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2021年樓市在“寒冬”中度過，2022年樓市怎么走,，備受市場關注。
一年一度的中央經濟工作會議于12月8日至10日在北京舉行,，對2022年經濟工作作出全面部署。會議通稿中提到：“我國經濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊,、預期轉弱三重壓力”,。這樣的形勢下，“明年經濟工作要穩(wěn)字當頭,、穩(wěn)中求進，各地區(qū)各部門要擔負起穩(wěn)定宏觀經濟的責任,，各方面要積極推出有利于經濟穩(wěn)定的政策,，政策發(fā)力適當靠前?！?
對于2022年樓市調控方向,，中央經濟工作會議再次定調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”,，這是自2016年12月中央首次提及“房住不炒”定位后,，第五次定調“房住不炒”。這也說明房地產調控從嚴大方向不會發(fā)生改變,，中國經濟轉型從長期來看還將堅持逐步“去地產化”路線,。
但同時在需求端也會給予扶持。此次會議提出,，“堅持租購并舉,，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設,，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求和促進房地產業(yè)良性循環(huán)”,。
值得注意的是，這次會議對于房地產表述出現(xiàn)很多新變化,，首次提出“加強預期指導,、探索新的發(fā)展模式”，“因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”,。對于房地產業(yè)來說,，中央經濟工作會議釋放出的這些信號向來不容忽視。
財政與貨幣政策協(xié)調聯(lián)動
此次會議關于財政貨幣政策的表述是：積極的財政政策要提升效能,，更加注重精準,、可持續(xù)。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度,，保持流動性合理充裕,。引導金融機構加大對實體經濟特別是小微企業(yè)、科技創(chuàng)新,、綠色發(fā)展的支持,。
“中國雖然存在著通貨膨脹的威脅，雖然存在著金融脆弱性的問題，但是主要矛盾的主要方面是經濟增長速度的低迷,?！敝袊缈圃簩W部委員余永定在CMF熱點問題研討會上表示。他認為,，可以適當采取擴張性的財政貨幣政策來刺激經濟增長,。
會議還要求，“財政政策和貨幣政策要協(xié)調聯(lián)動,，跨周期和逆周期宏觀調控政策要有機結合”,。這是關于宏觀政策有效實施做出的新的提法和要求。
民生銀行研究院分析師王靜文解讀認為,，政策基調由2021年的“靈活精準,、合理適度”回歸到2020年的“靈活適度”，實際上已有邊際寬松的含義在,?？缰芷诤湍嬷芷诘挠袡C結合，既要求政策在短期內加大逆周期對沖力度,，又要從中長期內綜合評估,，避免政策超調或副作用過多。
紅塔證券研究所所長,、首席經濟學家李奇霖則認為,，這說明2022年貨幣環(huán)境仍是分化的，一方面對傳統(tǒng)部門比如地產和基建,，還是偏緊,，松只是針對防風險而言的，松是為了穩(wěn)住存量,，但堅決遏制增量;另一方面,，對小微企業(yè)、科技創(chuàng)新,、綠色發(fā)展的結構性寬松的貨幣政策還將繼續(xù)深化和延續(xù)下去,，比如再貸款、定向降準,、碳減排支持工具等結構型貨幣政策工具明年可能還將繼續(xù)實施,。
從這個角度看，如果地產,、基建的增量融資需求繼續(xù)遏制,，僅是保住地產存量風險，貨幣政策又僅是結構性寬松的話,，整體“寬信用”政策效果將相當有限,，預計整體社融增速在10.5%-11%,。
“房住不炒”定位不變
“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”,，中央經濟工作會議再度強調,。這是樓市調控根本，不容動搖,。
北京大學房地產法研究中心主任樓建波表示,，自2014年首提“因城施策”，2016年首提“房住不炒”,，中央對房地產的政策一直是明確而延續(xù)的,。在不同的時期采取寬或嚴的調控是正常的，但基本原則不能變,，以防出現(xiàn)硬著陸,。要守牢房地產發(fā)展底線,，一是不能帶來金融風險,，二是不能影響實體經濟發(fā)展。
但合理的住房需求會給予扶持,，這也是政策糾偏需要,。此次會議強調，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,。
李奇霖解讀認為,，房地產調控從嚴的大方向不會發(fā)生改變，但短期來看,，由于部分地區(qū)房地產調控措施過嚴,、房地產貸款集中度管理遏制了正常的剛需和改善型需求、房地產融資收得過緊等執(zhí)行層面問題導致房企今年信用風險不斷,，明年還是房企債務到期高峰,，這均引發(fā)了市場對信用風險擴散的擔憂。因此,，出于防風險需要,，近期按揭貸、開發(fā)貸,、并購貸等房地產金融支持措施都會有所加快,。
此次會議的另一大亮點是提出，“因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”,，這已經是管理層或重要會議第三次提房地產業(yè)良性循環(huán)了,，這意味著目前行業(yè)循環(huán)不暢，影響到了行業(yè)健康發(fā)展甚至是防范風險的高度,。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀認為,，促進房地產良性循環(huán)就是要去除阻礙其順暢循環(huán)的問題，包括控制源頭上的地價無序上漲、控制依賴度,，這樣就能控制住房價,。要控住地價上漲，還得控制住前端購地融資,，金融長效機制就要落實下去,。同時，還要調整住房供應機構,，比如增加保障性租賃住房供應,，盤活存量資源，比如老舊小區(qū)改造等,。
交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉認為,，相比此前一貫圍繞“房地產市場”的提法，促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展不僅限于交易環(huán)節(jié),，還涵蓋了前端投資環(huán)節(jié),，延展到整個房地產行業(yè)。這表明除了支持居民剛需外,，還將合理支持房企的正常開發(fā),、并購及相應的貸款、發(fā)債需求,。
房地產行業(yè)融資層面已出現(xiàn)改善信號,。12月10日，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房地產企業(yè)代表座談會,，將重點支持符合房地產調控政策的企業(yè)注冊發(fā)行中長期限的債務融資工具,，募集資金優(yōu)先用于補充已售在建項目的資金缺口、以及用于房地產項目或資產的股權收購,，支持保交樓,、保民生、保穩(wěn)定,，積極滿足房地產合理融資需求,，促進房地產業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
對于再次強調“因城施策”,，李奇霖認為,，不排除部分房價下行壓力較大城市可以放松房地產調控，但對多數(shù)房價上漲壓力較大一線和核心二線房地產調控預計還將從嚴,，不會有大的變化,，房地產政策的“松”僅是針對此前“過緊”而言的。
此次會議還提出“堅持租購并舉,，加快發(fā)展長租房市場,，推進保障性住房建設”,。長租房即長租公寓，自從去年暴雷以來,，國家更多強調保障性租賃住房,，對于長租房的相關表述變少。去年中央經濟工作會議對此的表述是“規(guī)范發(fā)展長租房市場”,。
李宇嘉解讀道,，長租房和保障性租賃住房是多層次租賃市場的組成部分，滿足不同類型租賃需求的房源,，因此應在總結長租公寓問題基礎上,，加強監(jiān)管和建設模式，作為未來多渠道住房供應來源,，引導開發(fā)行業(yè)轉型升級,，因為新房銷售已經見頂了，必須向存量轉型,。
首提“加強預期引導,，探索新的發(fā)展模式”
此次會議首次提出預期引導的概念，會議表示“加強預期指導,、探索新的發(fā)展模式”,。當前房地產市場正在由增量市場向存量市場轉型過程中,，新的發(fā)展模式意味著多個層面的改變,，包括房屋市場、土地市場和房地產企業(yè)等,。
易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進認為,，這說明當前在預期管理和引導方面將有新的動作，包括后續(xù)在穩(wěn)房價方面,，各類土地供應會持續(xù)跟進,，以進一步穩(wěn)定市場預期;房地產市場秩序的整頓工作也還會推進，對于各類炒作房價和引起預期不穩(wěn)的行為會進行嚴管,。除租購并舉,、長租房、保障性住房等方面發(fā)展外,，未來對于存量市場的房地產發(fā)展模式,、房地產稅的推進等，都會有各類新的政策,，值得期待,。
李宇嘉認為，房地產新發(fā)展模式體現(xiàn)在這些方面：一是多元主體,。過去,，開發(fā)商為唯一供應主體,，“拿地、融資,、開發(fā),、賣房”的循環(huán)是唯一的模式。現(xiàn)在,，國家將保障性租賃住房作為“十四五”住房工作重點,，并且提出5個供應渠道和主體，還強調長租房,，這都是多主體,。
二是多元房屋類型。國家第一次明確“十四五”住房保障的頂層設計,，包含三個房屋類型(公租,、共有產權、保租房),，還強調長租房,、共有產權等新住房類型。這些房屋類型,，可以不是開發(fā)商供應,，而是用地用房主體(村集體、企事業(yè)單位,、園區(qū)主體,、商業(yè)辦公主體等)引入開發(fā)商或合伙、入股開發(fā);
三是新的供地類型,，可以不是新增供地建設,，可以是盤活存量，新增供地可以搞彈性年期,、多用途綜合開發(fā);
四是新的融資模式,，可以不用大規(guī)模加杠桿，而是用專項債,、REITs,、ABS等新的融資模式。
五是商品房開發(fā),，也要探索新的土地出讓模式,，并不是價高者得，而是招標,、建設方案競標等多種出讓方式,，房價地價要聯(lián)動，有的地方要探索現(xiàn)售模式,，還要優(yōu)化預售資金監(jiān)管,，既不能挪用,，也要靈活使用。
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