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編者按
每一個爛尾項目背后,，是無數(shù)個家庭,，他們的利益,、尊嚴(yán)、幸福感,，直接影響著整個社會,。這就警示政府管理部門，房地產(chǎn)從拿地到售賣,，任何一個環(huán)節(jié)如若監(jiān)管不力,，影響的不僅僅是一個項目，而是社會的運行生態(tài),，對房地產(chǎn)這種野蠻生長帶來的“副作用”,，不可不察,。
“傷心之地?！?
章女士拍完小視頻后，把視頻發(fā)到了業(yè)主群里,，打下了這四個字,。群里無人回應(yīng)。
視頻記錄了成都中國塑料城項目(又名“中塑成都國際貿(mào)易中心”,，以下簡稱“成都中塑城”)的停工爛尾現(xiàn)狀,。
據(jù)業(yè)主們回憶，成都中塑城大約于2013年停工,，爛尾至今,。涉及1300余戶購房戶。在這八年的時間里,，他們選舉了幾撥代表,，跑遍了省市區(qū)三級政府的相關(guān)部門，反映和維護他們的合法權(quán)益,。
新都區(qū)早在多年前也對該爛尾項目組織了專項工作組,，為這1300余戶業(yè)主與開發(fā)商之間搭建了溝通平臺，并且規(guī)定每周或半個月之內(nèi)召開一次見面會,。見面會至今仍有政府人員如期組織召開,，但已經(jīng)沒有幾個代表或業(yè)主再參與了。就如同看到業(yè)主群里的消息一樣,，沒誰再愿意理會了,。
時光回到八年前。成都中塑城當(dāng)時銷售火爆,，曾奪得成都市當(dāng)年的房企銷售冠軍,。“當(dāng)時買商鋪都得人托人才能買得到,，沒有關(guān)系根本買不到,。”也因此,，當(dāng)時的銀行和信托機構(gòu)都是搶著給成都中塑城發(fā)放資金,。
獲利很可觀。有行業(yè)人士估算,，該項目在銷售火爆的時期,，拿地成本又非常低廉，即使除去項目支出部分,，至少在當(dāng)時也應(yīng)該獲得13億元利潤,。
不過,，劇情總是像謎一樣。成都中塑城不僅停工爛尾,，中國房地產(chǎn)報記者還獲悉,，開發(fā)商在四川德陽、廣元,、廣漢,、都江堰青城山別墅和陜西銅川的項目，都是不同程度停工,，并正處于破產(chǎn)重整狀態(tài),。所謂的海外項目也早已杳無音訊。
華潤深國投信托有限公司(以下簡稱“華潤深國投信托”)也被卷入風(fēng)波,，并遭到業(yè)主詬病指其涉嫌獲利后“金蟬脫殼”,。
項目停工八年被考問
成都中塑城，是2009年成都市新都區(qū)政府招商的重大產(chǎn)業(yè)服務(wù)型項目,，成都市政府北改先行項目,。項目曾是四川省、成都市,、新都區(qū)三級政府重點工程,，規(guī)劃占地1100余畝。
經(jīng)記者查詢獲悉,，該項目由成都中塑投資集團有限公司(以下簡稱“成都中塑公司”)開發(fā),。該公司在2009年8月3日成立于新都區(qū)木蘭鎮(zhèn)。成都中塑城原由浙江余姚中國塑料城發(fā)展有限公司(以下簡稱“余姚中塑城”)與成都聯(lián)星投資有限公司(以下簡稱“成都聯(lián)星公司”)聯(lián)合開發(fā),。隨后,，余姚中塑城退出。成都中塑公司向余姚中塑城支付5000萬元名稱使用費之后,，繼續(xù)保留并使用“成都中塑城”名稱,。資料顯示，再往后,，華潤深國投信托以100%的股權(quán)成為該項目的唯一股東,。
項目宣傳稱，坐擁繞城,、成綿,、成南、成渝,、成樂五大高速,、寶成、成昆、成渝三大鐵路線和金堂第二機場,、輕軌等組成的立體物流通道的區(qū)位優(yōu)勢,。并借鑒浙江余姚中塑城17年運營管理經(jīng)驗，將打造成國際塑料城,、國際家居城,、國際燈飾城等專業(yè)市場集群、5A級寫字樓,、產(chǎn)品創(chuàng)意研發(fā)中心,、國際會展中心、商業(yè)街,、五星級酒店、餐飲娛樂,、住宅等多種業(yè)態(tài)于一體的專業(yè)化,、現(xiàn)代化、綜合性的國際貿(mào)易中心,。
廣告打得很響,。并以“華潤信托”旗下全資控股名義對外進行銷售“中塑博美居家MALL”。當(dāng)時廣告遍及四川各個地級市,，甚至縣里,。項目的主要賣點，不僅是區(qū)位優(yōu)勢,，最主要的是“成都中塑公司是央企華潤旗下的全資子公司”成了當(dāng)時銷售人員嘴上的最大賣點,。當(dāng)時的銷售人員手里都是拿著成都中塑公司的公司章程復(fù)印件向購房者推薦。不僅如此,，“三級政府的紅頭文件說這是三級政府的重點工程,，還是成都的北改項目?！边@也成了不少業(yè)主購買的主要理由,。
不少業(yè)主稱，當(dāng)時買商鋪時都是沖著央企華潤旗下公司而來,，無論是資金還是信譽都應(yīng)該沒問題,。聲勢浩大的營銷廣告，讓不少外地客戶紛紛傾囊購買,，特別是四川一些邊遠(yuǎn)地區(qū)的群眾,。
正是成都中塑城項目利用了華潤深國投信托的名義，參與了成都北改工程項目的競爭,，以“中塑博美居家MALL”為名立項,，成功取得了位于北改重要地位的新都木蘭鎮(zhèn)的建設(shè)項目，并且得到成都市政府從土地出讓,、稅收,、融資等許多方面的重大政策支持,。
還有業(yè)主認(rèn)為，如果當(dāng)時沒有央企旗下公司這塊招牌,，僅有一個空殼,，沒有任何資信與資產(chǎn)的成都中塑公司根本不可能獲得這個重大的項目?？吹綇V告的業(yè)主,，紛紛從四川西昌、廣元,、南充,、雅安、綿陽,、達州,、廣安、甘孜,、阿壩,、攀枝花等各州市，甚至全國各地前來購買,。
上述章女士只是這1300余戶購房戶中的一個,。她與丈夫多年前從老家樂山來到成都打工，攢了點積蓄后想著投資一個商鋪,。她與丈夫看到廣告后,，于2012年6月份的一天來到售樓處，看中了一棟五層的一個商鋪位置,。不過,，這是一個沒有實體墻的虛擬商鋪。建筑面積大約91平方米,，公攤面積42平方米,，每平方米房價大約7000余元?？偡靠罴s65萬元,。他們選擇了分期按揭貸款的支付方式，先支付了首付總房款的50%,。然后等待著2013年6月份交付并“售后返租”,。
直到2014年10月，他們才聽說項目早已因為資金鏈斷裂停工,。很多購房戶,，從四川各州市趕了過來，向新都區(qū)政府詢問停工情況時，都才發(fā)現(xiàn)項目爛尾,、周圍雜草叢生,。實際上停工已兩年有余了。
在這1300余戶業(yè)主中,，有的交納了全款,，有的交納了全款但沒有報備網(wǎng)簽，有的辦理分期按揭貸款,。交納全款但沒報備網(wǎng)簽的商鋪,，被業(yè)主指認(rèn)，存在一鋪多賣之嫌,。
他們購買的商鋪面積大小不一,。最小的建筑面積大約40余平方米，一般面積都在100至200平方米,。
記者了解獲悉,，有個別業(yè)主投資了超1000萬元，結(jié)果項目停工后,，被氣成了“大腦失常”,。還有一個做企業(yè)的業(yè)主,，賣了自己的廠子在這個項目上投資了上千萬元后，被傾家蕩產(chǎn)并在外租房生活,。另一部分業(yè)主,，則是用自己原有的房子作抵押貸款投資了商鋪，結(jié)果血本無歸,，至今還在還著這筆貸款,。
十多億資金去向被追問
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)在蔣偉掌控華潤深國投信托時期的2012年12月,，華潤深國投信托在四川成都出資注冊資金1億元,，以100%的股權(quán)接手成都中塑公司，成了該公司的唯一股東,。并任命成都聯(lián)星公司董事長楊愛平為成都中塑公司法定代表人兼董事長,，開始了四川成都北改重點工程——中塑博美居家MALL項目的運作。
之后,，華潤深國投信托發(fā)布了“華潤信托?鼎新75號中塑成都國際貿(mào)易中心項目集合信托計劃”,。該信托計劃顯示，募集規(guī)模為4億元,，期限為兩年,，資金用于成都中塑公司開發(fā)建設(shè)的中塑成都國際貿(mào)易中心一期商廈式市場和辦公綜合樓項目。
盡管華潤深國投信托在多個方面明確表態(tài)，其持有成都中塑公司的股權(quán)并非是實際意義上的股權(quán)受讓,，而是基于華潤深國投信托的信托計劃向成都中塑公司提供資金而設(shè)計的增信措施,，華潤深國投信托并未實質(zhì)參與管理成都中塑公司。華潤深國投信托持有標(biāo)的股權(quán)期間,，成都中塑公司的經(jīng)營管理仍完全由成都聯(lián)星公司及楊愛平掌控和負(fù)責(zé),。華潤深國投信托并不是實質(zhì)意義上的成都中塑公司股東。
但在外界看來,，華潤深國投信托在成為成都中塑公司唯一股東的兩年期間(2012年12月24日至2014年9月3日),，其進行了相應(yīng)的工商注冊登記，具有對外公示效力,，外部相對人對之具有應(yīng)受保護的信賴?yán)?。所謂“并未實質(zhì)參與管理成都中塑公司”，僅是華潤深國投信托與協(xié)議締約方之間的內(nèi)部約定,，不具有對抗外部的效力,。
相關(guān)資料顯示，在華潤深國投信托成為成都中塑公司唯一股東的兩年期間里,，成都中塑公司100%股權(quán)又全部轉(zhuǎn)給了成都聯(lián)星公司,。華潤深國投信托于2014年9月初正式撤出這個項目，屆時兩年,。在此期間,，該項目已經(jīng)處于停工狀態(tài)一年之余，陷入爛尾,。
緊接著,，同年11月10日，華潤深國投信托分別向深圳市中級法院和廣東省高院以“營業(yè)信托糾紛”為由提起對成都中塑公司的民事訴訟,。訴訟標(biāo)的分別是5億元和7.4億元,。同時提起訴前財產(chǎn)保全，凍結(jié)了成都中塑公司的全部資產(chǎn),。
有業(yè)主通過相關(guān)途徑獲悉,，到2014年開發(fā)商先后出售產(chǎn)權(quán)1300多戶，獲得資金近十億元,，達到總面積的30%,。但購房戶認(rèn)為這些數(shù)據(jù)并不真實，實際要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越這些數(shù)據(jù),。不過,，成都中塑公司對上述數(shù)據(jù)拒絕向業(yè)主提供。
按照新都區(qū)政府對開發(fā)商出售商鋪的相關(guān)約束,，行文規(guī)定只允許開發(fā)商出售整個項目33萬平方米的30%,，也就是約10萬平方米,。
但在這些業(yè)主看來，當(dāng)?shù)卣]有對開發(fā)商的銷售行為采取相應(yīng)的約束措施,?！伴_發(fā)商一直在不停地賣，而且承諾的售后返租收益也在不斷的加碼拔高,，從2012年的9%-12%,，到2014年上升到18%-20%，極具誘惑力,?！?
僅上述售樓款，按照業(yè)主統(tǒng)計,，成都中塑公司與華潤深國投信托已售出商鋪(包括產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán))約12億多元,。
不過，記者從多個途徑獲悉,，曾在新都區(qū)政府成立的工作組搭建的平臺會上,，成都中塑公司楊愛平曾向業(yè)主代表透露，成都中塑公司就項目資金的收支概況,，項目收入是：售房收入13個億;華潤深國投信托4個億;工商銀行東大支行2.7個億;小貸1.9個億;其他金融機構(gòu)大約2個億,，共計23.6個億。開支是：華潤信托轉(zhuǎn)走利潤2個億(解釋為資金利息);工程開支5.3個億;稅收0.82個億;撤遷費0.55個億;融資成本1.1個億;公司運轉(zhuǎn)0.3個億;廣告費0.12個億;購車0.1個億,，共計約10.29個億,，再加上一些沒有想到的項目支出和1.7個億的浮動余量，大約開支了12個億,。收支相減后，約有11億多元資金去向不明,。
8月初,，中國房地產(chǎn)報記者在成都官方走訪中了解到，項目現(xiàn)金流出現(xiàn)問題后,，華潤深國投信托的審計團隊曾經(jīng)審計開發(fā)項目的資金流向,，但沒有結(jié)果。
中國房地產(chǎn)報記者走訪成都中塑公司,，一位相關(guān)吳姓負(fù)責(zé)人告知,，資金鏈斷裂、項目停工,，主要是由于華潤深國投信托向法院提起訴訟,，很多項目被查封導(dǎo)致。整個項目不能動了,。另外老板楊愛平在四川省內(nèi)的德陽,、廣元,、廣漢、都江堰青城山別墅項目,，以及陜西銅川項目,，也都不同程度停工。目前均處于破產(chǎn)重整狀態(tài),。
記者還了解到,，就在這一期間，成都中塑公司先后在泰國開展了悉尼灣建設(shè)項目,、浙江平陽中塑建設(shè)項目,、雅安工業(yè)園區(qū)建設(shè)項目。不過,，記者未能對上述項目獲得更多信息,。針對2013年在泰國的華欣悉曇投入了一個號稱上百億的地產(chǎn)項目，多年來早已杳無音訊,。
11億多元資金有沒有轉(zhuǎn)移到其他項目上?這是記者調(diào)查中聽到業(yè)主普遍質(zhì)疑的問題,，記者從官方口風(fēng)中獲悉“主要是開發(fā)商鋪的攤子太大了”。
11億多元資金到底去了哪兒?早在多年前,，項目停工爛尾后,，就有不少業(yè)主前往成都市新都區(qū)公安分局反映情況，分局以“該行為不屬于犯罪行為,，決定不予立案”,。
8月3日，記者在成都市新都區(qū)公安分局,，首問責(zé)任崗相關(guān)人員回復(fù)記者,，公安偵辦的案子是不會給你說的?！胺康禺a(chǎn)類的記者那就更不會給你說了,。如果采訪，請你通過組織,?！?
不過，記者從成都官方渠道了解到,，成都中塑公司法人,、成都聯(lián)星公司法人、曾經(jīng)作為四川省政協(xié)委員的楊愛平,，目前已被公安機關(guān)采取了強制措施,。
抽身而出被提問
成都中塑城項目背后的真相，或許能從成都中塑公司與華潤深國投信托之間的訴訟中窺見一斑,。不過,，除了一些民事裁定之類的司法文書被公開之外,，廣東省高級人民法院公開審理的案件(2015)粵高法民二初字第3號民事判決并沒有對外公布判決結(jié)果。
記者通過其他途徑獲悉,，該判決內(nèi)容大致為,，成都中塑公司向華潤深國投信托償還4億元本金及相應(yīng)利息，同時向華潤深國投信托律師支付賠償費用100萬元;楊愛平等其他被告對上述判決確定的金錢給付義務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任;華潤深國投信托對成都中塑公司名下的“中國塑料城(成都)國際貿(mào)易中心”項目一期二組團商廈式市場及辦公綜合樓在建工程的拍賣,、變賣價款享有優(yōu)先受償權(quán);以及對成都中塑公司100%股權(quán)的拍賣,、變賣價款享有優(yōu)先受償權(quán)。
據(jù)公開的信息顯示,，廣東省高院(2015)粵高法民二初字第3號民事判決已發(fā)生法律效力,。并經(jīng)廣東省高院指定，該判決已由深圳市中院負(fù)責(zé)執(zhí)行,。
同時記者了解到,，成都中塑公司與華潤深國投信托之間曾經(jīng)約定，同意成都中塑公司獲得的中塑城項目的所有項目銷售收入將交由華潤公司監(jiān)管……同時華潤深國投信托與成都中塑公司簽署《印章移交,、共管清單》對中塑公司的公章,、合同章、財務(wù)章進行移交和共管,。
成也蕭何,，敗也蕭何。有業(yè)主認(rèn)為,，整個中塑城項目資產(chǎn)被華潤深國投信托掌控,。面對上千名業(yè)主的質(zhì)詢，華潤深國投信托向業(yè)主發(fā)送律師函稱,，華潤深國投信托并不是成都中塑城項目的“實際控股人”,，而是中塑城項目的最大債權(quán)人。不應(yīng)該對成都中塑城的爛尾負(fù)責(zé),。
不過,，有行業(yè)人士認(rèn)為，華潤深國投信托引入了“實際控制人”的概念,。即在假定發(fā)生系統(tǒng)風(fēng)險時,，采用所謂“實際控制人”來規(guī)避法律風(fēng)險,，即將公司控股人與操作人分開,，一旦風(fēng)險發(fā)生，可以用“實際控股人”來逃避債務(wù)與法律責(zé)任,，而與公司控股人無關(guān),。但是，華潤深國投信托引入的這個“實際控制人”情況,，無論在公司章程中還是在其他任何場合,，都未向其他公司債權(quán)人作過披露,，這無疑損害了第三方及其他債權(quán)人的合法權(quán)益，這是他們在操作上的矛盾與瑕疵,，假如如實披露信息,，可能面臨著房子賣不出去的風(fēng)險。當(dāng)時華潤深國投信托實施了濫用公司法人格之行為,，給其他利害關(guān)系人造成了損害,。
據(jù)公開信息顯示，華潤深國投信托在2014年9月3日將成都中塑公司100%的股權(quán)變更轉(zhuǎn)移給了成都聯(lián)星公司,。并從法律上完全厘清兩者之間的關(guān)系,。這被很多業(yè)主認(rèn)為“金蟬脫殼”。
按照時間梳理,，在轉(zhuǎn)移控股權(quán)之后,，華潤深國投信托2014年11月10日開始，分別在深圳市中院,、廣東省高院對成都中塑投資集團有限公司發(fā)起“營業(yè)信托糾紛”為由的訴訟案,，以“訴前財產(chǎn)保全”方式，凍結(jié)了成都中塑項目的全部資產(chǎn),。
不過,，記者在成都走訪時，也有行業(yè)人士認(rèn)為,，成都中塑城項目的失?。阂皇菑?012年開始，國家開始對房地產(chǎn)大規(guī)模調(diào)控,，項目在繼續(xù)融資上遇到了困難;二是華潤集團當(dāng)時已經(jīng)進入反腐部門的視野,，再由華潤深國投信托繼續(xù)提供資金支持已無可能。
至于華潤深國投信托,，當(dāng)時也遭受貪腐案件牽連,。2014年4月17日，中央紀(jì)委監(jiān)察部官方網(wǎng)站公布,，華潤集團董事長,、黨委書記宋林涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，目前正接受組織調(diào)查;隨后華潤集團多位高管牽涉其中,，華潤深國投信托的蔣偉也被帶走接受調(diào)查,。
中國房地產(chǎn)報記者從成都官方獲得信息，目前,，華潤深國投信托已把這塊資產(chǎn)捆綁賣給了深圳東方資產(chǎn)管理信托機構(gòu),。
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