中房網(wǎng)訊(蘇曉/文)2021年第三批集中供地接近收官,。
22個重點城市中除寧波將在2022年1月進行第三次土拍外,,其他城市全部完成了2021年度最后一批集中供地。
經(jīng)歷了第二次集中供地的驟然降溫,,第三批集中供地在競拍規(guī)則,、資金門檻等出讓條件上有了一定程度放松。不過,,盡管此次集中供地小幅回溫,,但多數(shù)城市土拍市場仍以“平淡”收場,。
499宗地攬金超5555億元
據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計,2021年已完成第三批集中供地的21城總計成交住宅用地(含綜合用地)約499宗地塊,,土地出讓金總額5555.56億元,,綜合溢價率約為2%。
與此同時,,寧波第三批集中供地也已于2021年12月24日正式掛牌,,據(jù)悉,此次共推出38宗地塊,,總建面334萬平方米,總起價231.23億元;所有地塊將于2022年1月18日集中出讓,。
根據(jù)此前中房網(wǎng)的報道,,22城第一批集中供地中,土地掛牌數(shù)量918宗,,總計成交住宅用地(含綜合用地)約861宗,,土地出讓金總額10705.07億元,綜合溢價率達到15%,。22城第二批集中供地掛牌地塊數(shù)量935宗,,總計成交住宅用地(含綜合用地)約657宗地塊,土地出讓金總額6441.43億元,,綜合溢價率不足4%,。
與前兩次相比,第三批集中供地在土地掛牌數(shù)量,、土地成交數(shù)量,、成交金額上均低于前兩次,而盡管第三批集中供地多城釋放了“友好”信號,,但整體來看,,此次集中供地綜合溢價率仍持續(xù)走低,不足第二批次溢價率的一半,,并未能迎來年終“翹尾”,。
土拍規(guī)則邊際寬松
在經(jīng)歷了第一批集中供地買家“爭搶”,第二批集中供地買家“棄場”的冰火兩重天之后,,多城對第三批集中供地的土拍規(guī)則,,如競買資格、地塊起拍價,、土地款支付周期等方面進行了調(diào)整與優(yōu)化,,以促進土拍市場回溫,增強市場信心,。
如南京第三批集中供地取消“不得聯(lián)合報名競買,、不得合作開發(fā),,嚴格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的要求,房企資質(zhì)由第二批土拍時要求的二級或一級下調(diào)至三級及以上,,放低了房企拿地資質(zhì)要求,。而杭州則取消房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)需一年以上的限制。
深圳的第三批集中供地,,雖然沿用上一輪“三限雙競+搖號”的規(guī)則,,但將競配建指標(biāo)由“全年期自持租賃住房”調(diào)整為了“可售公共住房”。這個調(diào)整被視為適度“松綁”,,是保障房企適度利潤空間的信號,。
而廣州和杭州在本輪土拍中,對之前第二輪流拍“回爐”的地塊,,小幅下調(diào)了起拍價格,。以杭州為例,富春灣新城7號地塊出讓價為6.3億元,,而之前為7.2億元;臨平開發(fā)區(qū)地塊此次出讓價為6.93億元,,而此前為8.32億元。
此外,,成都,、無錫、濟南,、蘇州等城均下調(diào)了保證金比例,,杭州“勾地”方式重回土拍市場,廣州,、杭州,、蘇州、合肥,、福州等放寬了土地出讓金的支付條件,,如延長土地款繳納周期、允許開發(fā)商“分期付款”等等,,這些舉措都在一定程度上緩解房企的資金壓力,,激發(fā)房企拿地意愿。
底價成交仍是主流
盡管此次集中供地放寬了出讓規(guī)則,,流拍率較前一批次集中供地明顯下降,,但此次土拍熱度仍然比較冷淡,多城地塊以底價成交為主,,房企高溢價拿地很少,。
如廣州掛牌的17宗地塊,除4宗流拍外,,13宗均以底價成交,,0溢價率收官;天津11宗地塊全部以底價成交,,溢價率為0;無錫成交的20宗地塊中17宗以底價成交,整體溢價率僅為0.04%,,接近于0,。此外,蘇州,、沈陽,、青島、重慶,、濟南,、長沙、鄭州等地的整體溢價率均不足1%,。
除廣州外,,其余3個一線城市中,北京成交的10宗地塊中有7宗以底價成交,,上海27宗地塊中18宗以底價成交,,深圳11宗地塊中7宗以底價成交,,3個城市此次土拍的整體溢價率均不足5%,。
不過,值得注意的是,,在此輪集中供地中,,杭州的土拍“成功逆襲”回暖明顯。12月21日,,杭州第三批集中供地出讓,,35宗地?zé)o一流拍,而且近7成地塊觸頂搖號,,整體溢價率升至約7%,。
相關(guān)研究機構(gòu)人士認為,此次杭州土拍熱度逆勢上漲,,主要是土拍過程中放松了捆綁要求,,出讓地塊物美價廉,再加上杭州多家深耕房企近期融資活動不斷,,最終房企的拿地?zé)崆樵俅伪稽c燃,。
地方企業(yè)及國企領(lǐng)銜拿地
在第三批集中供地中,還有一個顯著的特征:就是參與拿地的地方民營企業(yè)較少,,而國,、央企背景的企業(yè)積極性更高。
如廣州第三批集中供地成交的13宗地中,,除了1宗地塊由民企星河地產(chǎn)競得外,,其余12宗地分別由白云城建,、廣州地鐵、廣州城投,、保利,、知識城投資集團、南沙開發(fā)建設(shè)集團6家國企或央企競得,。深圳11宗成交地塊中,,9宗為地方國企競得,其中深地鐵獨占5席,。
再如無錫,,成交的20宗地塊中,有15宗為地方國企競得,,占比為75%,。南京46宗成交地塊中,超6成為地方企業(yè)競得,,其中棲霞建設(shè),、江寧城建、溧水中山保障房建設(shè)等企業(yè)均拿下多宗地塊,,同時保利,、中鐵建等非本地國企也參與了拿地。蘇州25宗成交地塊中,,地方國企競得地塊占比近8成,。
與之鮮明對比的是,民營房企的拿地態(tài)度則較為謹慎,,與往年年底大力補倉拿地完全不一樣,。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示,雖然房企近期融資環(huán)境有所緩解,,但從實際融資狀況看,,很多民企融資落地還需要有個過程。有些企業(yè)雖然當(dāng)下有意向拿地,,但卻沒有辦法出手,。
總結(jié)
集中供地模式的初衷是通過更加公開、透明的供地信息穩(wěn)定地價,,進而穩(wěn)定房價,。2021年作為集中供地的“元年”,經(jīng)歷了“火爆”,、“冷淡”,,并在不斷優(yōu)化和完善中走向“平穩(wěn)”,總體而言,政策的初衷基本實現(xiàn),。
同時,,業(yè)內(nèi)預(yù)計明年政策端在穩(wěn)地價方面會不斷完善土拍政策工具箱,使地價趨于穩(wěn)定,,并且通過“競品質(zhì)”或“定品質(zhì)”,,實現(xiàn)地價、房價,、品質(zhì)三個維度的全面管控,。