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石家莊長安區(qū)赫石府已爛尾五年。圖片來自業(yè)主實拍。
年中，是新房集中交付季。
據(jù)中國房地產(chǎn)網(wǎng)京津冀不完全統(tǒng)計，5月-8月，石家莊至少有40余樓盤、上百棟樓交付。但很多購房者并沒有等到收房的喜悅，而是一個又一個歇斯底里的維權(quán)奔走。
買房四年未動工
創(chuàng)新科技城竟是工業(yè)用地
位于橋西區(qū)西二環(huán)的創(chuàng)新科技城，由石家莊市京州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，占地面積約100畝，總建筑面積約17萬平方米，綜合容積率3.0，致力于打造集辦公、科研、住宅、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地。
創(chuàng)新科技城東臨西二環(huán)快速路，北接新石北路，南臨新石南路，屬于西南高教區(qū)。項目緊鄰西二環(huán)快速路，距離火車站5分鐘路程，距市中心10分鐘路程，周邊擁有豐富的教育配套設(shè)施。
位置不錯，配套也到位，在石家莊工作的劉朋經(jīng)人介紹后，湊了首付買了創(chuàng)新科技城。此后數(shù)年，劉朋和家人一直等著房子的后續(xù)進(jìn)展。
可是沒想到三年過去了，原本即將交付的房子，還是一片荒地。
意識到情況不對的劉朋，多方了解后，發(fā)現(xiàn)當(dāng)時的創(chuàng)新科技城五證不全，根本沒有任何建設(shè)手續(xù)。更重要的是，該項目是工業(yè)用地，不具備商品房銷售條件。
2018年5月，石家莊市住房和建設(shè)稽查大隊發(fā)出創(chuàng)新科技城風(fēng)險提示，指出創(chuàng)新科技城并未取得建設(shè)預(yù)收相關(guān)證件，存在很大購房風(fēng)險。
創(chuàng)新科技城風(fēng)險預(yù)警 圖片來源：石家莊市人民政府
隨后，劉朋立即找到開發(fā)商石家莊市京州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，要求退款。可多次接觸下來，劉朋發(fā)現(xiàn)京州地產(chǎn)始終沒有直視問題，每次都找借口推脫。
“作為一個集全家之力供出來的大學(xué)生，并且掏空家底買房的人來說，這三年非常非常煎熬。”劉朋表示，因為買房款是全家的血汗錢，擔(dān)心家人承受不起這樣的打擊，根本不敢把具體情況告知家人，只能獨自承受痛苦。
據(jù)另一位創(chuàng)新科技城業(yè)主透露，除劉朋外，還有百余名業(yè)主陷入同樣的困境。購房四年，項目仍舊一片空地，與開發(fā)商協(xié)商退款，卻被一拖再拖，甚至直接拒絕退款。
多次到有關(guān)部門反映后，京州地產(chǎn)終于給出協(xié)商辦法：退款協(xié)議可以簽，但必須把購房協(xié)議交出去，換成欠條。
作為保護(hù)自身合法權(quán)益的重要武器，“購房協(xié)議肯定不能交”，該業(yè)主表示，即使是交出購房協(xié)議換成欠條，開發(fā)商也并未完全履行承諾，“只給部分業(yè)主退了一次錢就再也沒有下文了”。
2020年6月，創(chuàng)新科技城業(yè)主在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板求助維權(quán)，但至今仍未得到答復(fù)。
復(fù)盤創(chuàng)新科技城的爛尾事件，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師指出，創(chuàng)新科技城是工業(yè)用地，不能用來開發(fā)住宅，從土地管理的相關(guān)法律法規(guī)來看，屬于違法用地。未取得規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證就違規(guī)建設(shè)、銷售，也違背了城鄉(xiāng)規(guī)劃法、建筑工程施工許可以及商品房預(yù)售的相關(guān)規(guī)定。
至于京州地產(chǎn)提出的“以購房協(xié)議換取欠條”的做法，王玉臣律師指出，如果雙方同意退房，一定要簽署退房協(xié)議。欠條上也應(yīng)該明確標(biāo)注款項用途、何時支付，以及逾期支付應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任等等。
除此之外，王律師建議購房協(xié)議盡量保存在業(yè)主手里，如果實在是需要交出，業(yè)主也要留好復(fù)印件，提交時讓開發(fā)商寫好收條，避免后續(xù)糾紛。
實控人被抓、預(yù)售監(jiān)管資金消失
百島綠城三期業(yè)主無奈貼錢蓋房
2015年底，河北泰岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以6.14億元的價格順利拍得百島綠城地塊。彼時，泰岳地產(chǎn)實力雄厚，頻頻參與社會公眾活動，被認(rèn)為是業(yè)界典范。
而百島綠城，也符合泰岳地產(chǎn)的“身份”。坐落于新華區(qū)古城西路與植物園街交會處，涵蓋異域風(fēng)情商街、豪華社區(qū)會所、重點小學(xué)及幼兒園、衛(wèi)生服務(wù)站等社區(qū)配套。優(yōu)越的地段、豪華的配套，加上知名主持人代言和高頻次曝光，使其在無預(yù)售證時，就被市場瘋狂認(rèn)購。
開發(fā)前期，項目進(jìn)展也確實符合公眾期待：2017年，項目各棟樓先后獲得預(yù)售證，施工現(xiàn)場也榮獲當(dāng)年市級安全文明工地稱號。而此時，距離交房還有一年半的時間。
滿懷美好期待的業(yè)主，沒有第一時間拿到交房的鑰匙，而是等來項目逾期交付的消息。隨后業(yè)主多次信訪反饋，人民日報等媒體也跟進(jìn)報道，新華區(qū)也針對該項目成立了工作組，并督促項目于2019年底交房。
可直到年底，百島綠城仍未交付。經(jīng)業(yè)主上訪投訴后得知，項目爛尾系開發(fā)商實際控制人王聚山，因涉嫌犯罪于2019年5月被公安機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制措施。更重要的是，項目對外銷售時并未取得預(yù)售證，因此預(yù)售資金也并未打入監(jiān)管賬戶。如今開發(fā)商實控人被控制，預(yù)售監(jiān)管資金也被挪用，不知去處。
本應(yīng)被嚴(yán)格監(jiān)管起來的預(yù)售資金被誰挪用?去向何處?
為了搞清楚這些問題，多名購房者在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板及河北省網(wǎng)絡(luò)問政綜合服務(wù)平臺發(fā)起投訴，同時向市住建局申請公開百島綠城三期項目預(yù)售資金使用情況。
百島綠城三期業(yè)主在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板對百島綠城樓盤爛尾情況進(jìn)行投訴
據(jù)查閱獲悉，石家莊市政府和新華區(qū)住建局在上述平臺回復(fù)稱：由于該項目實際控制人涉嫌犯罪，已被公安機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制措施，公司資金被挪用且賬戶被法院查封，目前公安機(jī)關(guān)正在對該案件進(jìn)行偵查。經(jīng)了解，剩余監(jiān)管資金暫不能完成該項目的整體竣工。并表示，區(qū)工作組、專案組正在與有關(guān)部門對接和溝通，追繳外流資金，根據(jù)目前工作進(jìn)展情況，5棟高層預(yù)計春節(jié)前后竣工。
可是如今六個月過去，直到目前，業(yè)主仍沒有收到交房通知。更關(guān)鍵的是，6月初業(yè)主群接到通知：因項目資金短缺，不能正常交房，未交付的業(yè)主需要交2萬元，同時返利5%，用于完成剩余工程達(dá)到交房條件。
據(jù)業(yè)主透露，無奈之下已有部分業(yè)主交了2萬元建設(shè)費，也拿到了鑰匙，但裝修公司量房后發(fā)現(xiàn)，房子還是存在多處問題，沒有達(dá)到入住條件。
“五證不全就開始預(yù)售是嚴(yán)重違法行為，商品房預(yù)售資金沒有打到專項監(jiān)管賬戶上，也違反了商品房預(yù)售資金監(jiān)管條例。”王玉臣律師指出，泰岳地產(chǎn)提出的兩萬元建設(shè)費也毫無道理，根據(jù)規(guī)定開發(fā)商無權(quán)要求購房人在合同之外，再支付其它的購房費用，購房人有權(quán)拒絕。泰岳地產(chǎn)這樣的做法既違約，又有違基本的誠信。
結(jié)合百島綠城爛尾事件，王玉臣律師給出四點購房建議：
第一，一定不要買五證不齊全的房屋。之所以明確規(guī)定商品房預(yù)售必須取得五證，就是因為預(yù)售的商品房本身就是樓花，本身就有不小的風(fēng)險，如果連最基本的五證都沒有，就更沒有保障.
第二，打款的時候，一定要注意是否打到了這個項目的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶上，千萬不要隨意打款，必須是這個項目的專門的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。
第三，買房時千萬不要輕易聽信開發(fā)商的廣告和宣傳，防火防盜防虛假宣傳。對于開發(fā)商承諾的事情一定要注意是否落到了合同里，如果沒有，就要有將來實現(xiàn)不了的風(fēng)險。
第四，如果遇到爛尾樓，要及時拿起法律的武器保護(hù)自己，否則可能面臨房錢兩空的風(fēng)險。比如爛尾樓往往和開發(fā)商轉(zhuǎn)移購房款，挪用監(jiān)管資金有關(guān)。所以，業(yè)主可以向相關(guān)政府部門提起關(guān)于監(jiān)管資金的相關(guān)政府信息和違法查處，請求當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門做好預(yù)售資金的資金監(jiān)管，查清預(yù)售房款的總額和已經(jīng)支出的具體情況，查清是否存在轉(zhuǎn)移預(yù)售資金的情況，如果存在，又轉(zhuǎn)移到哪里，是否還可以追回。
資金鏈斷裂爛尾五年
開發(fā)商售賣地下室、車位籌錢蓋樓
位于長安區(qū)的赫石府，也是一個五證齊全卻照樣爛尾的“典范”。
據(jù)了解，赫石府一共規(guī)劃12棟住宅，5棟高層及7棟洋房。其中，5棟高層涉及延期交房問題，共1096戶。按照合同規(guī)定，17 #、18#樓2019年10月1日交房，20# 、29#樓2017年10月1日交房，30#樓2019年12月31日交房。目前，這五棟高層都沒有交房。
20#樓業(yè)主李女士透露，購買時赫石府并未取得預(yù)售證，直到2016年，20#、29#樓才取得了預(yù)售許可證，隨后李香等業(yè)主與石家莊市中融匯通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了正式購房合同，辦理了商業(yè)貸款。
李女士簽署的正式購房合同上約定，20#于2017年10月交房，但目前20#、29#樓完全停止施工，車庫等也沒有任何施工現(xiàn)象，距交房時間已經(jīng)逾期3年之久。
面對赫石府一直不交房的問題，李女士等業(yè)主一直在積極與中融匯通、相關(guān)部門溝通協(xié)商解決問題。每次反映后，開發(fā)商及施工單位均會給出一個交房或者施工節(jié)點，但那些承諾始終沒有得到履行。
直到2020年9月，中融匯通給全體業(yè)主發(fā)了一份通知。通知表示，由于疫情和調(diào)控政策的影響，開發(fā)商面臨資金回籠困難，導(dǎo)致赫石府項目延期交房。通知指出， 20#、29#業(yè)主需購買地下室、車位，銷售款項進(jìn)入到鎮(zhèn)政府設(shè)立的專用監(jiān)管賬號，這部分資金將用于20#、29#的施工建設(shè)。
赫石府開發(fā)商給業(yè)主的通知
車位和小房的價格并不算貴，但是包括李女士在內(nèi)的業(yè)主大都不敢買。在他們看來，買車位和地下室的資金，對于后期項目的支撐來說杯水車薪;而且，在多年的交涉中，開發(fā)商在業(yè)主心目中已經(jīng)沒有任何信譽(yù)可言。“現(xiàn)在房子都沒有正常交付，誰還放心再投入十幾萬元去買地下室和車位呢?”
或許是第一份通知并未起到太大效果，兩天后，開發(fā)商再次發(fā)了一份通知給業(yè)主，這次主要是針對首付分期的業(yè)主給出了一些優(yōu)惠政策，目的是希望大家盡快補(bǔ)交尾款。
事情到了這個地步，開發(fā)商的用意很明確，希望業(yè)主先墊資，也就是說項目前的困難“需要廣大業(yè)主進(jìn)行自救”。可是業(yè)主們也進(jìn)退兩難，投了錢，擔(dān)心開發(fā)商不信守承諾存在風(fēng)險，不投錢又害怕項目真的爛尾。
“開發(fā)商無權(quán)要求業(yè)主購買地下室和車位來緩解自己的資金壓力。業(yè)主所支付的購房款遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開發(fā)成本，業(yè)主之前支付的購房款去哪了呢?開發(fā)商應(yīng)當(dāng)努力自救，而不是讓業(yè)主損失不斷擴(kuò)大。”王玉臣律師表示，如果業(yè)主確實有需要，可以視情況購買，但是不能被強(qiáng)迫。另外，如果業(yè)主真的購買，其支付的款項也必須轉(zhuǎn)入專項預(yù)售資金監(jiān)管賬戶里，只能用于該項目的后續(xù)建設(shè)。對新收入的款項相關(guān)部門也應(yīng)當(dāng)盡到監(jiān)管職責(zé)，亡羊補(bǔ)牢。
爛尾盤維權(quán)的八個建議
“一旦發(fā)現(xiàn)自己買的房子要爛尾了，必須立刻展開行動，團(tuán)結(jié)一切值得團(tuán)結(jié)的業(yè)主，利用一切合法合規(guī)的法律手段。”對此，王玉臣律師給出八個維權(quán)建議：
1、盡快通過政府信息公開申請、個人銀行流水查詢等方式查清項目的預(yù)售房款監(jiān)管情況，查看監(jiān)管賬戶上是否還有預(yù)售資金，以往收取的預(yù)售資金使用動向等。一般而言，房款是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開發(fā)成本的。因此如果不存在轉(zhuǎn)移、挪用預(yù)售房款的情況，只要樓盤已經(jīng)銷售了大半，就不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)爛尾樓問題。
2、盡快提起相關(guān)的挪用預(yù)售房款資金查處申請，申請建委部門對這種違法行為進(jìn)行調(diào)查處理。
3、視情況提起逾期交房違約金的民事訴訟，追究相關(guān)的逾期交房違約金。
4、強(qiáng)有力的組織至關(guān)重要。組織問題是爛尾樓這類集團(tuán)訴訟成敗的關(guān)鍵因素。沒有穩(wěn)定的組織架構(gòu)意味著這個維權(quán)集體是自由的、極為松散的、沒有約束的，就像是一個部隊沒有軍師旅團(tuán)營連，沒有嚴(yán)格的軍紀(jì)。沖鋒的號剛剛響起，就已經(jīng)潰不成軍。
5、優(yōu)秀的業(yè)主代表至關(guān)重要。不少項目維權(quán)失敗就是業(yè)主代表不給力，所以選擇業(yè)主代表十分重要，一定要人品好，有時間，有頭腦，愿意為大家付出。而且業(yè)主代表絕對不能只有一個兩個，一定要有多個，且人數(shù)是單數(shù)。
6、一定要有保密機(jī)制和反搭便車機(jī)制。在維權(quán)過程中，如果沒有反搭便車機(jī)制，維權(quán)很容易走向失敗。我們團(tuán)隊辦理此類案件的時候，和購房人建立委托關(guān)系前，會提出業(yè)主先簽署保密協(xié)議和議事規(guī)則。如果業(yè)主不簽署這兩個文件，這個案子我們一定不會接。
7、如果樓盤徹底爛尾了，沒有復(fù)活的可能，房子又根本沒法使用，可以立刻起訴要求解除合同，返還購房款。必要的時候，可以申請開發(fā)商破產(chǎn)，在破產(chǎn)清算中行使業(yè)主基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)。但如果一個項目主體已經(jīng)完工，這種情況不建議解除合同，可以把盡量推動復(fù)工作為第一目標(biāo)。
8、如果樓盤前景還不錯，相關(guān)政府部門也監(jiān)管到位，可以多方協(xié)商，進(jìn)行重組或者另外要求一個新的開發(fā)商接盤。
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