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國(guó)企白武士入主 華南城料債務(wù)壓力將有效緩解

2021年,,不少陷入流動(dòng)性困局的房企遍尋國(guó)企白武士而不得,不曾想,,這樣的買賣卻被一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做成了,。2021年12月31日,華南城控股有限公司(01668.HK 以下簡(jiǎn)稱“華南城”)宣布將引入國(guó)資股東,,深圳市特區(qū)建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“特區(qū)建發(fā)集團(tuán)”)擬以約19.09億港元的代價(jià)換取華南城的第一大股東位置,。

2022年1月4日,華南城特地召開(kāi)了兩場(chǎng)投資者電話會(huì),,向投資者介紹新股東的背景,,以及這筆交易將給公司帶來(lái)什么好處。在這之前,,該公司正被高達(dá)146億港元的短債所困擾,,未償付美元高級(jí)票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)也被標(biāo)普從“B-”下調(diào)至“CCC+”,。而伴隨著國(guó)資股東的進(jìn)入,華南城預(yù)計(jì)自己的債務(wù)壓力將得到有效緩解,,且融資成本有望下降2個(gè)百分點(diǎn)以上,,每年的利息支出節(jié)約近10億港元。在電話會(huì)中,,該公司甚至還對(duì)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)沒(méi)有及時(shí)正面評(píng)價(jià)其股東變更,,表示了不滿。

在大部分民營(yíng)房企依然面臨融資難題的背景下,,華南城引戰(zhàn)成功的激動(dòng)心情不難理解。除了運(yùn)氣成分,,一位機(jī)構(gòu)分析師認(rèn)為,,該公司本身也具備引戰(zhàn)的有利條件,“沉淀的資產(chǎn)好,,儲(chǔ)備的項(xiàng)目地價(jià)便宜,,公司規(guī)模雖不大,但債務(wù)相對(duì)清晰,,項(xiàng)目股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰”,。

一次無(wú)心插柳的引戰(zhàn)

2021年的最后一天,華南城發(fā)布了一份將對(duì)自身經(jīng)營(yíng)帶來(lái)重大影響的公告,。公告顯示,,特區(qū)建發(fā)集團(tuán)擬以總代價(jià)約19.09億港元全額認(rèn)購(gòu)華南城擬發(fā)行的33.5億股股份。認(rèn)購(gòu)交割完成后,,特區(qū)建發(fā)集團(tuán)將占華南城經(jīng)配發(fā)及發(fā)行認(rèn)購(gòu)股份擴(kuò)大后已發(fā)行股本29.28%,,成為其主要股東兼單一最大股東。而原第一大股東鄭松興的持股比例由持股前的28.5%稀釋至20.16%,,降至第二大股東,,騰訊的持股比例則由11.81%稀釋至8.35%。

特區(qū)建發(fā)集團(tuán)的認(rèn)購(gòu)價(jià)為每股0.57港元,,較認(rèn)購(gòu)協(xié)議日期前最后5個(gè)連續(xù)交易日的平均收市價(jià)折讓了約14.93%。而截至2021年9月底,,華南城的每股凈資產(chǎn)達(dá)5.22港元,,目前市凈率僅為0.13倍。

騰訊進(jìn)入的時(shí)間比特區(qū)建發(fā)集團(tuán)早了好幾年,。2014年1月,,騰訊以策略股東的身份認(rèn)購(gòu)了華南城6.8億股新股,占該公司經(jīng)發(fā)行及配發(fā)認(rèn)購(gòu)股份之?dāng)U大已發(fā)行股本約9.9%,,認(rèn)購(gòu)價(jià)為每股2.2港元,,總代價(jià)約15億港元,。

兩相對(duì)比,便可知特區(qū)建發(fā)集團(tuán)撿了一個(gè)大便宜,。雖然經(jīng)營(yíng)規(guī)模上無(wú)法與騰訊相比,,但特區(qū)建發(fā)集團(tuán)的國(guó)企背景也是一大優(yōu)勢(shì)。該公司為深圳市國(guó)資委下屬企業(yè),,成立于2011年8月,,主營(yíng)業(yè)務(wù)包括基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng),、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資,、區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作、PPP項(xiàng)目實(shí)施等,。在“十三五”期間,,該公司已躋身深圳23家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)企業(yè)行列。截至2021年12月,,其注冊(cè)資本為335.09億元,,總資產(chǎn)980.21億元,凈資產(chǎn)429.19億元,。

根據(jù)華南城管理層在電話會(huì)中對(duì)投資者透露的信息,,該公司與特區(qū)建發(fā)集團(tuán)的聯(lián)姻實(shí)屬“機(jī)緣巧合”,最初的接觸原本是想談融資業(yè)務(wù),,不料發(fā)現(xiàn)雙方還有更多的合作可能,,在做了幾個(gè)月的盡調(diào)后,特區(qū)建發(fā)集團(tuán)便決定入股,。

雖然是折價(jià)配股引入的大股東,,但華南城認(rèn)為這是一筆很劃算的買賣,表示攜手國(guó)資后公司將全面邁向發(fā)展的新階段,。

除卻價(jià)格因素,,對(duì)于特區(qū)建發(fā)集團(tuán)而言,華南城也恰好滿足了其當(dāng)前階段的發(fā)展所需,。根據(jù)特區(qū)建發(fā)集團(tuán)的規(guī)劃,,“十四五”期間,該公司將致力成為在全國(guó)具有示范作用的新型城市發(fā)展綜合運(yùn)營(yíng)商,,到2025年,,集團(tuán)總、凈資產(chǎn)分別達(dá)到1200億元和570億元,,完成投資1000億元以上,,實(shí)現(xiàn)營(yíng)收500億元、利潤(rùn)15億元,。期內(nèi),,該公司還將以資本運(yùn)作和混改加快整合發(fā)展新資源,,實(shí)施“上市公司 +”戰(zhàn)略,力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)控股2家上市公司,、1家優(yōu)質(zhì)子公司上市,。

而入主華南城后,特區(qū)建發(fā)集團(tuán)控股2家上市公司的目標(biāo)便達(dá)成了一半,,資產(chǎn)和營(yíng)收利潤(rùn)的增長(zhǎng)計(jì)劃也多了一層保障,。

國(guó)資增信 債務(wù)壓力有望緩解

引戰(zhàn)前,華南城在經(jīng)營(yíng)及資金層面都面臨著不小的壓力,。該公司在2021年12月發(fā)布的中期報(bào)告中表示,,公司遭受了國(guó)際貿(mào)易摩擦、新冠疫情反復(fù),、鄭州華南城突遇百年大雨等多種不利影響,,期內(nèi)合約銷售額減少13%至70.2億港元,收入為61.66億港元,,同比下降13.2%,。截至2021年9月30日,,華南城的總計(jì)息債務(wù)約為366億港元,,短債占了4成之多,總額達(dá)146億港元,。同期,,該公司的現(xiàn)金及銀行存款約為96億港元,無(wú)法覆蓋短期債務(wù),。融資成本也在上升,,加權(quán)平均融資成本上升至8.51%。

華南城認(rèn)為,,下半財(cái)年,,復(fù)雜多變的國(guó)際環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)整體疲弱,將對(duì)公司的發(fā)展帶來(lái)待續(xù)影響和調(diào)整,,境外融資渠道受阻,、融資成本增加也依然是行業(yè)的普遍難題。為了維持財(cái)務(wù)流動(dòng)性,,該公司表示將加大力度去庫(kù)存,,以力保現(xiàn)金流為首要任務(wù),。

在標(biāo)普看來(lái),,華南城的流動(dòng)性將在運(yùn)營(yíng)和融資壓力下保持疲弱。該機(jī)構(gòu)表示,,2022年2月,、6月和11月華南城有三筆到期的大額離岸款項(xiàng),,總計(jì)9.7億美元,由于離岸資本市場(chǎng)對(duì)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)已經(jīng)受限,,該公司發(fā)行新的離岸債務(wù)進(jìn)行再融資的可能性仍然很小,,且嚴(yán)峻的行業(yè)環(huán)境也限制了其從銷售流入中補(bǔ)充流動(dòng)性的能力。因此,,華南城可能會(huì)相對(duì)依賴于資產(chǎn)處置和國(guó)內(nèi)銀行融資,,以提高其流動(dòng)性,應(yīng)對(duì)離岸到期債務(wù)情況,。

據(jù)了解,,華南城已就一些非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資產(chǎn)的貨幣化和買家進(jìn)行了深入談判,包括物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù),、倉(cāng)庫(kù)資產(chǎn)和西安的商業(yè)土地儲(chǔ)備,,但標(biāo)普認(rèn)為有些提案的進(jìn)展比之前預(yù)期的要慢。

而特區(qū)建發(fā)集團(tuán)的進(jìn)入,,令華南城看到了解開(kāi)流動(dòng)性難題的希望,。華南城表示,近年來(lái)公司的債務(wù)問(wèn)題一直受到市場(chǎng)較大關(guān)注,,是因?yàn)楣镜纳虡I(yè)模式在前期商貿(mào)城發(fā)展上需要較大資金投入,,由此帶來(lái)了一定的重資產(chǎn)屬性。外部再融資環(huán)境持續(xù)惡化,,使得金融機(jī)構(gòu)信貸資源不斷向國(guó)企傾斜,,在此背景下,該公司認(rèn)為自己背靠實(shí)力強(qiáng)勁的國(guó)企背景股東,,有望憑借良好的信用資質(zhì)獲取更多融資機(jī)會(huì),。

華南城管理層對(duì)投資者表示,今年2月份到期的美元債,,該公司打算用資產(chǎn)出售的回款及境內(nèi)銀行融資來(lái)兌付,,與特區(qū)建發(fā)集團(tuán)的股權(quán)交易預(yù)計(jì)可在未來(lái)兩三個(gè)月內(nèi)完成,屆時(shí)收到的資金也將用于境外到期債務(wù)的償還,,債務(wù)壓力將得到有效緩解,。

以華南城當(dāng)前8.51%的融資利率來(lái)看,該公司每年的利息成本超過(guò)30億港元,。但有了國(guó)企股東的背書(shū),,其預(yù)計(jì)未來(lái)的融資成本有望下降至到5%-6%,每年的利息支出也可縮減至20億港元,,資產(chǎn)負(fù)債率由70%降到50%,。

只不過(guò),這些都是華南城為投資者描繪的美好畫(huà)面,,最終該公司能否兌現(xiàn)業(yè)績(jī)迎來(lái)新跨越式發(fā)展的承諾,,尚待時(shí)間檢驗(yàn),。


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