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張志強(qiáng) 中房報(bào)記者 郭家豪 發(fā)自長春
6月8日，長春市住房保障和房屋管理局發(fā)布重磅通知，針對近期有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按商品房申報(bào)備案價(jià)格與房者簽訂購房合同，收取購房款后在一定期限內(nèi)予以部分返款。該行為涉嫌返本銷售或變相返本銷售，嚴(yán)重?cái)_亂正常市場秩序，違背房地產(chǎn)調(diào)控政策精神。
對此種違法違規(guī)的銷售行為，長春市住房保障和房屋管理局表示，將嚴(yán)肅處理。
經(jīng)紀(jì)人稱“6年補(bǔ)貼總房款50%”
“你敢信?長春北湖一樓盤備案價(jià)12500元/平方米的房子，現(xiàn)5折對外銷售，成交價(jià)6200元/平方米，而且是最熱銷的89平方米戶型，還是精裝房!”4月22日，這則消息，刷爆了長春地產(chǎn)微信朋友圈和各大直播、短視頻平臺。中國房地產(chǎn)報(bào)記者經(jīng)過進(jìn)一步了解，曝出這一銷售策略的是長春市北湖“晰晰悅府”項(xiàng)目。
4月23日上午，記者來到晰晰悅府項(xiàng)目城市展廳探查。現(xiàn)場的大屏幕上寫著“億元補(bǔ)貼，人才禮遇，購晰晰悅府‘人才樓’，6年補(bǔ)貼55萬(元)”。展廳內(nèi)擠滿了人，大多是前來打探情況的各房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)紀(jì)人，還有少部分的購房者。
一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，并非全部5折銷售，目前只推出4號樓100套房子享受優(yōu)惠。他給記者算了一筆賬，備案價(jià)12500元/平方米左右，小高層、精裝修、帶家電，總房款約110萬元，首付34萬元左右，共分6年補(bǔ)貼50%總房款約55萬元，前5年每年補(bǔ)貼總房款的8%，第6年補(bǔ)貼總房款10%，補(bǔ)貼后價(jià)格約6200元/平方米，相當(dāng)于半價(jià)買房。
開發(fā)商否認(rèn)降價(jià)銷售
“我們不是降價(jià)銷售，更不是打5折!這都是被一些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人給說歪了!”23日中午，中國房地產(chǎn)報(bào)記者找到了晰晰悅府開發(fā)商——吉林省晰悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司方面的媒體對接人孫赫，她告訴記者項(xiàng)目所屬地產(chǎn)公司隸屬吉林省晰晰實(shí)業(yè)投資集團(tuán)有限公司(以下簡稱“晰晰集團(tuán)”)，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、農(nóng)產(chǎn)品加工、網(wǎng)絡(luò)新媒體運(yùn)營、國際酒店、宴會中心、物業(yè)管理等多板塊綜合性集團(tuán)企業(yè)，并控股、參股數(shù)家公司。
截止到2021年4月，晰晰集團(tuán)已累計(jì)在長春新區(qū)摘得總占地面積約82萬平方米，計(jì)劃建設(shè)總建筑面積約170萬平方米。晰晰集團(tuán)目前已在長春新區(qū)完成投資約60億元，實(shí)現(xiàn)納稅約2億元。未來3-5年，還將計(jì)劃投資、招商引資超百億元，晰晰創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)預(yù)計(jì)將吸引孵化創(chuàng)新企業(yè)約400余家。
受新冠疫情和地理位置的雙重影響，晰晰集團(tuán)旗下星級酒店開業(yè)和產(chǎn)業(yè)園招商，對人才落戶求之若渴。為打消人才落戶長春新區(qū)北湖科技開發(fā)區(qū)后的居住和生活顧慮，晰晰集團(tuán)決定在晰晰悅府房產(chǎn)項(xiàng)目中推出89平方米兩房戶型的“人才樓”，在企業(yè)運(yùn)營的“預(yù)熱”階段，向扎根新區(qū)的人才提供創(chuàng)業(yè)就業(yè)“直補(bǔ)”，以補(bǔ)貼形式按年發(fā)放給每戶人才家庭，6年共發(fā)放的金額高達(dá)房款的一半。
“這次我們推出的只有4號樓約100套房子，購房也是有門檻的，首先是我們集團(tuán)員工以及合作企業(yè)的員工和人才，應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生以及往屆大學(xué)畢業(yè)生等就業(yè)創(chuàng)業(yè)者。而且要落戶北湖，所購房屋3年內(nèi)不能買賣。”孫赫說，參照政府吸引人才的相關(guān)政策，此次晰晰集團(tuán)計(jì)劃出資約1.1億元，為在該集團(tuán)就業(yè)創(chuàng)業(yè)的精英人士、合作單位員工及能夠進(jìn)駐新區(qū)的高知高學(xué)歷人群，提供連續(xù)6年的就業(yè)創(chuàng)業(yè)補(bǔ)貼。
長春嚴(yán)查返本銷售，晰晰悅府尷尬了
6月8日，長春市住房保障和房屋管理局發(fā)布重磅通知，針對近期有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按商品房申報(bào)備案價(jià)格與房者簽訂購房合同，收取購房款后在一定期限內(nèi)予以部分返款。該行為涉嫌返本銷售或變相返本銷售，嚴(yán)重?cái)_亂正常市場秩序，違背房地產(chǎn)調(diào)控政策精神。
對此，晰晰悅府“人才樓”的補(bǔ)貼政策就顯得非常尷尬了。
政府部門為何會發(fā)布此監(jiān)管政策?克而瑞長春機(jī)構(gòu)資深分析師姜峰認(rèn)為，這種返本銷售或者是公寓返租、商鋪返租的銷售行為，風(fēng)險(xiǎn)非常大，很可能過幾年就不再返本或者返租了，到那時(shí)開發(fā)商都可能已經(jīng)找不到人了，購房者就會去找政府部門要說法，這是政府部門不希望看到的情況。“返本銷售或變相返本銷售的行為很容易產(chǎn)生群訪群訴事件。”
出臺最嚴(yán)監(jiān)管政策
此次長春市住房保障和房屋管理局發(fā)布的通知中顯示，該局將對涉事企業(yè)采取如下措施予以懲處：按相關(guān)法規(guī)規(guī)定予以立案調(diào)查，繼而進(jìn)行行政處罰;停止涉事項(xiàng)目剩余房源商品房合同網(wǎng)簽備案;在長春市銷售商品房按最高比例實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管。
“可能會有購房者認(rèn)為，是政府部門不讓開發(fā)商降價(jià)銷售嗎?其實(shí)不是!”姜峰說，如果開發(fā)商以正常的促銷手段進(jìn)行銷售，比如送車位、送車、首付分期等，這些促銷手段都沒有被列入監(jiān)管范圍，這足以說明，政府部門不會管開發(fā)商降價(jià)銷售，“如開發(fā)商6000元/平方米拿地，房子只賣7000元平方米，這也是可以的，但你預(yù)售備案價(jià)報(bào)到15000元/平方米，你再去返本銷售或者返租銷售，最后不返了，購房者都去找政府部門，這就是嚴(yán)重?cái)_亂了市場秩序，影響很壞。”
據(jù)記者了解，目前長春市內(nèi)不僅晰晰悅府項(xiàng)目存在變相返本銷售的行為，還有長春市凈月區(qū)的富得林·曼哈頓中心酒店式公寓項(xiàng)目，也存在返租行為，號稱“10年返租總房款70%”。
在長春市住房保障和房屋管理局官方網(wǎng)站互動交流板塊，有購房者投訴，富得林·曼哈頓中心沒有按承諾期限返租。
處于此次事件風(fēng)暴中心的晰晰悅府項(xiàng)目，地產(chǎn)方對此有何看法?對已經(jīng)售出的“人才樓”是否還會繼續(xù)執(zhí)行之前承諾的補(bǔ)貼政策?6月9日下午，中國房地產(chǎn)報(bào)記者再次來到晰晰悅府城市展廳，工作人員為記者聯(lián)系了地產(chǎn)公司的媒體對接人，但對方表示正在開會，之后會給記者回復(fù)。但截至發(fā)稿時(shí)，記者沒有得到相關(guān)回復(fù)。
6月10日上午，記者來到長春市凈月區(qū)富得林·曼哈頓中心項(xiàng)目，一位項(xiàng)目工作人員告訴記者，目前已經(jīng)售罄，至于其他事宜，其表示不清楚。
營銷方式五花八門暗藏風(fēng)險(xiǎn)
五花八門的樓市營銷方式，很容易埋下日后糾紛的“地雷”。
2017年，長春市農(nóng)安縣合隆鎮(zhèn)“海之戀”項(xiàng)目，號稱投資25億元，精裝公寓及商鋪售后返租，返還比例為總投資額的8%-10%，每年返還4次，共返10年。結(jié)果2018年10月，相關(guān)負(fù)責(zé)人失聯(lián)，“海之戀”項(xiàng)目爛尾。
2020年初，中國房地產(chǎn)報(bào)記者多次報(bào)道了長春市包括益田·翠堤悅府在內(nèi)的二十多個(gè)樓盤變相收取“服務(wù)費(fèi)”售房事件。有的是以“服務(wù)費(fèi)”為借口暗箱漲價(jià)，有的是渠道商虛假宣傳，宣稱可享受樓盤“2萬抵4萬”“3萬抵6萬”等不同程度優(yōu)惠，實(shí)際根本沒有沖抵房款，有的是購房者“稀里糊涂”被收取“服務(wù)費(fèi)”，看到別人維權(quán)時(shí)，才知道自己也被“套路”了。
2020年底，長春市一些開發(fā)商開始試探低首付，在發(fā)現(xiàn)并沒有行政管理部門阻止后，“低首付”在長春房地產(chǎn)市場遍地開花。
有的首付分期3年，有的首付分期5年，還有的在5年分期的基礎(chǔ)上推出零首付，更有樓盤打出在5年十期的首付分期基礎(chǔ)上，再送一個(gè)車位的承諾。
據(jù)克而瑞長春機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，截至2021年5月末，長春市商品住宅累計(jì)庫存1121.2萬平方米，按照2020年平均銷售速度計(jì)算(月均去化71.92萬平方米)，當(dāng)年庫存可銷售15.5個(gè)月。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著今年4月15日長春土地集中成交390.6萬平方米，庫存將進(jìn)一步迎來壓力，再加上限制公積金貸款等政策實(shí)施，導(dǎo)致客戶購房壓力加大，各開發(fā)商開展五花八門的營銷方式，購房者需謹(jǐn)慎對待，避免日后產(chǎn)生糾紛。
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