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時(shí)值2021年年末,，林軍看著公司群里僅剩的不到10位同事，陷入沉思,。打開(kāi)他的朋友圈,，是頻繁分享的各類(lèi)有關(guān)房地產(chǎn)行行業(yè)回暖的消息，但真正的春天要等多久,，他一時(shí)沒(méi)有回答上來(lái),。

林軍年紀(jì)不大，早早便跨專(zhuān)業(yè)進(jìn)入到了地產(chǎn)中介行業(yè),，對(duì)于他來(lái)說(shuō),，這一行門(mén)檻雖不高但要做好，需考驗(yàn)的內(nèi)容同樣不少,。憑借著友善的面容,，真誠(chéng)的服務(wù)精神，不斷磨煉的專(zhuān)業(yè)度,，以及最關(guān)鍵的踩準(zhǔn)了市場(chǎng)時(shí)機(jī),，如今的他帶著“黃金時(shí)期”的成果，已經(jīng)營(yíng)起了一家屬于自己的中介門(mén)店,。

據(jù)林軍介紹,，2020年，他的門(mén)店有員工超過(guò)15人,，“市場(chǎng)好做,，行業(yè)也比較容吸引人，業(yè)績(jī)還算可以”,。但由于2021年?yáng)|莞市場(chǎng)變動(dòng)較大,，政策不斷收緊，在中介閉店、裁員風(fēng)波中,，一場(chǎng)離職潮同樣在這家小店上演,。

“大部分是主動(dòng)離開(kāi)的;中介都是靠傭金生活，幾個(gè)月沒(méi)有開(kāi)單,，本身也支撐不下去,。”林軍表示,。

作為身處一線的人員,，他們深刻感受著市場(chǎng)的每一輪變動(dòng);對(duì)于剛剛結(jié)束的2021年，用林軍的話來(lái)說(shuō),，是遭遇無(wú)比巨大沖擊的一年,。

有人黯然離場(chǎng)

回望過(guò)去樓市黃金期，地產(chǎn)似乎是公認(rèn)的“高薪”行業(yè),，在時(shí)代紅利中,，普通中介或銷(xiāo)售年入百萬(wàn)元是常態(tài)。

但2021年,，伴隨層層調(diào)控加碼下的樓市轉(zhuǎn)冷明顯,，數(shù)量龐大的中介無(wú)疑成為首波遭受沖擊的群體。

從他們賴(lài)以生存的二手房市場(chǎng)來(lái)看,，對(duì)比東莞2020年下半年,，2021年二手房成交量整體處于“膝斬”狀態(tài);來(lái)自東莞市住建局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年10月,、11月,，成交量低于1000套水平，與2020年7月高峰期的8000多套差距懸殊,。

2021年年初“莞六條”頒布,，由于在限購(gòu)、信貸等方面大幅度提高門(mén)檻,，疊加春節(jié)因素影響，東莞二手房成交環(huán)比猛跌;隨著信貸環(huán)境持續(xù)收緊,，房貸利率上漲明顯,，多行放款周期長(zhǎng)至半年以上或直接停貸，以至東莞二手房月度成交量停擺于2000套以下水平,。

2021年“國(guó)慶”小長(zhǎng)假一結(jié)束,，已在廣深產(chǎn)生較大殺傷力的“二手房參考價(jià)”緊接著在東莞重磅出臺(tái);當(dāng)月，東莞全市二手房網(wǎng)簽跌至新低僅為423套,，即平均每日二手房網(wǎng)簽量不超15套,。

對(duì)于數(shù)量龐大的中介機(jī)構(gòu)而言，如此成交意味著沒(méi)有開(kāi)單量。一時(shí)間人員精簡(jiǎn),、流失,，門(mén)店歇業(yè)、倒閉等在各個(gè)板塊上演,，仍堅(jiān)持著的中介門(mén)店大部分也將業(yè)務(wù)重心進(jìn)行調(diào)整,。

不過(guò)，正如東莞中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車(chē)德銳所表示,，目前房產(chǎn)中介大規(guī)模關(guān)店,，主要是因?yàn)?020年瘋狂擴(kuò)張的舉動(dòng)。

2020年,，東莞樓市跑出了全國(guó)漲幅第一成績(jī),，樓市熱度帶動(dòng)中介門(mén)店猶如雨后春筍拔地而起，部分成交活躍小區(qū)沿街商鋪中介門(mén)店數(shù)量可以占據(jù)過(guò)半;如今市場(chǎng)寒意逼人下,，則是迅速掀起的合并或關(guān)店潮,。

與二手房交易規(guī)模萎縮、門(mén)店倒閉潮同步,，是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的大量流失,。

“前幾個(gè)月會(huì)給他們發(fā)底薪，幾千塊;后面主要靠提成,，離開(kāi)的幾位都是好幾個(gè)月沒(méi)有開(kāi)單的,，自己也堅(jiān)持不下去了，其實(shí)我們現(xiàn)在也主要靠租金支撐,?！绷周娊榻B著門(mén)店情況。

當(dāng)問(wèn)及離開(kāi)同事的去向時(shí),，林軍提到,，有去跑網(wǎng)約車(chē)的，有轉(zhuǎn)行做汽車(chē)銷(xiāo)售的,，也有直接回老家的,。“這個(gè)行業(yè)門(mén)檻不高,，大部分離開(kāi)的人都沒(méi)有什么一技之長(zhǎng),。”

同時(shí),，2021年9月,，東莞市人社局發(fā)文，將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理列入人才落戶(hù)負(fù)面清單,，有效期6個(gè)月,，也加速了他們的離開(kāi)。

新房全面鋪開(kāi)聯(lián)動(dòng) 中介絕地反擊

有人黯然離場(chǎng),，有人則在另辟戰(zhàn)場(chǎng),。

在二手房成交萎靡之際，東莞新房市場(chǎng)在政策層層補(bǔ)丁,、金融信貸收緊下,，成交同樣受挫明顯。對(duì)于大部分開(kāi)發(fā)商而言,，在2021年年底回款任務(wù)與當(dāng)前大環(huán)境巨大壓力下,，加緊去化也成了第四季度首要任務(wù)，層出不窮的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)與優(yōu)惠方案于各片區(qū),、多項(xiàng)目上演,。有折扣、特價(jià)房,、贈(zèng)送物業(yè)費(fèi),，也有在付款方面進(jìn)行妥協(xié)，東莞新房市場(chǎng)早已從過(guò)去大范圍的全款,、高首付優(yōu)先,，變成如今的低首付、首付分期等形式,，以東莞環(huán)城區(qū)某項(xiàng)目為例,，一套兩三百萬(wàn)元總價(jià)的住宅，首期款低至3萬(wàn)元即可“上車(chē)”;此外,，對(duì)于購(gòu)房資格暫未滿(mǎn)足的,，延簽操作已然從原先的臨深片蔓延至東莞全市范圍。

市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)顯示,，開(kāi)發(fā)商的以?xún)r(jià)換量取得一定成效,。

“現(xiàn)在基本是折扣盤(pán)在走貨，我們應(yīng)該是不會(huì)有大折扣的,，2021年也不準(zhǔn)備推了,，推出來(lái)數(shù)據(jù)肯定不好看?！睎|莞某項(xiàng)目表示,，“折扣太大，暫且不論開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)是滯被壓縮,，還不排除遭遇原業(yè)主抗議鬧事、得罪友商,、自損品牌等不利影響,。

除了大打折扣,，有些開(kāi)發(fā)商還以提高傭金的方式激勵(lì)市場(chǎng)帶客。

“開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在很需要我們!”一房產(chǎn)中介老陳信心滿(mǎn)滿(mǎn)的表示,，新房大范圍啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)給了我們另一個(gè)機(jī)會(huì),，之前主要推惠州項(xiàng)目或更遠(yuǎn)一點(diǎn)的中山、肇慶等大灣區(qū)不限購(gòu)的城市項(xiàng)目,，傭金很高,，但成交難度非常大;現(xiàn)在很多熱門(mén)板塊項(xiàng)目都聯(lián)動(dòng)了，根據(jù)客戶(hù)喜好去推,，成交概率也高,。

老陳介紹，2021年下半年以來(lái),，東莞市場(chǎng)新房走量困難,，疊加業(yè)績(jī)壓力，搶客大戰(zhàn)愈演愈烈,，聯(lián)動(dòng)范圍不斷擴(kuò)大,，各盤(pán)“內(nèi)卷”嚴(yán)重，就連萬(wàn)科都開(kāi)始找渠道,，傭金相較以前也更樂(lè)觀,，“有些品牌開(kāi)發(fā)商中心地段傭金都可以去到10萬(wàn)元+/套”。

“新房現(xiàn)在已經(jīng)成為我們公司的主要賽道,?！崩详惱^續(xù)補(bǔ)充道。

不過(guò)在他看來(lái),，“變幻莫測(cè)”是2021年?yáng)|莞樓市關(guān)鍵詞,，政策、營(yíng)銷(xiāo),、購(gòu)房者都更加難以捉摸,，他們也是小心跟隨變化中的市場(chǎng)前行。

經(jīng)過(guò)“震蕩”的2021年,，東莞樓市基本面已穩(wěn),。

據(jù)合富大數(shù)據(jù)顯示，2021年?yáng)|莞一手新房供應(yīng)面積約608萬(wàn)平方米,，同比去年微減1.3%;網(wǎng)簽套數(shù)約43271套,，同比減少33.1%，成交量創(chuàng)近5年新低,。不過(guò)在房?jī)r(jià)上回穩(wěn)明顯,，網(wǎng)簽均價(jià)為27100元/平方米，雖同比上漲11.8%,，但大漲勢(shì)頭得到遏制,，較2020年超20%漲幅回落了8.5個(gè)百分點(diǎn),。

另?yè)?jù)據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，東莞二手房整體呈現(xiàn)量縮價(jià)漲,，先揚(yáng)后抑的態(tài)勢(shì),。2021年?yáng)|莞二手住宅成交17500套，成交面積約187萬(wàn)平方米(預(yù)估值),，成交套數(shù)同比減少33%;二手住宅成交均價(jià)為18900元/平方米,，同比上漲了13%。

目前,，東莞成交量仍處于低位,，相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，中央定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán),，加之銀根放松,，反映政策底已過(guò)，接下來(lái)一段時(shí)間東莞新房二手房市場(chǎng)將迎來(lái)較好購(gòu)房期,。