其是三四線城市，降溫最為明顯,，部分城市相繼出臺了“限跌令”,。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，本輪行情降溫速度快,、影響面廣,，且短期內(nèi)無反彈空間。從穩(wěn)定的角度看,，金融機(jī)構(gòu)需要關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化,，積極在信貸政策上做出微調(diào)。

嚴(yán)守風(fēng)險仍是底線

實(shí)際上，自下半年以來,，全國房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫,。即將結(jié)束的三季度，是疫情期間行情最差的一個季度,。在價格指數(shù)方面,，也與二季度走勢完全相反，市場降溫特征非常明顯,。

而在土地市場方面,，同樣開始轉(zhuǎn)冷。以廣州為例,，本次第二批集中共出讓48宗涉宅用地,，其中25宗土地遭遇流拍，流拍率高達(dá)52.1%,。最終成交的23宗土地,，平均溢價率也僅為1.5%。相比首輪19%的平均溢價率,，市場熱度大幅下滑,。此外，在第二輪集中供地中,，包括杭州,、重慶、蘇州等熱點(diǎn)城市,，都出現(xiàn)溢價率下滑,、流拍率上升的情況。還有一部分城市甚至出現(xiàn)臨時“中止”出讓地塊的現(xiàn)象,。

在業(yè)內(nèi)人士看來,，如果房企拿地放緩，將拖累房屋新開工面積進(jìn)一步下滑,，房地產(chǎn)開發(fā)投資也將持續(xù)走低,。

另外,，從房地產(chǎn)企業(yè)到期債務(wù)來看,，也是壓力不斷。據(jù)CAIC統(tǒng)計(jì),，9月份200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模超800億,，其中境內(nèi)債券到期約647億。除9月外,，12月也是房企境內(nèi)債券到期比較集中的月份,，到期規(guī)模超500億。在距離2021年結(jié)束不足百天時間里，200家核心房企總計(jì)約有近2000億境內(nèi)債券即將到期,。

事實(shí)上,，自2020年8月20日，央行,、住建部出臺重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理的“三道紅線”政策,。今年初，央行和銀保監(jiān)會開始實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度以來,，房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿效果明顯,。隨著政策的持續(xù)發(fā)力，多家品牌房企甚至個別頭部房企深陷困境,，引發(fā)了市場波動,。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年各大銀行在執(zhí)行房貸集中度過程中,，存在一些比較“粗暴”的做法,，忽視了對合理合規(guī)住房消費(fèi)需求的保障。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場從過熱轉(zhuǎn)向過冷的過程中,，央行房地產(chǎn)金融工作座談會及時發(fā)現(xiàn)市場新情況,、新問題，可謂務(wù)實(shí)高效,，對于四季度房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生積極作用,。

《丁祖昱評樓市》此前指出，嚴(yán)守系統(tǒng)性金融風(fēng)險仍是底線,，房企將繼續(xù)堅(jiān)持去杠桿,，金融措施將主要聚焦協(xié)助處置問題企業(yè)可能存在爛尾風(fēng)險項(xiàng)目盡快復(fù)工復(fù)產(chǎn)，保證按時按質(zhì)交付以維護(hù)購房者合法權(quán)益,。另一方面,，居民購房信貸政策也將適度調(diào)整，提升居民按揭額度,、縮短放貸周期,，保證市場正常交易，間接改善企業(yè)現(xiàn)金流,。

整體來看,，央行連續(xù)釋放樓市維穩(wěn)信號，對提振市場信心將發(fā)揮重要的作用,。但從長期來看,，房企間的優(yōu)勝劣汰或?qū)⑻崴伲袠I(yè)新一輪洗牌在所難免,。