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時值2021年年末,，林軍看著公司群里僅剩的不到10位同事,，陷入沉思。打開他的朋友圈,，是頻繁分享的各類有關房地產(chǎn)行行業(yè)回暖的消息,，但真正的春天要等多久，他一時沒有回答上來,。

林軍年紀不大,，早早便跨專業(yè)進入到了地產(chǎn)中介行業(yè)，對于他來說,，這一行門檻雖不高但要做好,，需考驗的內(nèi)容同樣不少,。憑借著友善的面容，真誠的服務精神,，不斷磨煉的專業(yè)度,，以及最關鍵的踩準了市場時機，如今的他帶著“黃金時期”的成果,，已經(jīng)營起了一家屬于自己的中介門店,。

據(jù)林軍介紹，2020年,，他的門店有員工超過15人,，“市場好做，行業(yè)也比較容吸引人,，業(yè)績還算可以”。但由于2021年東莞市場變動較大,，政策不斷收緊,，在中介閉店、裁員風波中,，一場離職潮同樣在這家小店上演,。

“大部分是主動離開的;中介都是靠傭金生活，幾個月沒有開單,，本身也支撐不下去,。”林軍表示,。

作為身處一線的人員,，他們深刻感受著市場的每一輪變動;對于剛剛結(jié)束的2021年，用林軍的話來說,，是遭遇無比巨大沖擊的一年,。

有人黯然離場

回望過去樓市黃金期，地產(chǎn)似乎是公認的“高薪”行業(yè),，在時代紅利中,，普通中介或銷售年入百萬元是常態(tài)。

但2021年,，伴隨層層調(diào)控加碼下的樓市轉(zhuǎn)冷明顯,，數(shù)量龐大的中介無疑成為首波遭受沖擊的群體。

從他們賴以生存的二手房市場來看,，對比東莞2020年下半年,，2021年二手房成交量整體處于“膝斬”狀態(tài);來自東莞市住建局公布的數(shù)據(jù)來看，2021年10月,、11月,，成交量低于1000套水平,，與2020年7月高峰期的8000多套差距懸殊。

2021年年初“莞六條”頒布,，由于在限購,、信貸等方面大幅度提高門檻，疊加春節(jié)因素影響,，東莞二手房成交環(huán)比猛跌;隨著信貸環(huán)境持續(xù)收緊,，房貸利率上漲明顯，多行放款周期長至半年以上或直接停貸,，以至東莞二手房月度成交量停擺于2000套以下水平,。

2021年“國慶”小長假一結(jié)束，已在廣深產(chǎn)生較大殺傷力的“二手房參考價”緊接著在東莞重磅出臺;當月,，東莞全市二手房網(wǎng)簽跌至新低僅為423套,，即平均每日二手房網(wǎng)簽量不超15套。

對于數(shù)量龐大的中介機構(gòu)而言,，如此成交意味著沒有開單量,。一時間人員精簡、流失,，門店歇業(yè),、倒閉等在各個板塊上演，仍堅持著的中介門店大部分也將業(yè)務重心進行調(diào)整,。

不過,，正如東莞中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車德銳所表示，目前房產(chǎn)中介大規(guī)模關店,，主要是因為2020年瘋狂擴張的舉動,。

2020年，東莞樓市跑出了全國漲幅第一成績,，樓市熱度帶動中介門店猶如雨后春筍拔地而起,，部分成交活躍小區(qū)沿街商鋪中介門店數(shù)量可以占據(jù)過半;如今市場寒意逼人下，則是迅速掀起的合并或關店潮,。

與二手房交易規(guī)模萎縮,、門店倒閉潮同步，是房產(chǎn)經(jīng)紀人的大量流失,。

“前幾個月會給他們發(fā)底薪,，幾千塊;后面主要靠提成，離開的幾位都是好幾個月沒有開單的,，自己也堅持不下去了,，其實我們現(xiàn)在也主要靠租金支撐?！绷周娊榻B著門店情況,。

當問及離開同事的去向時,，林軍提到，有去跑網(wǎng)約車的,，有轉(zhuǎn)行做汽車銷售的,，也有直接回老家的?！斑@個行業(yè)門檻不高,，大部分離開的人都沒有什么一技之長?！?

同時,，2021年9月，東莞市人社局發(fā)文,，將房地產(chǎn)經(jīng)紀人,、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理列入人才落戶負面清單，有效期6個月,，也加速了他們的離開,。

新房全面鋪開聯(lián)動 中介絕地反擊

有人黯然離場，有人則在另辟戰(zhàn)場,。

在二手房成交萎靡之際，東莞新房市場在政策層層補丁,、金融信貸收緊下,，成交同樣受挫明顯。對于大部分開發(fā)商而言,，在2021年年底回款任務與當前大環(huán)境巨大壓力下,，加緊去化也成了第四季度首要任務，層出不窮的營銷活動與優(yōu)惠方案于各片區(qū),、多項目上演,。有折扣、特價房,、贈送物業(yè)費,，也有在付款方面進行妥協(xié)，東莞新房市場早已從過去大范圍的全款,、高首付優(yōu)先,，變成如今的低首付、首付分期等形式,，以東莞環(huán)城區(qū)某項目為例,，一套兩三百萬元總價的住宅，首期款低至3萬元即可“上車”;此外,，對于購房資格暫未滿足的,，延簽操作已然從原先的臨深片蔓延至東莞全市范圍,。

市場成交數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商的以價換量取得一定成效,。

“現(xiàn)在基本是折扣盤在走貨,，我們應該是不會有大折扣的，2021年也不準備推了,，推出來數(shù)據(jù)肯定不好看,。”東莞某項目表示,，“折扣太大,，暫且不論開發(fā)商的利潤是滯被壓縮，還不排除遭遇原業(yè)主抗議鬧事,、得罪友商,、自損品牌等不利影響。

除了大打折扣,，有些開發(fā)商還以提高傭金的方式激勵市場帶客,。

“開發(fā)商現(xiàn)在很需要我們!”一房產(chǎn)中介老陳信心滿滿的表示，新房大范圍啟動聯(lián)動給了我們另一個機會,，之前主要推惠州項目或更遠一點的中山,、肇慶等大灣區(qū)不限購的城市項目，傭金很高,，但成交難度非常大;現(xiàn)在很多熱門板塊項目都聯(lián)動了,，根據(jù)客戶喜好去推，成交概率也高,。

老陳介紹,，2021年下半年以來，東莞市場新房走量困難,，疊加業(yè)績壓力,，搶客大戰(zhàn)愈演愈烈，聯(lián)動范圍不斷擴大,，各盤“內(nèi)卷”嚴重,，就連萬科都開始找渠道，傭金相較以前也更樂觀,，“有些品牌開發(fā)商中心地段傭金都可以去到10萬元+/套”,。

“新房現(xiàn)在已經(jīng)成為我們公司的主要賽道?！崩详惱^續(xù)補充道,。

不過在他看來，“變幻莫測”是2021年東莞樓市關鍵詞，政策,、營銷,、購房者都更加難以捉摸，他們也是小心跟隨變化中的市場前行,。

經(jīng)過“震蕩”的2021年,，東莞樓市基本面已穩(wěn)。

據(jù)合富大數(shù)據(jù)顯示,，2021年東莞一手新房供應面積約608萬平方米,，同比去年微減1.3%;網(wǎng)簽套數(shù)約43271套，同比減少33.1%,，成交量創(chuàng)近5年新低,。不過在房價上回穩(wěn)明顯，網(wǎng)簽均價為27100元/平方米,，雖同比上漲11.8%,，但大漲勢頭得到遏制，較2020年超20%漲幅回落了8.5個百分點,。

另據(jù)據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,，東莞二手房整體呈現(xiàn)量縮價漲，先揚后抑的態(tài)勢,。2021年東莞二手住宅成交17500套,，成交面積約187萬平方米(預估值)，成交套數(shù)同比減少33%;二手住宅成交均價為18900元/平方米,，同比上漲了13%,。

目前，東莞成交量仍處于低位,，相關機構(gòu)預測，中央定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán),，加之銀根放松,，反映政策底已過，接下來一段時間東莞新房二手房市場將迎來較好購房期,。