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編者按
商改住產(chǎn)品的銷售在全國已經(jīng)持續(xù)多年,，在一些城市甚至成為住宅市場的有力補充，受到限購人群和投資者的追捧,。商改住產(chǎn)品又是一個敏感的話題,。一方面，因為牽涉到可能的違規(guī)問題,，開發(fā)企業(yè)多以打擦邊球的方式私底下進行;另一方面,，因為灰色利益的存在，在一些城市這種問題又屢禁不絕,。
平心而論,，遺留問題要破解，但是像發(fā)生在成都的這種“商改住”亂象和歪風,，必須遏制,，避免其“生米煮成熟飯”擾亂樓市秩序， 增加已有問題的破解復雜性。
“商改住“亂象叢生,、處處是坑的現(xiàn)象已經(jīng)在全國很多城市接連引發(fā)矛盾糾紛,，并成為信訪高發(fā)領(lǐng)域?！吧谈淖 钡挠|角現(xiàn)在又伸到舊改房，游離于監(jiān)管之外,。
成都市金牛區(qū)城隍廟電子市場5號區(qū)的“北大公寓“,，是一個“商改住“樓盤，原是閑置長達20年之久的問題項目,。去年,，項目被成都本土一家企業(yè)管理公司包裝成新房和公寓對外進行銷售。有當?shù)厝耸糠Q,，因為是問題項目,，也未取得產(chǎn)權(quán)，購買這種舊改公寓暗藏的風險巨大,。
中國房地產(chǎn)報記者獲悉,，目前，成都市金牛區(qū)住房建設和交通運輸局已介入調(diào)查,。
舊改房變商住公寓之謎
“北大公寓“位于成都地鐵六號線梁家巷站西南方向500米處,，沿途不止一個爛尾房和棄置樓，北大公寓的接待處隱密在毫不起眼的巷道處,。
有購房者稱,，北大公寓在沒有任何證照的情況下，就向他們出售樓盤,，且對外宣稱北大公寓是新房,，到訪之后又表示項目是舊改房屋，說辭前后不一,。對于北大公寓的定性,，記者在樓盤網(wǎng)上看到其宣傳為公寓，并稱民用水,、電,、氣三通。
“我們這個是舊房改造,，房屋的框架結(jié)構(gòu),，里里外外都要修，包括里面所有的墻體都新砌,，上下管道電線重新排設,，消防管道、消防栓都是新做,，窗戶也是換成隔音玻璃,，你放心,。”王姓置業(yè)顧問向記者介紹了北大公寓的產(chǎn)品優(yōu)勢,，反復強調(diào),，“這是水電氣三通住宅”。
在記者再三詢問“你們這樓盤屬于商業(yè)性質(zhì)嗎?”置業(yè)顧問的說辭是：“公寓屬于商業(yè),，商業(yè)也就是公寓,。“并不斷與記者混淆兩者之間的概念,。
北大公寓的宣傳冊上,，“內(nèi)環(huán)線，府河邊,，全精裝”“水電氣三通住宅”無疑讓購房者們向往,。
對于購房者關(guān)心的價格和付款方式，王姓置業(yè)顧問王表示,，按揭首付六成是甲方要求,。當記者提出諸多質(zhì)疑時，置業(yè)顧問含糊其詞,，在追問之下,，才告知此項目是四川思晟威企業(yè)管理有限公司通過司法拍賣獲得。
“這個項目是金牛區(qū)的遺留問題項目,，閑置了超過20年了,，開發(fā)商為金牛區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司，轉(zhuǎn)手成都蓉西房屋開發(fā)公司,，負責改造和出售,。”王姓置業(yè)顧問向記者出示了兩三份文件,。仔細閱讀發(fā)現(xiàn)：
北大公寓性質(zhì)為“商改住”,，其前身為成都市金牛區(qū)城隍廟電子市場5號區(qū)房產(chǎn)。在一份“定點通知書”中,，成都市規(guī)劃管理局于1996年將房產(chǎn)規(guī)劃,，移交予金牛區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司辦理。在加快舊城改造的背景之下,，金牛區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司又與成都蓉西房屋開發(fā)公司共同開發(fā),。
在一份民事裁決書中，該房產(chǎn)于2001年由永川經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)投資公司質(zhì)押給成都蓉西房屋開發(fā)公司,。2015年,，房產(chǎn)通過法拍形式，再一次易手至重慶市永川區(qū)惠通建設發(fā)展有限公司，2016年,，四川思晟威企業(yè)管理有限公司以16427600元的價格從重慶市永川區(qū)惠通建設發(fā)展有限公司購得房屋所有權(quán),，記者通過淘寶、京東的法拍房信息搜尋,，未能找到該公司和房產(chǎn)的拍賣情況,。
記者從房屋買賣合同上看到，該房屋1998年就已停工,，只完成了主體工程,，水電氣、消防,、電梯設施全無，也沒有質(zhì)檢,、消防,、環(huán)保、綜合驗收等相關(guān)手續(xù),。
記者從置業(yè)顧問出示的2021年3月18日召開的成都市不動產(chǎn)登記遺留問題聯(lián)席會會議紀要上看到：同意將金牛區(qū)解放路二段4號“電子市場5區(qū)“納入不動產(chǎn)登記遺留問題處理,，辦理不動產(chǎn)首次登記涉及金牛區(qū)人民政府、市住建局,、金牛區(qū)規(guī)自局等部門完善手續(xù),，才按規(guī)定辦理。由此推測,，此房屋產(chǎn)權(quán)等相關(guān)手續(xù)還在辦理的路上,。
監(jiān)管盲區(qū) 違規(guī)銷售
命運多舛。2016年,，城隍廟電子市場又一次裁定給了現(xiàn)在的開發(fā)商四川思晟威企業(yè)管理有限公司,，并于2019年2月開始進行墻體、水電天然氣的改造施工,，去年11月開始對外出售,。
有不愿具名的當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，100多套已售70多套的北大公寓確實是“商改住”,。公寓宣傳的“民用水電氣三通”也恰逢政策轉(zhuǎn)換的漏洞,，其銷售資金也未進入住建部門的資金監(jiān)管，稍有不慎,，容易引發(fā)法律糾紛,。
早在2017年4月，成都市規(guī)劃局,、房管局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進一步加強商業(yè),、辦公類建設項目管理的通知》中，明確規(guī)定“商業(yè)、辦公類建設項目應當嚴格按照規(guī)劃用地性質(zhì)及規(guī)劃許可開發(fā),、建設,、銷售、使用,，嚴禁擅自改變?yōu)榫幼∮猛尽?不得以民用標準對水電氣收費,，“商業(yè)、辦公類建設項目中的辦公用房(公共食堂除外),，不得接入天然氣,。商業(yè)、辦公類建設項目的水電氣,，應按照商用標準收費,，禁止按照非商用標準收費?！?
官方回應：責令停止銷售
“北大公寓在宣傳過程中,，以帶有住宅性質(zhì)的“民用水電氣三通”為賣點的宣傳模式進行違規(guī)宣傳?！背啥际薪鹋^(qū)住房建設和交通運輸局安居科負責人向記者透露,。
關(guān)于產(chǎn)權(quán)問題，北大公寓置業(yè)顧問也拿出了《成都不動產(chǎn)遺留問題會議紀要》,，文件中卻沒有詳實披露該“遺留問題”的處理進程和處理結(jié)果,。只是一再說明不動產(chǎn)中心全權(quán)交由該公司辦理。
成都市金牛區(qū)住房建設和交通運輸局相關(guān)負責人介紹說：“這個房子是問題房,，存在產(chǎn)權(quán)遺留問題,，暫時辦不了產(chǎn)權(quán)，已經(jīng)讓其停止對外銷售,。其產(chǎn)權(quán)問題正在辦理過程當中,，正在走遺留問題程序?！辈⒚鞔_表明了產(chǎn)權(quán)未辦理,，應立即責令整改并停止虛假宣傳。
法律人士：購買此類公寓需謹慎
針對成都北大公寓的銷售行為,，北京盈科(成都)律師事務所銀行與互聯(lián)網(wǎng)法律事務部副主任麻建律師表示：《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃,、設計建設商品房。商品房銷售后,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃,、設計。該項目屬于遺留問題項目,，并且很多手續(xù)并未完善,。根據(jù)該項目房屋建筑面積測繪成果報告明確顯示為辦公,，開發(fā)商改造為具有住宅性質(zhì)的公寓，其本身就是一種違規(guī)行為,，購房者購買此類公寓的風險比較大,。”
“這種情況說明企業(yè)本身社會責任感較低,?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦表示，企業(yè)設法打“擦邊球”的做法也說明違規(guī)處罰還執(zhí)行得不夠嚴厲,，或為地方監(jiān)管存在盲點,，比較容易被鉆空子，導致出現(xiàn)了類似的行業(yè)亂象,。
很多城市已經(jīng)對“商改住”亂象頻嚴控堵截,，“商改住”在一些城市逐漸走向消亡。但成都的商辦市場又刮起了一股“商改住”歪風,，這會擾亂了樓市有序發(fā)展,。
違規(guī)銷售
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