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“2021年以來,，物管行業(yè)在經(jīng)歷了階段性的上市潮后，整體市場加速發(fā)展,，企業(yè)規(guī)模擴張勢頭強勁。
克而瑞物管數(shù)據(jù)系統(tǒng)CPIC監(jiān)測顯示,，2021年,，有3家上榜企業(yè)在管面積突破五億平方米。其中,，碧桂園服務(wù)以82400萬平方米的在管面積榮登榜首,，萬物云以70000萬平方米的在管面積次之，雅生活集團以51046萬平方米的在管面積居第三,。
數(shù)據(jù)顯示,，2021年TOP十企業(yè)在管面積門檻值達2.70億平方米，與2020年相比,，TOP十門檻提升8300萬方,，增幅為44.39%，頭部企業(yè)的提升度進一步加速,。
我們認為,，經(jīng)過近幾年的加速沖刺，企業(yè)規(guī)模達到一定體量之后,，新的問題和發(fā)展戰(zhàn)略也將逐步顯現(xiàn),。預(yù)計，2022物管年行業(yè)企業(yè)將更關(guān)注增長質(zhì)量和有益競爭,，避免唯規(guī)模論;大量收并購帶來的投后管理問題,，也將被明確的提上企業(yè)的日程?！?
01
2021年物企TOP十門檻值同比上升44%
頭部企業(yè)的規(guī)模競爭已經(jīng)經(jīng)過一段時間,，面對規(guī)模為基的市場邏輯，提升規(guī)模保證絕對實力成為頭部企業(yè)的共識,，頭部的競爭早已是搶跑的狀態(tài),，2021年的大手筆動作也顯現(xiàn)出企業(yè)的規(guī)模焦慮。
根據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)系統(tǒng)CPIC監(jiān)測顯示,，2021年TOP十企業(yè)在管面積門檻值達2.70億平方米,，TOP30企業(yè)在管面積門檻值達7084萬平方米，TOP50在管面積的門檻值達4308萬平方米,。
表：2021年與2020年各梯隊企業(yè)門檻值對比(單位：萬平方米)
數(shù)據(jù)來源：CPIC,，克而瑞物管
與2020年相比，TOP十門檻提升8300萬方,，增幅為44.39%;TOP50門檻提升298萬方,，增幅達7.43%。較2020年,，TOP十的門檻增幅最大,，頭部企業(yè)的提升度進一步加速。
2021年,，TOP十與TOP30的在管面積梯隊差同比增幅高達54.39%,，TOP30與TOP50的梯隊差同比增幅達54.21%。由此可見,，本年度行業(yè)整體拓展熱情高,，頭部及中部企業(yè)都在積極擴張。
表：2021-2020年各梯隊企業(yè)在管門檻值梯隊差對比(萬平方米)
注：“梯隊差”即上一梯隊門檻與下一梯隊門檻值之差
數(shù)據(jù)來源：CPIC,，克而瑞物管
02
規(guī)模焦慮,，各大企業(yè)仍在快速搶占地盤
在整體行業(yè)擴張迅猛的背景下，2021年開年業(yè)內(nèi)企業(yè)紛紛在業(yè)績公告會上公布成倍的規(guī)模目標,，為全年的市拓熱潮定下基調(diào),。
頭部企業(yè)更是定下高達數(shù)億的增長目標，恒大物業(yè)2021年在管面積將破6億㎡,，合約面積不低于8億㎡;綠城服務(wù)合約面積將新增1.5億㎡,，碧桂園服務(wù)則表示2025年規(guī)模超18億㎡，營收要超過千億元,。世茂服務(wù)亦提出3年5倍計劃,，2021年增加合約面積1億㎡，預(yù)計2023年合約面積達5.5億㎡,。
圖：2021年企業(yè)業(yè)績目標一覽表(不完全統(tǒng)計)
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告,，克而瑞物管整理
在行業(yè)整合完畢之前，擁有足夠的實力,，才能夠擁有持續(xù)生存的空間,。克而瑞物管根據(jù)公開信息監(jiān)測(含非上市企業(yè)),2021年行業(yè)內(nèi)并購案僅披露金額已超400億,，是2020年的四倍,。
年內(nèi)，碧桂園服務(wù),、萬物云,、世茂服務(wù)、金科服務(wù)等多家企業(yè)不斷出手優(yōu)質(zhì)標的,，高交易額,、高頻次;并刷新業(yè)內(nèi)最貴收購單價記錄(碧桂園服務(wù)更是斥資百億收購富力物業(yè));亦出現(xiàn)“小吃大”的經(jīng)典案例，合景悠活拿出1/3募資額收購斥資13.6億收購雪松智聯(lián),。
圖：2021年物業(yè)管理行業(yè)重大收并購事件示例
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告,、公開報道,、克而瑞物管整理
高業(yè)績目標充分體現(xiàn)出企業(yè)對規(guī)模的渴望。但是規(guī)模擴展的背后也有問題隨之浮現(xiàn),，一方面是規(guī)?？焖贁U展，大量收并購帶來人才稀釋,、品牌管理等問題,，這為企業(yè)盈利的持續(xù)能力帶來不確定性。
另一方面,，頭部企業(yè)的業(yè)務(wù)定位早已超出傳統(tǒng)的物管范疇,，“空間”管理服務(wù)的概念更能囊概頭部企業(yè)的實際定位，但是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之外的路徑尚不清晰,，規(guī)模之上的盈利模式尚需探討,。
從物管管理角度，頭部企業(yè)有自己的發(fā)展之道,，但規(guī)模之遠的利潤如何維持,，規(guī)模之上的盈利厚度如何挖掘，已經(jīng)開始成為擺在頭部企業(yè)面前不得不思考的問題,。
03
2022年物企將去“地產(chǎn)輸送化”獨立發(fā)展
規(guī)模是企業(yè)的基本盤,，行業(yè)整合將會繼續(xù)進行。經(jīng)過近幾年的加速沖刺,，企業(yè)規(guī)模達到一定體量之后,，新的問題和發(fā)展戰(zhàn)略也將逐步顯現(xiàn)。
2021年,，房地產(chǎn)與物業(yè)行業(yè)唇齒相依,。政策調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，房企內(nèi)外債務(wù)危機一旦顯露,，關(guān)聯(lián)物業(yè)企業(yè)也深受牽連,，股價大幅下挫或成為母公司首選要出售的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)包。
受地產(chǎn)行業(yè)大震蕩的影響,，除個別央企,、國企物業(yè)股價稍微企穩(wěn)外，其余物業(yè)股都在大幅下挫,，當前已經(jīng)有多支物業(yè)股的市盈率低于10倍,，跌幅最深的股票，無一例外深受母公司嚴重債務(wù)危機的牽連,。
表：55家上市物企一覽表
注：1,、2019年12月16日，招商物業(yè)與中航物業(yè)重組上市,，中航善達更名為招商積余(20.170, 0.00, 0.00%);
2,、2019年12月20日,，華發(fā)物業(yè)服務(wù)母公司與華金國際資本簽訂股份買賣協(xié)議，借殼上市;
3,、2021年6月30日,，方圓房地產(chǎn)服務(wù)集團正式更名為方圓生活服務(wù)集團，集團戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)發(fā)展逐步向物業(yè)管理服務(wù)方向轉(zhuǎn)變,。
數(shù)據(jù)來源：CPIC，克而瑞物管
在市場的冰凍期,，監(jiān)管層考慮,、投資人離場心態(tài)、母公司急需資金紓困以及企業(yè)自身意愿的多重因素影響下,，2021年下半年待上市物企被擺上貨架出售,、推遲上市或者已經(jīng)通過聆訊也暫停上市。
雖然大多數(shù)物業(yè)企業(yè)已經(jīng)在房地產(chǎn)開發(fā)集團中獨立平行運營,、擁有獨立品牌甚至已經(jīng)獨立上市,，但過往的兩三年，大多數(shù)待上市和上市物企還是嚴重依賴關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)的扶持獲得在管及合約面積,、營收,、尤其是利潤的高增長。
表：2021年擬上市未上市物企
此外,，2021年11月6日,，萬科發(fā)布公告，擬分拆萬物云于港交所上市,。
數(shù)據(jù)來源：CPIC,，克而瑞物管
經(jīng)歷2021年的地產(chǎn)大變局，地產(chǎn)向物業(yè)輸送利益的方式在2022年往后將會逐漸變緩,。
一方面,，隨著地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展收縮、未來幾年后的持續(xù)交付面積會有縮減;地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的緊繃,，也很難在非業(yè)主增值服務(wù)方面大手筆支持,，“地主家也沒有余糧了”。
另一方面,，資本市場投資人也已經(jīng)更為專業(yè)理性,，分拆各個業(yè)務(wù)獨立計算估值，給予非業(yè)主增值服務(wù)較少甚至幾乎為0的估值,，并購市場也是如此,。
打鐵還需自身硬。物企在上市審核時就需要將關(guān)聯(lián)交易占比持續(xù)下降,，物企要能證明自己能獨立發(fā)展而非依賴母公司,。市場喜歡母公司能提供大規(guī)模合約面積的物企,，更喜歡在此基礎(chǔ)上，還有能力大量拓展第三方面積的物企,。
2022年物業(yè)企業(yè)會重新再審視與開發(fā)集團母公司的關(guān)系,，在地產(chǎn)大變局背景下，減少對母公司的依賴,，逐步走出獨立發(fā)展之路,，這也是更長遠的路。
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