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張志強(qiáng) 中房報(bào)記者 郭家豪 發(fā)自長(zhǎng)春
6月8日，長(zhǎng)春市住房保障和房屋管理局發(fā)布重磅通知,，針對(duì)近期有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按商品房申報(bào)備案價(jià)格與房者簽訂購(gòu)房合同,，收取購(gòu)房款后在一定期限內(nèi)予以部分返款。該行為涉嫌返本銷售或變相返本銷售,，嚴(yán)重?cái)_亂正常市場(chǎng)秩序,，違背房地產(chǎn)調(diào)控政策精神。
對(duì)此種違法違規(guī)的銷售行為,，長(zhǎng)春市住房保障和房屋管理局表示,，將嚴(yán)肅處理。
經(jīng)紀(jì)人稱“6年補(bǔ)貼總房款50%”
“你敢信?長(zhǎng)春北湖一樓盤備案價(jià)12500元/平方米的房子,，現(xiàn)5折對(duì)外銷售,，成交價(jià)6200元/平方米，而且是最熱銷的89平方米戶型,，還是精裝房!”4月22日,，這則消息,，刷爆了長(zhǎng)春地產(chǎn)微信朋友圈和各大直播、短視頻平臺(tái),。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者經(jīng)過(guò)進(jìn)一步了解,，曝出這一銷售策略的是長(zhǎng)春市北湖“晰晰悅府”項(xiàng)目。
4月23日上午,，記者來(lái)到晰晰悅府項(xiàng)目城市展廳探查?，F(xiàn)場(chǎng)的大屏幕上寫著“億元補(bǔ)貼，人才禮遇,，購(gòu)晰晰悅府‘人才樓’，6年補(bǔ)貼55萬(wàn)(元)”,。展廳內(nèi)擠滿了人,，大多是前來(lái)打探情況的各房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)紀(jì)人，還有少部分的購(gòu)房者,。
一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者,，并非全部5折銷售，目前只推出4號(hào)樓100套房子享受優(yōu)惠,。他給記者算了一筆賬,，備案價(jià)12500元/平方米左右，小高層,、精裝修,、帶家電，總房款約110萬(wàn)元,，首付34萬(wàn)元左右,，共分6年補(bǔ)貼50%總房款約55萬(wàn)元，前5年每年補(bǔ)貼總房款的8%,，第6年補(bǔ)貼總房款10%,，補(bǔ)貼后價(jià)格約6200元/平方米，相當(dāng)于半價(jià)買房,。
開發(fā)商否認(rèn)降價(jià)銷售
“我們不是降價(jià)銷售,，更不是打5折!這都是被一些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人給說(shuō)歪了!”23日中午，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者找到了晰晰悅府開發(fā)商——吉林省晰悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司方面的媒體對(duì)接人孫赫,，她告訴記者項(xiàng)目所屬地產(chǎn)公司隸屬吉林省晰晰實(shí)業(yè)投資集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“晰晰集團(tuán)”),，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、農(nóng)產(chǎn)品加工,、網(wǎng)絡(luò)新媒體運(yùn)營(yíng),、國(guó)際酒店、宴會(huì)中心,、物業(yè)管理等多板塊綜合性集團(tuán)企業(yè),，并控股,、參股數(shù)家公司。
截止到2021年4月,，晰晰集團(tuán)已累計(jì)在長(zhǎng)春新區(qū)摘得總占地面積約82萬(wàn)平方米,，計(jì)劃建設(shè)總建筑面積約170萬(wàn)平方米。晰晰集團(tuán)目前已在長(zhǎng)春新區(qū)完成投資約60億元,，實(shí)現(xiàn)納稅約2億元,。未來(lái)3-5年，還將計(jì)劃投資,、招商引資超百億元,，晰晰創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)預(yù)計(jì)將吸引孵化創(chuàng)新企業(yè)約400余家。
受新冠疫情和地理位置的雙重影響,，晰晰集團(tuán)旗下星級(jí)酒店開業(yè)和產(chǎn)業(yè)園招商,，對(duì)人才落戶求之若渴。為打消人才落戶長(zhǎng)春新區(qū)北湖科技開發(fā)區(qū)后的居住和生活顧慮,，晰晰集團(tuán)決定在晰晰悅府房產(chǎn)項(xiàng)目中推出89平方米兩房戶型的“人才樓”,，在企業(yè)運(yùn)營(yíng)的“預(yù)熱”階段，向扎根新區(qū)的人才提供創(chuàng)業(yè)就業(yè)“直補(bǔ)”,，以補(bǔ)貼形式按年發(fā)放給每戶人才家庭,，6年共發(fā)放的金額高達(dá)房款的一半。
“這次我們推出的只有4號(hào)樓約100套房子,，購(gòu)房也是有門檻的,，首先是我們集團(tuán)員工以及合作企業(yè)的員工和人才，應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生以及往屆大學(xué)畢業(yè)生等就業(yè)創(chuàng)業(yè)者,。而且要落戶北湖,，所購(gòu)房屋3年內(nèi)不能買賣?！睂O赫說(shuō),，參照政府吸引人才的相關(guān)政策，此次晰晰集團(tuán)計(jì)劃出資約1.1億元,，為在該集團(tuán)就業(yè)創(chuàng)業(yè)的精英人士,、合作單位員工及能夠進(jìn)駐新區(qū)的高知高學(xué)歷人群，提供連續(xù)6年的就業(yè)創(chuàng)業(yè)補(bǔ)貼,。
長(zhǎng)春嚴(yán)查返本銷售,，晰晰悅府尷尬了
6月8日，長(zhǎng)春市住房保障和房屋管理局發(fā)布重磅通知,，針對(duì)近期有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按商品房申報(bào)備案價(jià)格與房者簽訂購(gòu)房合同,，收取購(gòu)房款后在一定期限內(nèi)予以部分返款。該行為涉嫌返本銷售或變相返本銷售,，嚴(yán)重?cái)_亂正常市場(chǎng)秩序,，違背房地產(chǎn)調(diào)控政策精神,。
對(duì)此，晰晰悅府“人才樓”的補(bǔ)貼政策就顯得非常尷尬了,。
政府部門為何會(huì)發(fā)布此監(jiān)管政策?克而瑞長(zhǎng)春機(jī)構(gòu)資深分析師姜峰認(rèn)為,，這種返本銷售或者是公寓返租、商鋪返租的銷售行為,，風(fēng)險(xiǎn)非常大,，很可能過(guò)幾年就不再返本或者返租了，到那時(shí)開發(fā)商都可能已經(jīng)找不到人了,，購(gòu)房者就會(huì)去找政府部門要說(shuō)法,，這是政府部門不希望看到的情況?！胺当句N售或變相返本銷售的行為很容易產(chǎn)生群訪群訴事件,。”
出臺(tái)最嚴(yán)監(jiān)管政策
此次長(zhǎng)春市住房保障和房屋管理局發(fā)布的通知中顯示,，該局將對(duì)涉事企業(yè)采取如下措施予以懲處：按相關(guān)法規(guī)規(guī)定予以立案調(diào)查，繼而進(jìn)行行政處罰;停止涉事項(xiàng)目剩余房源商品房合同網(wǎng)簽備案;在長(zhǎng)春市銷售商品房按最高比例實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管,。
“可能會(huì)有購(gòu)房者認(rèn)為,，是政府部門不讓開發(fā)商降價(jià)銷售嗎?其實(shí)不是!”姜峰說(shuō)，如果開發(fā)商以正常的促銷手段進(jìn)行銷售,，比如送車位,、送車、首付分期等,，這些促銷手段都沒有被列入監(jiān)管范圍,，這足以說(shuō)明，政府部門不會(huì)管開發(fā)商降價(jià)銷售,，“如開發(fā)商6000元/平方米拿地,，房子只賣7000元平方米，這也是可以的,，但你預(yù)售備案價(jià)報(bào)到15000元/平方米,，你再去返本銷售或者返租銷售，最后不返了,，購(gòu)房者都去找政府部門,，這就是嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)秩序，影響很壞,?！?
據(jù)記者了解，目前長(zhǎng)春市內(nèi)不僅晰晰悅府項(xiàng)目存在變相返本銷售的行為,，還有長(zhǎng)春市凈月區(qū)的富得林·曼哈頓中心酒店式公寓項(xiàng)目,，也存在返租行為,，號(hào)稱“10年返租總房款70%”。
在長(zhǎng)春市住房保障和房屋管理局官方網(wǎng)站互動(dòng)交流板塊,，有購(gòu)房者投訴,，富得林·曼哈頓中心沒有按承諾期限返租。
處于此次事件風(fēng)暴中心的晰晰悅府項(xiàng)目,，地產(chǎn)方對(duì)此有何看法?對(duì)已經(jīng)售出的“人才樓”是否還會(huì)繼續(xù)執(zhí)行之前承諾的補(bǔ)貼政策?6月9日下午,，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者再次來(lái)到晰晰悅府城市展廳，工作人員為記者聯(lián)系了地產(chǎn)公司的媒體對(duì)接人,，但對(duì)方表示正在開會(huì),，之后會(huì)給記者回復(fù)。但截至發(fā)稿時(shí),，記者沒有得到相關(guān)回復(fù),。
6月10日上午，記者來(lái)到長(zhǎng)春市凈月區(qū)富得林·曼哈頓中心項(xiàng)目,，一位項(xiàng)目工作人員告訴記者,，目前已經(jīng)售罄，至于其他事宜,，其表示不清楚,。
營(yíng)銷方式五花八門暗藏風(fēng)險(xiǎn)
五花八門的樓市營(yíng)銷方式，很容易埋下日后糾紛的“地雷”,。
2017年,，長(zhǎng)春市農(nóng)安縣合隆鎮(zhèn)“海之戀”項(xiàng)目，號(hào)稱投資25億元,，精裝公寓及商鋪售后返租,，返還比例為總投資額的8%-10%，每年返還4次,，共返10年,。結(jié)果2018年10月，相關(guān)負(fù)責(zé)人失聯(lián),，“海之戀”項(xiàng)目爛尾,。
2020年初，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者多次報(bào)道了長(zhǎng)春市包括益田·翠堤悅府在內(nèi)的二十多個(gè)樓盤變相收取“服務(wù)費(fèi)”售房事件,。有的是以“服務(wù)費(fèi)”為借口暗箱漲價(jià),，有的是渠道商虛假宣傳，宣稱可享受樓盤“2萬(wàn)抵4萬(wàn)”“3萬(wàn)抵6萬(wàn)”等不同程度優(yōu)惠,，實(shí)際根本沒有沖抵房款,，有的是購(gòu)房者“稀里糊涂”被收取“服務(wù)費(fèi)”，看到別人維權(quán)時(shí)，才知道自己也被“套路”了,。
2020年底,，長(zhǎng)春市一些開發(fā)商開始試探低首付，在發(fā)現(xiàn)并沒有行政管理部門阻止后,，“低首付”在長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)遍地開花,。
有的首付分期3年，有的首付分期5年,，還有的在5年分期的基礎(chǔ)上推出零首付,，更有樓盤打出在5年十期的首付分期基礎(chǔ)上，再送一個(gè)車位的承諾,。
據(jù)克而瑞長(zhǎng)春機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),，截至2021年5月末，長(zhǎng)春市商品住宅累計(jì)庫(kù)存1121.2萬(wàn)平方米,，按照2020年平均銷售速度計(jì)算(月均去化71.92萬(wàn)平方米),，當(dāng)年庫(kù)存可銷售15.5個(gè)月。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，隨著今年4月15日長(zhǎng)春土地集中成交390.6萬(wàn)平方米,，庫(kù)存將進(jìn)一步迎來(lái)壓力，再加上限制公積金貸款等政策實(shí)施,，導(dǎo)致客戶購(gòu)房壓力加大,，各開發(fā)商開展五花八門的營(yíng)銷方式，購(gòu)房者需謹(jǐn)慎對(duì)待,，避免日后產(chǎn)生糾紛。
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