中房網(wǎng)訊 (蘇曉/文)12月8日至10日,中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京舉行,,會議總結(jié)2021年經(jīng)濟(jì)工作,,分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢,部署2022年經(jīng)濟(jì)工作,。
在房地產(chǎn)方面,,會議提出,要堅持房子是用來住的,、不是用來炒的定位,,加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo),,探索新的發(fā)展模式,,堅持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場,,推進(jìn)保障性住房建設(shè),,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展,。
相較于以往,,今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議對于房地產(chǎn)的定調(diào)在嚴(yán)守“房住不炒”底線,、發(fā)展長租房市場,推進(jìn)保障性住房建設(shè)的同時,,還首次提出了“探索新的發(fā)展模式”,,“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,,中央經(jīng)濟(jì)工作會議釋放出的一些信號,,對于理解2022年房地產(chǎn)市場政策等有重要的作用。
連續(xù)五年定調(diào)“房住不炒”
自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“要堅持房子是用來住的,、不是用來炒的定位”以來,,2018年、2019年及2020年舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議均提及了“房住不炒”,,今年是中央經(jīng)濟(jì)工作會議第5次明確提及“房住不炒”,。
“十四五”規(guī)劃綱要也強(qiáng)調(diào)了堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,??梢灶A(yù)見的是,“房住不炒”作為頂層設(shè)計,, 將是指導(dǎo)房地產(chǎn)和住房工作的長期方針,。
在12月11日召開的“2021-2022中國經(jīng)濟(jì)年會”上,國家發(fā)改委副主任,、國家統(tǒng)計局局長寧吉喆在解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會議時,,除重申中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)內(nèi)容的表述外,還強(qiáng)調(diào)了“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè),,住房更是居民的消費”,。
今年下半年以來,房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了深度調(diào)整,,下行壓力較大,,行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條均承受了不小的壓力。在“房住不炒”的總基調(diào)下,,高層的表態(tài)和發(fā)言,,無疑也肯定了房地產(chǎn)的重要地位。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析稱,,未來政策將側(cè)重引導(dǎo)市場預(yù)期平穩(wěn),,既包括房地產(chǎn)市場不會持續(xù)下行,不會爆發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險的預(yù)期引導(dǎo);也包括“房住不炒”長效機(jī)制不會改變,,各方不能抱有“刺激房地產(chǎn),、炒作房地產(chǎn)“的心態(tài)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,無論后續(xù)對于剛需和改善型購房需求如何支持,,炒房和投資投機(jī)的購房需求已經(jīng)沒有支持和市場,。所以,各地在后續(xù)理解政策的時候,,即便可以放松政策,,也要嚴(yán)格守住這條紅線。
首提“探索新的發(fā)展模式”
值得注意的是,,在中央經(jīng)濟(jì)工作會議的涉房內(nèi)容中,,首次提到了“探索新的發(fā)展模式”。
事實上,,我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過二十多年的快速發(fā)展后,,行業(yè)正從增量開發(fā)到存量運營時代轉(zhuǎn)變,過去企業(yè)通過高杠桿,、高負(fù)債實現(xiàn)高速發(fā)展,、快速擴(kuò)張的模式弊端已逐漸顯現(xiàn)。同時,,對于地方政府而言,,過去依賴房價、地價上漲驅(qū)動的“土地財政”模式也急需轉(zhuǎn)變,。
許小樂認(rèn)為,,“探索新的發(fā)展模式”將推動房企開發(fā)模式轉(zhuǎn)型。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展過程中形成的高周轉(zhuǎn),、高杠桿開發(fā)模式已經(jīng)難以為繼,,部分企業(yè)爆發(fā)債務(wù)危機(jī),需要采取疏堵結(jié)合的方式,,加快引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型升級,,從發(fā)展模式上防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)探索新的發(fā)展模式,,結(jié)合社會發(fā)展趨勢,、住房需求演變規(guī)律和企業(yè)自身優(yōu)勢,參與租賃業(yè)務(wù),、社區(qū)養(yǎng)老,、老舊小區(qū)改造、物業(yè)管理服務(wù)等領(lǐng)域,,實現(xiàn)多元化轉(zhuǎn)型,。
嚴(yán)躍進(jìn)表示,未來房地產(chǎn)依賴房價和地價上漲以獲利的模式將不再可行,,住房市場發(fā)展將從增量市場為主轉(zhuǎn)向增量,、存量市場共同發(fā)展,,保障性租賃住房,、租購并舉模式等將得到進(jìn)一步推進(jìn),。此外,未來在存量房地產(chǎn)發(fā)展模式,、房地產(chǎn)稅等方面的新政策或值得期待,。
堅持租購并舉
在住房租賃方面,此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“堅持租購并舉,,加快發(fā)展長租房市場,,推進(jìn)保障性住房建設(shè)”。
相較于去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議在住房租賃方面提及的關(guān)于長租房,、租購?fù)瑱?quán),、土地供應(yīng)、市場整頓,、租金調(diào)控等細(xì)化要求,,盡管此次會議對于住房租賃市場政策的細(xì)節(jié)提及較少,不過,,這并不代表高層不重視多層次租賃市場的建設(shè),。
近期,北京市十五屆人大常委會對《北京市住房租賃條例(草案)》進(jìn)行了審議,,業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,,各地或陸續(xù)將住房租賃上升到地方立法的層面,未來租售并舉有望獲進(jìn)一步的政策支持,。而此前,,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽也表示,“十四五”期間,,將以發(fā)展保障性租賃住房為重點,,進(jìn)一步完善住房保障體系,增加保障性住房的供給,。
中國社會科學(xué)院生態(tài)文明研究所理論研究室主任王業(yè)強(qiáng)表示,,住房租賃市場發(fā)展是一個長期過程,目前仍有諸多制約因素,,未來需要制度和政策的進(jìn)一步規(guī)范,。自提出“租售同權(quán)”以來,情況有所改善,,但短時期并不能實現(xiàn)真正的同權(quán),,還需要進(jìn)一步改善。
同時,,諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負(fù)責(zé)人王小嬙預(yù)測,,保障性租賃住房供應(yīng)比例有望加大。保障房是住房市場的供應(yīng)來源之一,首要目的是解決低收入群體的住房問題,,是政策關(guān)注的重點之一,。
合理住房需求受支持
中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,。
相關(guān)研究機(jī)構(gòu)指出,,“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”與12月6日中央政治局會議的提法一致。合理的需求包括首次購房需求和改善性購房需求,,也可以簡單理解為首套和二套購房需求,,這都是政策支持的。預(yù)計信貸政策對首套,、改善性住房需求的支撐力度將不斷放大,。
嚴(yán)躍進(jìn)亦認(rèn)為,此次政策和中央政治局會議精神一致,,將“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”寫進(jìn)去,,后續(xù)應(yīng)該會有一些變化要注意:第一、合理住房需求包括剛需和改善型需求,,后續(xù)土地,、信貸、稅費方面會給予保障,。第二,、商品房市場的發(fā)展獲得支持,房企的市場地位有所上升,。第三,、合理住房需求包括租和購,這都將面臨鼓勵和支持,。
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展
近幾年,,高層對于房地產(chǎn)業(yè)出臺的一系列措施,事實上都是在圍繞行業(yè)的長期平穩(wěn)發(fā)展做文章,。在12月6日召開的中共中央政治局會議中,,就明確提出,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán),。
而此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議也進(jìn)一步明確了“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”,。
不過,值得注意的是,,相較此前中央政治局“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”的表述,,中央經(jīng)濟(jì)工作會議把“良性循環(huán)”的表述放在前面,而“健康發(fā)展”放在了后面,。這樣的排序,,嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,,對于理解后續(xù)的政策目標(biāo)有積極的作用。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來,,當(dāng)前房地產(chǎn)市場確實陷入了難以良性循環(huán)的矛盾和尷尬,,比如說銀行信貸方面的支持力度不大,導(dǎo)致市場迅速降溫,,今年很多城市出現(xiàn)了新房交易連續(xù)下跌6個月的態(tài)勢,,并衍生出了房企經(jīng)營風(fēng)險和債務(wù)風(fēng)險,,這本身就說明“市場-企業(yè)-居民家庭”之間的房地產(chǎn)要素流通不順暢,,致使房地產(chǎn)運行效率不高、房地產(chǎn)風(fēng)險明顯增大,。所以從這個角度看,,只有房地產(chǎn)市場的“市場-企業(yè)-居民家庭”之間實現(xiàn)了良性循環(huán),房地產(chǎn)才能真正迎來健康發(fā)展的空間,。
王業(yè)強(qiáng)表示,,與過去限制房地產(chǎn)為主的政策相比,“良性循環(huán)”提法中蘊藏更積極的含義,?!斑^去房地產(chǎn)投資炒作和金融化比較嚴(yán)重,是一個單向的循環(huán),,亦即資金單向流動,,未與國民經(jīng)濟(jì)和雙循環(huán)格局形成良性互動?!?
同時,,中國人民大學(xué)國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大指出,房地產(chǎn)防風(fēng)險是實現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展的關(guān)鍵,。而房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)風(fēng)險的主體和防范重點,,一旦房地產(chǎn)債務(wù)大規(guī)模違約,產(chǎn)生信用風(fēng)險,,會對整個經(jīng)濟(jì)部門造成沖擊甚至危機(jī),。房企開發(fā)貸風(fēng)險是今年房地產(chǎn)最主要的風(fēng)險,也是明年防風(fēng)險的重中之重,。